N° RG 25/00674 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3XV

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [T] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [C] [Z], son époux, muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. FONCIA, dont le siège est [Adresse 2]

représentée par Monsieur [Y] [Q] et Madame [D] [R] épouse [W], salariés, munis d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Nicolas MONACHON-DUCHENE

GREFFIER : Martine OLLIVIER

En présence de Christian PIGACHE, Magistrat à titre temporaire en formation

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Décembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

Copie à : Mme [Z] [L]

S.A.S. FONCIA

R.G. N° 25/00674. Jugement du 12 février 2026

Exposé du litige

[L] [Z] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 1], dont la gestion est assurée par la société FONCIA, syndic.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], en date du 31 mars 2025, le bris de glace de la porte d’entrée de l’immeuble a été constaté, le 18 août 2018, par les occupants de l’immeuble. Il est indiqué dans ce procès-verbal que la vitre brisée serait la conséquence d’une agitation particulière du locataire de l’époque de [L] [Z]. En dépit de plusieurs relances, la vitre brisée n’a pas été changée par Mme [Z], ni par son locataire. Finalement, le syndic a fait changer la vitre par la société ALLO CHRONO VITRERIE pour une facture d’un montant de 165,77 euros.

Dans l’appel de provisions du premier semestre 2019, en date du 18 décembre 2018, la société FONCIA a mis à la charge de Mme [Z] la somme de 165,77 euros correspondant à la facture de remplacement du vitrage de la porte d’entrée de l’immeuble.

Mme [Z] refusant de payer cette somme, la société FONCIA a, dans l’appel de provisions du troisième semestre 2020, en date du 18 juin 2020, mis à la charge de Mme [Z] une somme supplémentaire de 40 euros au titre de frais de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 4 novembre 2025, la société FONCIA a mis en demeure Mme [Z] de régler la somme de 247,77 euros représentant, d’une part, les sommes déjà réclamées d’un montant de 205,77 euros et, d’autre part, 42 euros de frais de recouvrement supplémentaires au titre de la mise en demeure prévus dans le contrat de syndic.

Mme [Z] a fait procéder à une tentative de conciliation pour résoudre le litige qui est né avec la société FONCIA, syndic de la copropriété, laquelle s’est soldée par un échec en date du 1er septembre 2025, selon le bulletin de non conciliation établi par le conciliateur de justice saisi.

[L] [Z] a fait citer la société FONCIA devant le Tribunal judiciaire de Vannes par requête au greffe en date du 5 septembre 2025.

Conformément à l’article 758 du Code de procédure civile, Mme [Z] a été convoquée à l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle elle s’est faite représenter par son époux [C] [Z], en vertu d’un pouvoir spécial daté du 17 décembre 2025.

Dans sa requête au greffe du 5 septembre 2025, complétée par trois courriers déposés au greffe les 7 octobre 2025, 16 octobre 2025 et 18 novembre 2025, Mme [Z] a présenté les demandes suivantes, développées à l’audience par son époux :

— l’annulation dans la comptabilité de la société FONCIA de la somme de 247,77 euros mise à la charge de Mme [Z] et la prise en charge de cette somme de 247,77 euros par la société FONCIA sur ses fonds propres ;

— la condamnation de la société FONCIA aux dépens.

En application de l’article 758 du Code de procédure civile, la société FONCIA a été convoquée à l’audience du 18 décembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception signé le 18 septembre 2025.

La société FONCIA, représentée par ses salariés [Y] [Q] et [D] [W] née [R], en vertu d’un pouvoir spécial du 17 décembre 2025 signé par le président de la SAS FONCIA BRETAGNE, a présenté ses moyens de défense à l’audience.

R.G. N° 25/00674. Jugement du 12 février 2026

Motifs du jugement

La demanderesse fait valoir que la créance alléguée à raison de la réparation de la vitre considérée serait prescrite. Cependant, aucune demande n’est faite contre elle et le créancier allégué serait le syndicat et non le syndic, seul appelé à l’instance. Le moyen est donc inopérant.

Pour contester la mise à sa charge par la société FONCIA de la facture de remplacement de la vitre brisée de la porte d’entrée de l’immeuble et des frais de recouvrement de cette facture, [L] [Z] soutient que la preuve formelle de la responsabilité de son locataire dans le bris de la vitre n’a jamais été rapportée et que la société FONCIA a commis une erreur dans la gestion de ce sinistre en ne déclarant pas ce sinistre auprès d’ASSURIMO, assureur de la copropriété.

Il faut donc nécessairement considérer que la demanderesse poursuit la condamnation du syndic à l’indemniser de la somme de 247,77 € mise à sa charge, à titre de dommages intérêts.

En application de l’article 1240 du Code civil, un copropriétaire peut agir en responsabilité civile extracontractuelle contre le syndic qui, par sa faute, lui a causé un préjudice direct et personnel.

Aux termes de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. À ce titre, le syndic est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission de gestion de l’immeuble ou dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières.

En matière d’assurance, la mission du syndic ne se limite pas à la souscription des assurances imposées par la loi, elle se poursuit tout au long de la vie de la police, que ce soit par le paiement des primes ou les déclarations de sinistres auprès de l’assureur.

Comme cela a été indiqué dans le point 14 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 31 mars 2025 et repris à l’audience par la société FONCIA, celle-ci n’a pas déclaré auprès de l’assurance de la copropriété le sinistre du bris de glace de la porte d’entrée pour ne pas augmenter la sinistralité préjudiciable sachant, selon elle, que c’était le locataire de Mme [Z] qui avait commis le dommage.

Suite à une demande de renseignements de M. [Z] auprès d’ASSURIMO sur la prise en charge du sinistre, l’assureur multirisques de la copropriété a informé la société FONCIA, dans un courriel produit au débat, que :

« – le contrat d’assurance couvre les bris de glace (sans franchise) s’il ne s’agit que de bris de glace.

— le dossier sera prescrit deux ans après la date de survenance.

— s’il n’y a pas de preuve de responsabilité, un recours ne pourra aboutir ».

Au cas présent :

— les époux [F] [P], habitant [Adresse 3], déclarent que le samedi suivant le 11 août 2018 (le 18) a eu lieu une nouvelle fête dans le logement pris à bail par [B] [S], propriété de [L] [Z], avec encore plus d’alcool, encore plus d’amis et surtout encore plus de bruit, qu’une voisine a appelé la Police qui s’est déplacée, ce qui a ramené un peu le calme, mais que le bruit à vite repris, jusqu’à 7h30 du matin, et que les joyeux fêtards ont tapé sur tout ce qui fait du bruit sans doute pour se venger de la voisine qui avait osé leur demander de faire moins de bruit et qu’ils s’en sont pris au hall d’entrée situé juste en dessous de l’appartement de cette voisine et la vitre de la porte d’entrée en a fait les frais vers 7h.

— Madame [U], habitant des lieux considérés, déclare que le samedi suivant (le 18 août 2018), une nouvelle fête a eu lieu chez [B] [S], avec toujours autant d’alcool et d’amis, impossible de dormir des cris, des claquements de porte, cette fois des allers et venues dans les escaliers car l’ascenseur était en panne et puis vers 7h00 la vitre de la porte du hall d’entrée a été cassée de colère.

R.G. N° 25/00674. Jugement du 12 février 2026

— [H] [M] habitant des lieux considérés, déclare que le samedi 18 août 2018, une nouvelle fête a eu lieu chez [B] [S] avec d’autant plus d’excès. Dans la nuit du samedi à dimanche, alors qu’elle dormait, sa mère a entendu des cris, du tapage et des claquements violents d’une porte (sachant qu’elles vivent au 3ème et dernier étage). En sortant dans la journée, elles ont constaté le bris d’une vitre de la porte d’entrée.

— [G] [J], copropriétaire dans la résidence en cause, déclare avoir mis son appartement à disposition de Madame [X] [A], au titre d’un bail d’habitation en date du 17 mars 2018. Elle ajoute que dès son entrée dans les lieux, Madame [A] lui a signalé les divers troubles causés par son voisin direct, Monsieur [B] [S], locataire de l’appartement n°5 situé au premier étage. (…) Pour faire constater les débords de Monsieur [S], Madame [A] a déposé une main courante le 20 août 2018 (…) Au vu de celle-ci, il semblerait que Monsieur [S] soit à l’origine des dégâts causés au sein de la résidence (dégradation de la porte d’entrée), l’incident étant intervenu un soir où le commissariat est intervenu.

— [X] [A] a déposé une main courante au Commissariat de [Localité 1], dans laquelle elle déclare que dernièrement elle a fait appel aux services de Police le 04 juin et le 19 août. Elle ajoute que la situation a dégénéré car dimanche matin, et alors qu’il ([B] [S]) rentrait avec des amis à 05h00, en faisant un bruit pas possible (hurlements), elle est sortie pour lui demander le silence. Il l’a alors insultée, a fait un cinéma pas possible (…) Devant cela et voulant que cela cesse, elle a fait appel aux services de Police. Après leur passage, ce monsieur a continué de plus belle, s’est mis à frapper à sa porte (un coup de pied elle pense), l’a de nouveau insultée, avant de sortir de l’immeuble avec ses amis puis rentrer à nouveau une heure plus tard en faisant autant de bruit. Un peu plus tard dans la matinée, elle a constaté que la vitre de la porte de l’immeuble avait été dégradée (partie basse étoilée). Elle suppose que c’est de son fait, sans toutefois avoir des preuves, mais a entendu taper lorsqu’ils sont revenus vers 07H30.

Il ressort de ces déclarations concordantes qu’avant le 18 août 2018, la porte d’entrée de la résidence était en bon état et qu’elle a été dégradée lorsque le locataire de [L] [Z], accompagné de ses amis, s’en est pris à la porte d’entrée dans le hall. Ainsi, il est avéré que le locataire de la demanderesse et les amis qu’il a reçus au sein de la résidence est responsable de la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble.

[L] [Z] reproche au syndic de n’avoir pas déclaré cette dégradation volontaire comme un sinistre auprès de l’assurance de la copropriété. Toutefois, la dégradation étant imputable au locataire de [L] [Z], le syndic n’avait pas à déclarer un sinistre alors que le responsable du dommage était connu en la personne d'[B] [S] et que la responsabilité solidaire du propriétaire bailleur était invoquée, ce qui permettait l’indemnisation.

En foi de quoi, la demanderesse ne caractérise aucune faute de gestion du syndic et sera déboutée de ses demandes.

Solution du litige

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Déboute [L] [Z] de ses demandes formées contre la société FONCIA, syndic de la copropriété [Adresse 3].

Laisse les dépens à la charge de [L] [Z].

Le Greffier Le Président