TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02863 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMWC

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[Y] [L],

[Z] [T] épouse [L]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[S] [P],

[N] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [L]

né le 17 Septembre 1935 à ORLU,

Madame [Z] [T] épouse [L]

demeurant tous deux Lieudit Bissay – 28700 ORLU

comparants en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [P],

Monsieur [N] [H]

né le 06 Mars 1988 à DOURDAN (91410),

demeurant tous deux 8 rue du Moulin – 28700 OYSONVILLE

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 15 février 2018 avec prise d’effet le 16 février 2018, Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] par l’intermédiaire de la société STEF GODFRIN BOUVIER LEBLANC, mandataire, une maison située 8 rue du Moulin 28700 OYSONVILLE, pour un loyer mensuel de 950 € outre 30 € de provision sur charges.

Madame [M] [F] et Madame [M] [X] se sont portées caution par acte en date du 16 février 2018 pour une durée de 6 ans.

Le bail de 3 ans a été tacitement renouvelé le 16 février 2021 pour venir à échéance le 16 février 2024.

Par courrier recommandé en date du 4 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer un congé pour reprise pour motif légitme et sérieux à savoir « retards répétés dans le paiement des loyers et charges ».

Il est précisé dans le congé, que le bail prendra fin le 11 mars 2024, date à laquelle les lieux devront être libérés.

Des loyers étant demeurés impayés et les locataires n’ayant pas quitté les lieux, Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] les ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024 en vue de concilier les parties, et à défaut de constater la résiliation du bail depuis le 11 mars 2024, de constater qu’ils sont occupant sans droit ni titre depuis cette date, d’ordonner aux locataires qu’ils libérent les lieux sous astreintes du paiement de la somme de 200€ par jour à compter du jugement, et à défaut de libération des lieux d’ordonner leur expulsion avec si besoin le concours de la force public et d’un serrurier, d’autoriser la séquestration, le transport aux frais et aux risques et périls des locataires et de les conserver en garde meuble.

Monsieur et Madame [L] sollicitent également la condamnation de Monsieur [H] et de Madame [P] en paiement de la somme de 8.927,67 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre la somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs, soit jusqu’à l’explusion à défaut de départ volontaire ou si les biens sont séquestrés sur place jusqu’à leur déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles; Ils sollicitent égelement la condamnation des locataires en paiement de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présent procédure le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] reprennent les termes de son assignation et actualise l’arriéré de loyer y ajoutant les frais de procédure et l’article 444-31CC à la somme de 9.903,44€.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à leur assigantion pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Monsieur [N] [H] convoqué par acte remis à un tiers présent au domicile et Madame [S] [P] convoquée par acte remis à sa personne, comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le montant de la dette locative et expliquent que leurs problèmes financiers sont dus aux difficultés rencontrées dans l’activite d’artisan plombier qui n’a plus de revenu depuis environ un an et demi.

Madame est agent hospitalier et perçoit un revenu de 1.300€, ils ont en outre trois enfants, dont l’aîné cherche un emploi.

Enfin, ils précisent avoir trouvé un nouveau logement et quitter les lieux sous un mois, le loyer étant devenu trop élevé pour eux.

Ils demandent l’octroi des plus larges délais de paiement et proposent de régler mensuellement la somme de 300€ pour apurer la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

sur le congé délivré le 4 septembre 2023:

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi n°n°89-462 du 06 juillet 1989:« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

La clause intitulée « RESILIATION-CONGE » du bail du 15 février 2018 reprend ce délai de préavis de -mois.

L’article A-2 du bail ajoute qu'« à défaut de congé motivé donné dans les conditions et forme prévues par prévues ci-avant, le contrat parvenue à son terme sera renouvelé pour une durée au moins égale à trois ans… »

En l’espèce, il est constant que le bail a été consenti le 15 février 2018 avec prise d’effet le 16 février 2028, or la lettre recommandée du 4 septembre 2023 distribuée le 6 septembre 2023, mentionne par erreur que le bail a été consenti le 11 mars 2018 et vient à expiration le 11 mars 2024.

Du fait de cette erreur de date, le congé pour motif légitme et sérieux invoquant des retards répétés dans le paiement des loyers et charges, a été adressé tardivement et ne respecte pas le délai de préavis de six mois, qui a commencé à courir du jour de la réception du courrier soit le 6 septembre 2023.

Le bail a donc été renouvelé à compter du 16 février 2024.

L’action fondé sur le congé pour motif réel et sérieux n’est pas recevable.

Sur le non respect de l’obligation de paiement du loyer et des charges par les locataires et le départ annoncé des locataires:

Les articles 1728 et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, les bailleurs invoquent les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 à l’appui de demande de résiliation judiciaire du bail les locataires étant défaillants dans leur obligation de paiement du loyer et des charges.

Le décompte du 14 octobre 2024 produit en l’espèce par Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 9.431,62 €.

Les locataires ne contestent pas ne plus régler le loyer et les charges locatives depuis un an et demi.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Ils font part, en outre, de leur intention de quitter les lieux sous un délai d’un mois soit en novembre 2024, ayant trouvé un logement, dont le loyer est plus adapté à leurs moyens financiers, le loyer et les charges actuels étant devenus trop important pour leur budget ce qui entraîne les retards de paiement répétés et aggrave la dette locative.

Ainsi si les locataires se venait à se maintenir dans les lieux au delà du délai mentionné à l’audience, il convient de constater la résiliation judiciaire du bien à compter du jugement, les bailleurs sont autorisés si besoin à procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, les locataires seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges jusqu’au départ effectif des locataires des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les articles 1728 et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 susvisés mentionnent, que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1343-5 du même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L], arrêté à la date du 14 octobre que la dette locative s’élève à la somme 9.431,62 €, après déduction des frais de poursuite en denriers ou quittances valables.

Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P], qui reconnaissant le montant de la dette, seront donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils sollicitent les plus larges délais de paiement et propose des remboursements mensuels d’un montant de 300€ eu égard à leur situation financière actuelle, Madame [P] étant seule à percevoir des revenus et la famille étant composée de 3enfants.

Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] seront autorisés à s’acquitter de leur dette en 24 mensualités dont 23 mensulaités d’un montant de 300€ chacune et une

24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens ; et ils seront condamnés à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la nullité du congé du 4 septembre 2023 distribuée le 6 septembre 2023 comme étant tardif et ne respectant pas le délai de six mois;

CONSTATE l’intention des locataires de quitter les lieux;

A DEFAUT PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 février 2018 avec prise d’effet le 16 février 20218 entre Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] d’une part et Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] d’autre part relatif à logement à usage d’habitation situé 8 rue du Moulin 28700 OYSONVILLE, aux torts exclusifs des loctaires pour non respect de l’obligation de paiement du loyer et des charges locatives et à la date du avec effet à compter du 11 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] la somme de 9.431,62 € ( neuf mille quatre cent trente et un euros et soixante deux centimes selon décompte arrêté au 14 octobre 2024 et incluant l’échéance du mois octobre 2024), en deniers ou quittances valables avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] s’acquitter de leur dette en 24 mensualités dont 23 mensulaités d’un montant de 300€ chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la présente décison et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [Z] [T] épouse [L] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [H] et Madame [S] [P] aux dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME