TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Magali DELATTRE : Monsieur, [N], [J], [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBC5

N° MINUTE :

5-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 1] représenté par son syndic SAS NOVADB, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur, [N], [J], [T], demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05215 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBC5

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [N], [J], [T] est propriétaire des lots n°38 et 123 dans l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 4].

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NOVADB en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur, [N], [J], [T], par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 674,85 euros au titre des charges de copropriété au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025,84 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1000 euros de dommages et intérêts,Avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, et que ces carences ont pour effet d’obérer la trésorerie du Syndicat et de faire supporter le coût des manquements du défendeur aux autres copropriétaires de l’immeuble.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a indiqué qu’un règlement avait été réalisé par le défendeur à hauteur de 5 716,85 euros le 9 juillet 2025, de sorte que sa créance actualisée au titre des charges de copropriété au 30 janvier 2026 était de 2 301,31 euros. Il a également actualisé sa demande au titre des frais de recouvrement à la somme de 205,14 euros, et maintenu ses autres demandes.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur, [N], [J], [T] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter, et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont opérantes en ce que le demandeur a modifié ses demandes à l’audience, et qu’elles prennent en compte un versement réalisé par le défendeur et ayant pour effet de diminuer l’indu.

Elles seront donc prises en compte au titre d’une actualisation des demandes. Le demandeur actualise donc sa demande à la somme de 2 301,31 euros au titre des charges de copropriété au 1er janvier 2026, et a 205,14 euros au titre des frais.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 38 et 123, indiquant la répartition des tantièmes (15/1003èmes et 1/1003èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur, [N], [J], [T],l’historique du compte du 21 novembre 2023 au 1er janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 259,31 euros (après déduction des frais de recouvrement et des frais de procédure), les procès-verbaux des assemblées générales des 11 octobre 2022, 21 novembre 2023, 28 mai 2024, 5 novembre 2024, et 24 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,vote des budgets prévisionnels 2023 à 2026,fonds travaux,vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la descente, [Localité 2] au sous-sol (assemblée générale du 11 octobre 2022, résolution 14,), réfection des couvertures de cabanons (assemblée générale du 11 octobre 2022, résolution 16), réfection d’une cage d’escalier du bâtiment B (assemblée générale du 11 octobre 2022), réfection d’une cage d’escalier du bâtiment C (assemblée générale du 11 octobre 2022), réfection du couloir du RDC (assemblée générale du 11 octobre 2022), travaux de la loge gardien (assemblée générale du 21 novembre 2023), réalisation d’un DPE et d’un PPPT (assemblée générale du 21 novembre 2023), remplacement des tapis escalier B (assemblée générale du 21 novembre 2023), remplacement des tapis escalier C (assemblée générale du 21 novembre 2023), réfection de la cage d’escalier bâtiment A (assemblée générale du 28 mai 2024), réfection de la terrasse du 7e étage (assemblée générale du 28 mai 2024), opérations liées au départ à la retraite de la gardienne d’immeuble et de son remplacement, travaux de reprise du plafond 3 étage (assemblée générale du 24 juin 2025), isolation des combles du bâtiment A (assemblée générale du 24 juin 2025), peinture du local poubelle (assemblée générale du 24 juin 2025)les mises en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception, des 10 décembre 2024, 27 mai 2025, 30 mai 2025, les contrats de syndic, En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 259,31 euros portant sur la période allant du 21 novembre 2023 au 1er janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

Les frais de recouvrement et les frais de procédure ont été retirés du décompte versé au débats.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2 259,31 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 205,14 euros se décomposant comme suit :

—  42 euros pour l’envoi d’une mise en demeure,

—  163,14 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 42 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à l’envoi de la mise en demeure RAR en date du 27 mai 2025, distribuée le 6 juin 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’il révèle sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur, [N], [J], [T] présente, de manière récurrente depuis 2024, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur, [N], [J], [T], ainsi que des versements récents réalisés par le défendeur. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 225 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 9 juillet 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [N], [J], [T] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS NOVADB :

— la somme de 2 259,31 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 21 novembre 2023 au 1er janvier 2026 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mai 2025,

— la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025,

— la somme de 225 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 9 juillet 2025 pour les charges et frais de recouvrement et à compter du jugement pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur, [N], [J], [T] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur, [N], [J], [T] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS NOVADB, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.