Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01399 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQY

Société CLAIRSIENNE

C/

[N] [M]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Mme [L] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [N] [M]

née le 22 Juin 1984 à [Localité 12]

[Adresse 4] [Adresse 10] [Adresse 1]

[Localité 9]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [N] [M] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 11].

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [N] [M] le 9 janvier 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 10 juillet 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Madame [N] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Madame [N] [M] à la somme de 821,87 euros, comprenant la facture n°FC2310075 du 31/10/2023, à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [N] [M] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [N] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2920,82 euros selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

Madame [N] [M], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement pour qu’elle puisse régler sa dette en cinq mensualités et que soient ainsi suspendus les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle expose être à la recherche d’un emploi et avoir deux enfants à charge sans percevoir d’aides financières de son ancien compagnon.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 27 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [M] le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 382,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par CLAIRSIENNE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [N] [M] reste devoir la somme de 3.387,04 euros à la date du 13 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (222,03 + 244,19 + 65,59 = 531,81 euros) et dont le montant sera en conséquence déduit de cette créance.

Par ailleurs, ce même décompte fait état d’une réparation locative de 91 euros pour laquelle la société CLAIRSIENNE fournit une facture n°FC2310075 du 31/10/2023 du même montant qui mentionne l’enlèvement, par l’entreprise LIBRT, d’encombrants laissés par la défenderesse devant son logement.

Madame [N] [M] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, en ce compris la facture de 91 euros, et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.855,23 euros correspondant à des loyers, charges et indemnités d’occupation ainsi qu’une somme de 91 euros due par la défenderesse. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [N] [M] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance auxquelles le bailleur ne s’oppose pas.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [N] [M] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 493,04 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [N] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2014 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Madame [N] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5]. [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [N] [M] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 2.855,23 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de la facture n°FC2310075 d’enlèvement des encombrants et des indemnités d’occupation(décompte arrêté au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [M] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 571,04 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [N] [M], sera tenue de payer à la société anonyme CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 493,04 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes de la société anonyme CLAIRSIENNE;

CONDAMNONS Madame [N] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE