N° RG 25/00460 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EZ7T

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. d’HLM VILOGIA, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Corinne BAYLAC, de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, substituée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par son épouse, Madame [Z] [G] épouse [I], munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Février 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M. [I] [X]

Copie à : M^e BAYLAC

R.G. N° 25/00460. Jugement du 12 février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé à effet du 13 avril 2021, la SA VILOGIA a donné à bail à madame [J] [I] un local d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 749,15 €, et un emplacement de stationnement, situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel révisable de 41,39 €, outre une provision sur les charges locatives de 139,45 € pour le logement et de 4,30 € pour le stationnement.

Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] se sont portés caution de madame [J] [I] le 13 avril 2021.

Madame [J] [I] a adressé un congé le 13 juin 2022 pour le 13 juillet 2022. L’état des lieux de sortie a été dressé le 18 juillet 2022.

La SA VILOGIA a mis en demeure madame et monsieur [X] [I] de régler 303,13 € au titre de la régularisation des loyers et charges le 27 février 2025.

Par requête en date du 27 mars 2025, enregistrée au greffe le 2 avril 2025, la SA VILOGIA a sollicité une ordonnance d’injonction de payer à l’encontre de Monsieur [X] [I],

Par ordonnance du 2 mai 2025, le Juge du tribunal judiciaire de Vannes a enjoint Monsieur [X] [I] à régler 303,13 € en principal avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025.

Par courrier recommandé reçu au greffe le 3 juin 2025, Monsieur [X] [I] a déclaré faire opposition à cette ordonnance.

Les parties ont été convoquées par le greffe pour l’audience du 8 juin 2025 puis à nouveau pour l’audience du 18 septembre 2025. Les accusés de réception de la convocation sont revenus signés.

L’affaire a été examinée le 20 novembre 2025.

Aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience par son Conseil, la SA VILOGIA demande de :

— Juger Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] tant irrecevables que mal fondés en leur opposition ;

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance d’injonction de payer ;

Y ajoutant

— Débouter Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] à lui régler 303,13 € en principal outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 2 mai 2025 jusqu’au complet paiement ;

— Ordonner l’anatocisme des intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] à lui régler 2000,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 2000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] [I] et madame [Z] [I] aux dépens.

Aux termes de ses écritures développées oralement à l’audience par son mandataire madame [Z] [I], Monsieur [X] [I] demande :

La condamnation de la SA VILOGIA à lui régler :

—  1451,19 €, avec intérêts à compter du 31 décembre 2023 ;

—  500,00 € au titre des frais irrépétibles et des débours ;

— avec exécution provisoire.

La SA VILOGIA soutient que la régularisation des charges a été effectuée et imputée correctement sur la dette locative. L’établissement définitif des décomptes de charges a nécessité de recevoir les décomptes du syndic qui ont tardé à être établis.

Monsieur [X] [I] soutient que les décomptes de régularisation des charges ont été délivrés tardivement au-delà des délais prévus et qu’il en ressort en outre que les provisions mensuelles sur charges ont été surestimées, il demande le remboursement. Il soulève en outre la prescription des demandes.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposition

Le code de procédure civile précise en ses articles :

Article 1412

Le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer.

Article 1416

L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Article 1418

… Devant le tribunal judiciaire dans les autres matières, l’affaire est instruite et jugée selon la procédure écrite ordinaire, sous réserve des dispositions suivantes.

Le greffe adresse au créancier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie de la déclaration d’opposition. Cette notification est régulièrement faite à l’adresse indiquée par le créancier lors du dépôt de la requête en injonction de payer. En cas de retour au greffe de l’avis de réception non signé, la date de notification est, à l’égard du destinataire, celle de la présentation et la notification est réputée faite à domicile ou à résidence.

…

L’ordonnance d’injonction de payer rendue le 2 mai 2025 a été signifiée à Monsieur [X] [I] le 22 mai 2025 par dépôt à l’étude de l’Huissier de justice.

L’opposition a été reçue le 3 juin 2025.

Les délais ont été respectés.

Aucun élément contestant la validité de l’opposition n’est avancé par la SA VILOGIA.

L’opposition sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité des demandes à l’égard de madame [I]

La requête en injonction de payée a été formulée seulement à l’encontre de monsieur [X] [I], celui-ci a effectué seul une opposition, et établi seulement en son nom ses écritures en défense.

L’opposition saisit la juridiction qui statue les demandes.

Madame [Z] [I], absente de la procédure d’injonction de payer, n’a pas fait l’objet d’une assignation, ni effectué une intervention volontaire. N’étant pas partie à l’instance les demandes dirigées par la SA VILOGIA à l’encontre de madame [Z] [I] sont ainsi irrecevables pour défaut de qualité.

Sur la prescription de l’action

Monsieur [X] [I] soulève la prescription des demandes.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique :

Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer les sommes dues, à compter de la fin de l’année concernée. Passé ce délai, il ne peut plus procéder à une révision de charges.

Madame [J] [I] a occupé les lieux du 13 avril 2021 au 18 juillet 2022.

D’une part, le décompte des charges de la copropriété a été adressé par le syndic, VILOGIA PREMIUM au copropriétaire VILOGIA le 1er avril 2022 ; et, la régularisation des charges de l’année 2021 qui a été adressée à la locataire le 24 juillet 2024, laisse apparaitre un trop perçu de 1151,43 € qui a été déduit du relevé locatif établi le 13 novembre 2024.

D’autre part, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée le 22 mai 2025, moins de trois ans après le départ de la locataire

L’action n’est donc pas prescrite.

Sur la demande en paiement

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique :

…

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Le bailleur est dans l’obligation de procéder à la régularisation des charges locatives au moins une fois par an.

Cette révision intervient après la réception des comptes définitifs des charges, pour un logement au sein d’une copropriété.

Le solde des loyers et charges selon le relevé locatif du 13 novembre 2024 évoque un solde à régler de 303,13.

Au sujet de celui-ci,

Certes la régularisation des charges au titre de l’année 2021 a été délivrée tardivement ; en effet alors que le compte du syndic a été établi le 1er avril 2022, les décomptes, pour le logement et pour le stationnement n’ont été adressés que le 24 octobre 2023, cependant leurs soldes, négatif à déduire de 1151 € pour le logement, et positif à régler de 30,70 € pour le stationnement, ont bien été intégrés au compte locatif du 13 novembre 2024.

Concernant les charges locatives au titre de l’année 2022, le bailleur ne justifie d’aucun établissement de compte de charges par le syndic et pas plus d’un compte de régularisation de charges.

Il indique dans ses écritures ne pas être en possession du décompte définitif des charges et donc de l’appel de paiement du syndic.

Cependant, le bailleur a l’obligation légale de justifier les charges qu’il réclame et doit procéder à une régularisation annuelle des charges.

Dans cette circonstance de non-remise des justificatifs ou de la régularisation des charges, le locataire peut solliciter le remboursement des sommes injustifiées : la jurisprudence confirme que le locataire est en droit de demander le remboursement des provisions sur charges ainsi non justifiées.

Ni le bailleur, ni la locataire, ne présentent un décompte historique sur la durée de la location.

Au vu du décompte du bailleur qui présente un solde débiteur de 303,13 €, sur l’année 2022, dépôt de garantie déduit, la locataire a réglé au titre des provisions sur charge du logement 867,01 €, et des provisions sur charges du stationnement 28,15 €, soit 895,16 € ;

Déduction faite de la somme de 303,13 €, la demande de remboursement sera accueillie à hauteur de 592,03 €.

Sur les demandes financières

La SA VILOGIA sollicite la condamnation de monsieur [X] [I] à lui payer la 2000,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La SA VILOGIA qui a failli à établir les décomptes dans les délais sera déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la monsieur [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA VILOGIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REÇOIT L’OPPOSITION de monsieur [X] [I] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 2 mai 2025 à la demande de la SA VILOGIA, la déclare recevable,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par la SA VILOGIA à l’encontre de madame [Z] [I],

REJETTE l’exception de prescription soulevée par monsieur [X] [I],

ORDONNE le remboursement de provisions sur charges perçues au titre de l’année 2022, et en conséquence condamne la SA VILOGIA à régler à monsieur [X] [I] 592,03 €, déduction faite du solde du 303,13 €, avec intérêts à compter de la présente décision,

DÉBOUTE la SA VILOGIA de sa demande de dommages et intérêts, et de sa demande de calcul d’intérêts,

CONDAMNE la SA VILOGIA à régler à monsieur [X] [I] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA VILOGIA aux entiers dépens qui comprendront les frais de la procédure d’injonction de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT