MINUTE N°

N° RG 24/00176 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDAA

Monsieur [L], [J], [I], [X] [C]

Monsieur [I], [L] [C]

Monsieur [U], [L] [C]

Monsieur [P], [L] [C]

Madame [W], [L] [C]

C/

Monsieur [M] [Z]

Monsieur [S], [A] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 11]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [L], [J], [I], [X] [C], né le 20 avril 1936 à [Localité 14] (Manche – 50) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne, assisté de Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [I], [L] [C], né le 02 août 1972 à [Localité 17] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [U], [L] [C], né le 22 décembre 1973 à [Localité 17] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [P], [L] [C], né le 06 août 1976 à [Localité 18] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [W], [L] [C], née le 03 avril 1986 à [Localité 15] (Essonne – 91) – demeurant [Adresse 10]

Non comparante, représentée par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M], [Y], [G] [Z], né le 19 mai 1992 à [Localité 12] (Hauts-de-Seine – 92) – demeurant [Adresse 8]

Comparant en personne

Monsieur [S], [A] [B] – demeurant [Adresse 9], résidant actuellement [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie certifiée conforme à : Maître Edith COGNY

Monsieur [M], [Y], [G] [Z]

Monsieur [S], [A] [B]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er octobre 2019, l’indivision [C] représentée par Monsieur [L] [C], donnait à bail à Monsieur [M] [Z] et Madame [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7]. Monsieur [S] [B] se portait caution des locataires par acte séparé en date du 21 octobre 2019. Un avenant au contrat de location était signé le 6 août 2020 actant le départ de Madame [D] [H], laissant Monsieur [M] [Z] seul occupant des lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, l’indivision [C] faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023 auprès de leur locataire et dénoncé à la caution le 29 décembre 2023.

L’indivision [C] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [Z] Monsieur [S] [B] et devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] par un acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et leur condamnation solidaire au paiement ( RG 24-00176).

Des conclusions actualisant les demandes étaient signifiées aux défendeurs le 29 août 2024 ( RG 24-00477)

A l’audience du 24 septembre 2024, l’indivision [C] représentée par Monsieur [L] [C] et assistée par leur conseil – reprenait les termes de son assignation, malgré le paiement intégral de la dette locative, pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à titre subisidiaire de résilier le bail, en tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et de Monsieur [S] [B] et de condamner solidairement Monsieur [M] [Z] Monsieur [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière, à la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [M] [Z] comparaissait. Il attestait avoir pu solder la dette locative. Il demandait à rester dans les lieux.

Monsieur [S] [B] ne comparaissait pas et n’était pas représenté bien que cité à étude.

L’affaire était mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

La jonction des deux procédures sera ordonnée.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention des parties quant à l’application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er octobre 2019 et amendé le 6 août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 509€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 janvier 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

Cependant, l’indivision [C] produit un décompte attestant que la dette locative est entièrement soldée au jour de l’audience.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office accorder des délais de paiement, et dispose que “si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.

Compte tenu de ces éléments, il est constaté que la dette locative est entièrement soldée et qu’en conséquence la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

L’indivision [C] sera par conséquent déboutée de sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

III- SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL:

En vertu de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Cette disposition nécessite de vérifier d’une part l’existence d’un manquement à une obligation de la part du locataire et d’autre part d’apprécier la gravité de ce manquement à l’aune des conséquences qu’entraînerait une résolution judiciaire du contrat de bail.

En l’espèce, il est constaté que le locataire est dans les lieux depuis cinq ans. Par ailleurs, le décompte produit atteste de paiements mensuels même partiels, démontrant la bonne volonté du locataire. Enfin, il est constant que la dette locative est soldée, démontrant que ce dernier répond tant bien que mal à ses obligations. Considérant ces éléments, et eu égard à l’enjeu pour le locataire d’être expulsé, l’indivision [C] sera déboutée de sa demande.

L’indivision [C] représentée par Monsieur [L] [C] supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux procédures (RG 24-00176 et RG 24-00477)

DEBOUTE Monsieur [L], [J], [I], [X] [C], Monsieur [I], [L] [C], Monsieur [U], [L] [C], Monsieur [P], [L] [C] et Madame [W], [L] [C] de l’ensemble de leurs prétentions;

CONDAMNE Monsieur [L], [J], [I], [X] [C], Monsieur [I], [L] [C], Monsieur [U], [L] [C], Monsieur [P], [L] [C] et Madame [W], [L] [C] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,