Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/01450 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQ7L

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VILLA HUMBERT sis [Adresse 6] [Localité 9] représenté par son syndic, la société LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA [Localité 4] IMMOBILIER, société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [D] [H],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [C] [N],

demeurant [Adresse 8] – [Localité 7],

Comparante, représentée par Maître Stéphanie BRILLET, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024

Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [N] et M. [D] [H] sont copropriétaires indivis des lots n°6, 17, 18, 28 et 38 de la Résidence LA VILLA HUMBERT sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Par jugement du 20 mars 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a condamné solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT, représenté par son syndic le Cabinet CITYA [Localité 4] IMMOBILIER – SAS IMMO DE FRANCE LP GESTION les sommes suivantes :

—  14.768,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2014 sur la somme de 10.339,08 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus,

—  414,23 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance par le demandeur,

—  253,50 euros au titre des honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation du lot n°24.

Le tribunal de céans a également condamné in solidum M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT, représenté par son syndic le Cabinet CITYA [Localité 4] IMMOBILIER SAS IMMO DE FRANCE LP GESTION les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de ce jugement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT a fait délivrer, le 29 juillet 2020 un commandement de payer la somme de 22.460,68 euros valant saisie immobilière à M. [H] et Mme [N].

Faisant grief à M. [H] et Mme [N] de n’avoir pas repris le règlement de leurs charges courantes de copropriété, le Cabinet CITYA [Localité 4] IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de la Résidence LA VILLA HUMBERT puis le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence leur a adressé plusieurs mises en demeure par courriers recommandés avec avis de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 20 juin 2023.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT, pris en la personne de son syndic le Cabinet CITYA [Localité 4] IMMOBILIER, a par actes de commissaires de justice en date des 7 septembre et 29 décembre 2023 remis à étude, fait assigner M. [H] et Mme [N] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts, à savoir en l’espèce :

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 4.419,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 691,36 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 10 mai 2024 mais non signifiées à M.[H], partie défaillante, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT, pris en la personne de son syndic le Cabinet CITYA [Localité 4] IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 5.201,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 746,82 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse reçues au greffe le

30 septembre 2024 et non signifiées à M. [H], Mme [N] demande au tribunal de :

— Recevoir Mme [N] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— Condamner M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LA VILLA HUMBERT les sommes dues au titre des charges de copropriété et qui seront fixées par le tribunal de céans,

— Condamner M. [H] à payer à Mme [N] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [H] aux entiers dépens.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [N] a comparu en personne assistée de son conseil. Agée de 81 ans et divorcée de M. [H], elle a indiqué ne pas avoir les moyens financiers de régler l’arriéré de charges de copropriété contrairement à son ex-époux. Elle a précisé que M. [H] avait mis le bien immobilier indivis en location à son nom seul et qu’il était propriétaire de plusieurs biens immobiliers et détenteur de plusieurs comptes bancaires mais qu’il jouait à se rendre insolvable. Elle a informé le tribunal qu’elle n’avait pas reçu sa prestation compensatoire et qu’elle avait tenté de mettre le bien immobilier en vente. Elle a indiqué s’en remettre à justice et son souhait d’une condamnation exemplaire de M. [H].

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et à ses déclarations à l’audience.

M. [H], régulièrement assigné par acte remis à l’étude de l’huissier le

29 décembre 2023, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article

474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera observé à titre liminaire qu’aucune demande formulée à l’encontre de M.[H] dans des conclusions ne lui ayant pas été régulièrement signifiées ne saurait être prise en compte.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de

M. [H] et Mme [N] pour les lots n°6, 17, 18, 28 et 38,

— le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 20 mars 2018,

— un commandement de payer valant saisie immobilière délivré par le syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 29 juillet 2020,

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du

20 avril 2022,

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du

10 mai 2022,

— deux mises en demeure adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires, une à chaque défendeur en date du 20 juin 2023,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 pour un solde débiteur de 1.883,19 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 1er avril 2022 au 1er avril 2023 pour un solde débiteur de 3.866,75 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 31 mars 2022 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 7.148,45 euros,

— divers appels de fonds sur la période courant du 1er avril 2022 au 1er avril 2024,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires en dates des 13 octobre 2021, 15 décembre 2021, 26 juillet 2022, 26 juillet 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le certificat de non contestation des assemblées générales de 2021 et 2022,

— le contrat de syndic conclu le 13 octobre 2021 et prenant fin le 31décembre 2023,

— des factures de frais et de syndic.

En l’espèce, force est de constater qu’aucune des mises en demeure des 20 avril, 10 mai 2022 et 20 juin 2023 versées aux débats ne mettent en demeure M. et Mme [H] de régler une provision, et qu’elles visent l’ensemble d’un arriéré global de charges.

Elle ne font d’ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée, ne permettant pas de distinguer la ou les provisions exigibles de l’arriéré global de charges. De plus, le décompte auquel il est fait rédérence dans la lettre de mise en demeure du 20 juin 2023 n’est pas joint à la procédure.

Il résulte de ces éléments que M. et Mme [H] ne pouvaient, à la lecture de ces mise en demeure, comprendre précisément les sommes dont ils devaient s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, les mise en demeure des 20 avril, 10 mai 2022 et 20 juin 2023 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’action du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en son action,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA VILLA HUMBERT sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, aux dépens,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY