AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDPE

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [H]

domicilié : chez M. et Mme [H] (ses parents)

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant, représenté par M^e MULLER Laurent, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [N] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparante, assistée de M. [D] [T],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER lors des débats : Estelle ROTH

GREFFIER lors du prononcé : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 03 avril 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [W] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 3 septembre 2020, Monsieur [I] [H] a consenti à Madame [N] [Y] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 540 euros ainsi que 50 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [I] [H] a fait signifier à Madame [N] [Y] [R] le 16 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 8.900 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 remis à personne , Monsieur [I] [H] a fait assigner Madame [N] [Y] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025.

En demande, Monsieur [I] [H] , représenté par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

– Ordonner l’expulsion de Madame [N] [Y] [R] ;

– Ordonner, en tant que besoin l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et leur sequestration dans un garde meuble aux risques et périls du défendeur ;

– Condamner Madame [N] [Y] [R] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– Condamner Madame [N] [Y] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 590 euros ;

– Ordonner la révision de cette indémnité d’occupation mensuelle comme en matière de loyer et de charges et ordonner qu’elle soit payée dans les mêmes conditions ;

– Condamner Madame [N] [Y] [R] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Madame [N] [Y] [R] aux dépens y compris les frais du commandement de payer selon la facture d’huissier en date du 26 septembre 2024 ;

– Prononcer l’exécution provisoire de plein droit.

En défense, Madame [N] [Y] [R], présente à l’audience, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

– De rejeter l’entièreté des demandes de Monsieur [H] ;

– D’ordonner des travaux de remise en état de l’appartement objet du litige, aux frais du propriétaire ainsi déclaré ;

– De condamner Monsieur [H] à des dommages et intérêts équivalents au total des loyers dus ;

– De fixer le loyer à cinquante pour cent (50%) de son montant actuel ;

– De nommer un tiers chez lequel ces loyers à venir seront versés / consignés et ce, jusqu’à la réalisation définitives des travaux idoines;

– De dire et juger que tous les frais présents et à venir seront à la charge de Monsieur [H].

Au soutiens de ses demandes Madame [N] [Y] [R] expose divers désagréments notamment des problèmes de toiture entrainant l’humidité dans l’appartement et l’équipement électro-ménager listé dans le contrat de bail a dû être remplacé aux frais de locataire.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025, délai prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 7 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) et le commandement de payer signifié aux locataires le 16 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 8.900 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

La locataire fait valoir des problèmes d’humidité et un matériel électroménager remplacé aux frais du locataire. Cependant, ces circonstances, outre le fait qu’elles ne sont pas établies par un constat d’huissier et qu’elles n’ont donné lieu à aucune mise en demeure adressée au bailleur, ne sauraient justifier l’absence de paiement du loyer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 novembre 2024.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Monsieur [I] [H] produit un décompte aux termes duquel Madame [N] [Y] [R] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 12000 euros, selon décompte daté du 1er avril 2025.

Madame [N] [Y] [R] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. A l’audience, elle ne conteste pas le montant de la dette locative.

Par conséquent, Madame [N] [Y] [R] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à Monsieur [I] [H] cette somme de 12000 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8900 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il est noté que Madame [N] [Y] [R] n’a formulé aucune demande de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

V. Sur les demandes de Madame [N] [Y] [R]

Madame [N] [Y] [R] demande d’ordonner des travaux de remise en état de l’appartement objet du litige aux frais du propriétaire.

Or, elle ne justifie de la réalité et de la nature des désordres qu’elle invoque à l’encontre du propriétaire. Le seul courrier daté du 6 janver 2025 est insuffisant pour faire droit à cette demande.

C’est pour les mêmes motifs que l’intégralité des demandes de Madame [N] [Y] [R] seront rejetées. En effet, en l’absence de preuves portant sur les manquements imputable au bailleur et le préjudice en découlant, les demandes de dommages et intérêts, de réduction du loyer ainsi que de consignation pendant la durée sont infondées.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de son expulsion, Madame [N] [Y] [R] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 16 novembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 590 euros.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [N] [Y] [R] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 12000 euros.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [N] [Y] [R] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [Y] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [Y] [R], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [I] [H] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 3 septembre 2020 entre Monsieur [I] [H] et Madame [N] [Y] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 novembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [N] [Y] [R] à payer à Monsieur [I] [H] la somme de 12000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 8900 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS l’intégralité des demandes de Madame [N] [Y] [R] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [N] [Y] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Madame [N] [Y] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [I] [H] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [N] [Y] [R] à payer à Monsieur [I] [H] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 590 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 12000 euros outre intérêts à laquelle Madame [N] [Y] [R] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [N] [Y] [R] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, de l’assignation en référé du 6 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] [R] à payer à Monsieur [I] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge