Tribunal Judiciaire de Vannes, Chambre des referes, 28 mai 2026, n° 26/00098

TJ Vannes 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Vannes, ch. des réf., 28 mai 2026, n° 26/00098
Numéro(s) :	26/00098
Importance :	Inédit
Dispositif :	Statue sur un incident survenant au cours d'une mesure d'instruction ou d'information
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne GROLEAUChloé BORDAS
Parties :	S.A.R.L. IMMO [ A ] c/ S.C.I. SCCV L' ESQUISSE, Caisse D' EPARGNE BRETAGNE - PAYS DE LA, S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 28 Mai 2026

N° RG 26/00098 – N° Portalis DBZI-W-B7K-E7HX

S.A.R.L. IMMO [A] c/ S.A.R.L. [U], Caisse D’EPARGNE BRETAGNE – PAYS DE LA [Localité 1], S.C.I. SCCV L’ESQUISSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

S.A.R.L. IMMO [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Chloé BORDAS, avocat au barreau de LORIENT

S.A.R.L. [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, substitué par Maître Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

Caisse D’EPARGNE BRETAGNE – PAYS DE LA [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non comparante

S.C.I. SCCV L’ESQUISSE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non comparante

CCC délivrées le

à :

— M^e BORDAS

— M^e GROLEAU

— Service expertises

— Expert

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 30 Avril 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 28 Mai 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par actes des 17, 18 et 19 février 2026, la SARL IMMO [A] assignait la SCCV L’ESQUISSE, la CAISSE D’EPARGNE ET PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] et la SARL [U] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes afin que les opérations d’expertise, réalisées suite à l’ordonnance du juge des référés du même tribunal judiciaire en date du 6 novembre 2025, lui soient rendues communes et opposables ainsi qu’aux parties assignées. Elle demandait également qu’il soit enjoint à la CAISSE D’EPARGNE ET PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] d’activer et mettre en oeuvre sa garantie d’achèvement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle sollicitait la condamnation de la SCCV L’ESQUISSE à lui verser la somme de 12 516,33 à titre provisionnel au titre de la réparation de ses préjudices ainsi qu’à la production de documents sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Enfin, elle demandait la condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles.

L’affaire était retenue le 30 avril 2026.

La SARL [U], régulièrement constituée aux débats, indiquait s’en rapporter à justice concernant la demande d’extension des opérations d’expertise et sollicitait la condamnation de la requérante aux dépens.

Les autres défenderesses, bien que régulièrement assignées, ne comparaissaient pas.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’extension

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il ressort des pièces et des éléments versés aux débats que la SARL IMMO [A] a acquis, suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en date du 29 novembre 2023, un bien immobilier au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] (parcelle cadastrée section CS n° [Cadastre 1]), correspondant au programme immobilier dénommé « L’ESQUISSE ».

La livraison de ce bien était contractuellement fixée à la fin de l’année 2023. Or, il est constant que l’ouvrage n’est toujours pas achevé à ce jour et que le chantier se trouve dans un état d’arrêt et d’abandon complet, tel que cela a été formellement constaté par procès-verbal de commissaire de justice dressé le 16 janvier 2025.

Par une précédente ordonnance de référé en date du 6 novembre 2025 (enregistrée sous le numéro RG 25/00332), rendue à la requête d’une autre acquéreuse de ce même ensemble immobilier (Madame [L] [R]), une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [C]. La mission de cet expert est globale et porte sur l’entier projet constructif, visant notamment à décrire l’état d’avancement général de l’ouvrage, à chiffrer les travaux nécessaires à son achèvement, à rechercher les causes des retards ou des éventuels désordres apparents, et à recueillir tout élément de nature à déterminer les responsabilités encourues.

Dès lors, la présente demande formée par la SARL IMMO [A] s’inscrit dans le cadre du même ensemble immobilier, découle d’une situation de fait technique et juridique identique liée à la défaillance de la SCCV L’ESQUISSE dans l’avancement des travaux, et implique les mêmes intervenants à l’acte de construire.

Par ailleurs, la SARL [U], maître d’œuvre de l’opération, déclare expressément s’en rapporter à justice concernant cette demande d’extension.

Dans un souci de cohérence des constatations, de bonne administration de la justice et afin d’éviter toute contradiction de décisions, il existe un intérêt manifeste et un motif légitime à ce que les opérations d’expertise déjà ordonnées se déroulent de manière unique et pleinement contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties intéressées.

Par conséquent, il convient de dire que la mesure d’expertise confiée à Monsieur [C], par l’ordonnance du 6 novembre 2025, sera commune et opposable à la SARL IMMO [A], à la SCCV L’ESQUISSE, à la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] et à la SARL [U].

Sur la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement

Aux termes de l’article 835, alinea 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. Cette garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

En l’espèce, il est établi que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] a attesté avoir délivré, par acte sous seing privé du 16 novembre 2020, une garantie financière d’achèvement en vue de permettre la vente en l’état futur d’achèvement du programme immobilier réalisé au [Adresse 5] à [Localité 6] par la SCCV L’ESQUISSE. Aux termes de cet engagement, le garant s’est constitué caution solidaire du vendeur envers les acquéreurs, dans les conditions de l’article R. 261-21 b du code de la construction et de l’habitation, afin de garantir le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier.

Il résulte des éléments et pièces soumis à l’appréciation de la juridiction que la SCCV L’ESQUISSE est manifestement défaillante dans le respect de ses obligations contractuelles, accusant un retard considérable dans la livraison du chantier, marqué par des changements d’intervenants et de multiples et longs arrêts des travaux. L’état d’abandon complet et persistant du chantier a d’ailleurs été formellement constaté par un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 16 janvier 2025, mentionnant qu’aucun intervenant n’était présent, que des herbes folles poussaient entre les matériaux et qu’aucun signe de construction récente n’était visible.

Si la SARL [U] a comparu, la SCCV L’ESQUISSE n’a pas procédé de la sorte et n’apporte ainsi aucun élément de nature à démontrer une reprise effective des travaux ou sa capacité financière à mener le programme immobilier à son terme. Dès lors, l’état d’abandon du chantier et la défaillance du vendeur sont caractérisés.

Dans ces conditions, l’obligation technique et financière de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1], en sa qualité de garant financier d’achèvement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la SARL IMMO [A] et d’enjoindre à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] d’activer et de mettre en œuvre sa garantie d’achèvement, et de prendre toute mesure utile pour la reprise des travaux et l’achèvement du programme immobilier. Afin de garantir l’effectivité de cette injonction, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il est établi que le bien immobilier de la SARL IMMO [A] n’a pas été livré par la SCCV L’ESQUISSE à la date contractuellement convenue et que l’état d’abandon du chantier prive la société acquéreuse de la jouissance et de l’exploitation de son bien. Ce manquement contractuel caractérisé génère un préjudice direct et certain, consistant en une perte de revenus locatifs attendus.

Pour justifier de la réalité et de la valeur de ce préjudice, la requérante produit aux débats une attestation de valeur locative délivrée par l’agence immobilière LE BEC IMMOBILIER. Ce document estime la valeur locative du bien à la somme de 600 euros par mois.

Dès lors, pour l’entière année 2025, période durant laquelle le bien aurait dû être loué mais est resté totalement indisponible du fait de l’arrêt des travaux, l’obligation de la SCCV L’ESQUISSE n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 7 200 euros (soit 12 mois x 600 euros).

S’agissant des frais bancaires invoqués au titre du report du prêt immobilier, si un tel report découle directement du retard de livraison, la juridiction des référés ne peut allouer une provision qu’à la condition que ces frais soient réels, liquidés et étayés par des justificatifs probants. Or, en l’espèce, la SARL IMMO [A] ne produit pas les pièces nécessaires permettant de chiffrer et de caractériser le montant non contestable de ces frais intercalaires ou de prorogation. Cette demande doit donc être rejetée.

En ce qui concerne la demande de provision au titre du remboursement de l’amortissement du prêt immobilier à compter de janvier 2026, une telle prétention se heurte à une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés. Le remboursement du capital et des intérêts relève des obligations contractuelles propres de l’acquéreur au titre du financement de son acquisition immobilière, de sorte que la prise en charge de ces mensualités touche à l’évaluation globale et définitive des préjudices contractuels, laquelle relève de l’appréciation exclusive du juge du fond.

Par conséquent, il convient de condamner la SCCV L’ESQUISSE à payer à la SARL IMMO [A] la somme de 7 200 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice locatif pour l’année 2025, et de débouter la requérante du surplus de sa demande provisionnelle.

Sur la demande de production de pièces

La SARL IMMO [A] sollicite la condamnation de la SCCV L’ESQUISSE à lui produire les documents sollicités aux termes de sa mise en demeure du 12 janvier 2006, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il convient de retenir qu’il s’agit là de documents indispensables soit à la procédure, soit au bon déroulement des opérations d’expertise judiciaire actuellement en cours.

Dès lors, face à la carence de la SCCV L’ESQUISSE qui ne comparaît pas et ne justifie d’aucune transmission de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de la requérante. Afin d’assurer la parfaite exécution de cette obligation, la production de ces pièces sera ordonnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et le surplus des frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant par ordonnance réputée contradictoire, publique et en premier ressort:

Déclarons les opérations d’expertise ordonnées le 6 novembre 2025 (RG 25/332) par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes communes et opposables à la SARL IMMO [A], à la SCCV L’ESQUISSE, à la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] et à la SARL [U] ;

Enjoignons à la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE BRETAGNE PAYS DE [Localité 1] d’activer et de mettre en œuvre sa garantie financière d’achèvement à laquelle elle s’est engagée auprès de la SCCV L’ESQUISSE le 16 novembre 2020, et de prendre toute mesure utile pour la reprise des travaux et l’achèvement du programme immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SCCV L’ESQUISSE à verser à la SARL IMMO [A] la somme provisionnelle de 7 200 euros à valoir sur la réparation de son préjudice au titre de la perte de revenus locatifs pour l’année 2025 ;

Condamnons la SCCV L’ESQUISSE à produire à la SARL IMMO [A] l’ensemble des documents sollicités aux termes de sa mise en demeure du 12 janvier 2026, dans le mois de la signification de la présente, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant deux mois, après quoi il sera à nouveau statué ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Laissons les dépens et les frais irrépétibles à la charge provisoire des parties les ayant exposés.

Ainsi jugé et prononcé le 28 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT