Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00673 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD3U

S.A. DOMOFRANCE

C/

[C] [P]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Mme [H] [X] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 6] [Adresse 1]

[Localité 5]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le Bureau d’Aide Judiridictionnelle de [Localité 8] sous le n° C.33063-2024-011329 en date du 04/09/2024)

Représenté par M^e Amélie MONGIE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2013, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [C] [P] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 772,05 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [P] le 18 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 5 mars 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement des loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats et suivant une note en délibéré autorisée, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, indique qu’elle ne maintient pas ses demandes en paiement au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation. Elle sollicite qu’il soit fait droit au surplus des prétentions formulées dans l’assignation. Elle soutient en particulier qu’aucun arrêté de péril n’a été rendu s’agissant du logement objet du litige.

Monsieur [P], représenté par son conseil, sollicite du tribunal:

— à titre liminaire, la communication de l’arrêté de péril pris par le maire de la commune de [Localité 9], affectant l’immeuble litigieux;

— à titre principal, dire que le contrat sera résilié à la date du 1er novembre 2022 en raison de l’exception d’inexécution;

— à titre subsidiaire, dire que le contrat sera résilié à la date du 7 novembre 2022 en raison d’un évènement de force majeure (à savoir le placement en détention provisoire de Monsieur [P]) ;

— à titre infiniment subsidiaire, dire que le contrat sera résilié à la date du 30 janvier 2024 en application de la clause résolutoire;

— en tout état de cause, lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, condamner la SA DOMOFRANCE aux dépens et à payer au conseil de Monsieur [P] une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles L761-1 du Code de justice administrative et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve pour son conseil de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle.

Il sera renvoyé à ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier mais non renseigné s’agissant de la situation du locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE RELATIVE A L’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE

Il y a lieu de constater que cette demande est désormais sans objet, Monsieur [P] s’étant vu accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale selon une décision figurant au dossier, en date du 4 septembre 2024.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l’action:

La SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience (qui s’est tenue le 31 mai 2024), conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Il est admis que l’exception d’inexécution fondée sur le non respect de son obligation de délivrance par le bailleur n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. En l’espèce, Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve de ses allégations relativement à l’état du logement loué et il n’appartient pas au présent juge de pallier sa carence en ordonnant la production d’un arrêté de péril dont l’existence est en outre contestée par la SA DOMOFRANCE.

Ainsi, les demandes formées à titre liminaire et à titre principal par Monsieur [P] seront rejetées.

L’incarcération du locataire n’est pas davantage susceptible de décharger ce dernier de son obligation de paiement des loyers et ne saurait être retenue comme pouvant constituer le point de départ des effets de la résiliation du contrat de bail.

La demande formée à titre subsidiaire par Monsieur [P] sera ainsi rejetée.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 9610,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 février 2024, et non au 30 janvier 2024 comme sollicité par les parties.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 19 août 2013 a pris fin le 19 février 2024.

Monsieur [P], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT AU TITRE DES LOYERS, CHARGES ET INDEMNITES D’OCCUPATION:

Il convient de constater que la SA DOMOFRANCE ne maintient pas ses demandes de ces chefs.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS l’ensemble des demandes formées par Monsieur [C] [P];

CONSTATONS, à la date du 19 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2013 et liant la société anonyme DOMOFRANCE à Monsieur [C] [P], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 11];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATONS que la société anonyme DOMOFRANCE a abandonné ses demandes en paiement formées au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à l’encontre de Monsieur [C] [P];

DEBOUTONS la société anonyme DOMOFRANCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE