Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00858 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAWE

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [B]/ [O]/ SABLONS sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 6], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y]

né le 31 Décembre 1973 à [Localité 12] (VIETNAM),

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024

Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Y] est copropriétaire des lots n°24 et 55 outre 172 tantièmes de parties communes de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 1]).

Le syndic de la copropriété est la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE.

Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 11] les sommes suivantes :

—  3.699,54 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au

1er juillet 2020, provision sur charges du 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2020 sur la somme de 3.269,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  307,77 euros au titre des provisions de charges de copropriété et de travaux devenues exigibles au titre du budget du 4ème trimestre 2020,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 30 mai 2022, le tribunal de céans a également condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.470,69 euros en principal (factures impayées) avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022.

Faisant grief à M. [Y] de n’avoir toujours pas réglé ses charges de copropriété, la société IMMO DE FRANCE, en sa qualité de syndic de la résidence [7]. [B], lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 janvier 2024 d’avoir à s’acquitter de la somme de 3.193,39 euros.

Par exploit d’huissier en date du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires

a fait délivré à M. [Y] une sommation de payer pour un montant de

3.687,70 euros.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 3] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, a par acte d’huissier en date du 11 juin 2024 remis à étude à M. [Y] le même jour, fait assigner ce dernier aux fins de le voir condamné au paiement de son arriéré de charges de copropriété, à des frais de recouvrement à et des dommages et intérêts, à savoir :

— Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]. [B] la somme de 3.079,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

— Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]. [B] la somme de 632,38 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]. [B] la somme de 205,52 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]. [B] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7]. [B] la somme de 1.309,17 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [Y] aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024 mais non signifiées à M. [Y], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, a repris ces demandes.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

M. [Y], régulièrement assigné par acte remis à l’étude de l’huissier le

11 juin 2024 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [Y] pour lots n°24 et 55,

— les actes notariés des 13 mai 2011 et 10 juin 2013 relatifs à l’acquisition de ces lots par M. [Y],

— le jugement du tribunal de céans du 10 novembre 2020,

— l’ordonnance d’injonction de payer du 30 mai 2022,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 26 janvier 2024 pour un montant de 3.193,39 euros dont 54,38 euros de frais de relance,

— une sommation de payer délivrée au défendeur le 26 février 2024 pour un montant de 3.687,70 euros,

— un décompte sur la période courant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 pour un solde débiteur de 3.971,30 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024,

— des régularisations de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— des relevés généraux des dépenses pour les exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 4 avril 2024, 6 avril 2023 et 15 novembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2023, 2022, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2025, 2024, 2023 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 4 avril 2024 et prenant fin le 30 septembre 2025,

— le contrat de syndic conclu le 6 avril 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— des factures de frais, de syndic et d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 3.079,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

M. [Y] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [Y], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 26 janvier 2024, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3.193,39 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à obtenir le paiement par

M. [Y] de la somme de 632,38 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 205,52 euros correspondant à la mise en demeure du 26 janvier 2024 d’un montant de 54,38 euros et à la sommation de payer du 26 février 2024 pour un montant de 151,14 euros.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mise en demeure et sommation de payer, le contrat de syndic de la société IMMO DE FRANCE, conclu le

4 avril 2024 qui prévoit des frais de 55,20 euros TTC par mise en demeure

par lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 205,52 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Y] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  3.079,44 euros au titre des charges échues au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus,

—  632,38 euros au titre des provisions sur charges et pour travaux des 3ème et 4ème trimestres 2024 devenues exigibles,

—  205,52 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [7]. [B]/M. [O]/[F], sis [Adresse 4] [Localité 10] [Adresse 1]) représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [Y] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY