TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53827

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NH7

N° : 14

Assignation du :

03 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. INVESTISSEMENT EST PARISIEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS – #E1483

DEFENDERESSE

S.A.S. BD MOBILES

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 1er août 2022, la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN a donné à bail commercial à Monsieur [R] [F], agissant au nom et pour le compte de « la SAS en cours de constitution […] dont le siège social sera situé au [Adresse 3] » des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par avenant du 26 octobre 2023, la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN et la société à responsabilité limitée BK PHONE ont rappelé que celle-ci s’était substituée à Monsieur [R] [F], ont modifié l’assiette des locaux donnés à bail et porté le montant du loyer annuel à 31 200 euros.

Par acte du 5 janvier 2024, la société BD MOBILES, en cours de constitution, s’est substituée à la société BK PHONE en qualité de preneuse à bail.

Par acte extrajudiciaire délivré le 10 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 13 202,51 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 28 mai 2025, la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN a attrait la société BD MOBILES devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société BD MOBILES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société BD MOBILES à payer à la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN la somme provisionnelle de 35 026,31 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner la société BD MOBILES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale mensuelle de 3167,75 euros, à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ; subsidiairement, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges ;

— condamner la société BD MOBILES au paiement d’une somme provisionnelle de 804,46 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société BD MOBILES au paiement d’une somme provisionnelle de 187,23 euros au titre du coût du commandement de payer ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— rejeter toute demande reconventionnelle de délais de paiement ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse de délais de paiement, dire que faute de paiement à bonne date d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir ou d’un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées ;

— condamner la société BD MOBILES au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société BD MOBILES n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 18 juin 2025, la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément et clairement les loyers et charges impayés afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, de formuler toute contestation. A défaut, il est caractérisé l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que soit constatée, en référé, l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 10 septembre 2024 à la société BD MOBILES vise cette clause et porte sur une somme en principal de 13 202,51 euros, « selon décompte annexé au présent acte ». Or, l’unique décompte annexé au commandement est un avis de loyer, correspondant à l’échéance afférente au mois de septembre 2024, qui mentionne un solde locatif débiteur de 18 168,81 euros.

Ainsi, le commandement de payer et ses annexes ne permettaient pas au preneur d’identifier précisément la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur, la mention de deux sommes différentes étant de surcroît de nature à générer une confusion dans l’esprit de la société locataire. Dès lors, la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces prétentions.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des avis de loyer ainsi que de l’avis de taxe foncière produits par la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN que demeure due, au titre des loyers et charges échus depuis le mois de mai 2024 et au mois de juin 2025 inclus, de la taxe foncière 2024 et du complément de dépôt de garantie, la somme de 35 026,31 euros. Toutefois, l’assignation a été délivrée le 28 mai 2025, de sorte que l’échéance afférente au mois de juin 2025 n’était pas encore exigible à cette date. Dès lors, l’obligation de la société BD MOBILES au titre des loyers et charges n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 007,10 euros (échéance du mois de mai 2025 incluse), somme au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit l’application d’un intérêt de retard au taux de 3% par trimestre sur les loyers et autres sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation provisionnelle emportera intérêts au taux légal à compter de son prononcé.

Enfin, la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN sollicite la condamnation provisionnelle de la société défenderesse à payer la somme de 187,23 euros en invoquant la clause pénale du bail. Toutefois, celle-ci distingue les « frais engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues » des « autres frais de commandement, procédure et contentieux » pouvant être mis à la charge du preneur par décision de justice en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, il apparaît sérieusement contestable que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte engagé pour le recouvrement des sommes dues, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre de son coût.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, dont la distraction sera ordonnée en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BD MOBILES ne permet d’écarter la demande de la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, à la fixation provisionnelle d’une indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS par provision la société BD MOBILES à payer à la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN la somme de trente-deux mille sept euros et dix centimes ( 32 007,10 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision ;

CONDAMNONS la société BD MOBILES aux entiers dépens ;

AUTORISONS Maître [T] [O] à recouvrer d’avance ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

CONDAMNONS la société BD MOBILES à payer à la société INVESTISSEMENT EST PARISIEN la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 09 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT