MINUTE N°

N° RG 24/00279 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFUD

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Madame [T] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au R.C.S. de Versailles sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Margaux BRIOLE, avocat de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, société d’avocats du barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T], [X], [N] [J], née le 13 mai 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sylvie JOUANDET, vice-présidente

en présence de Madame [Y] [S], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à Madame [T] [J]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 octobre 2018, la société LES RESIDENCES donnait à bail à Madame [T] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. Par contrats en date du 16 mai 2019, une place de parking en extérieur et un box s’ajoutaient au logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 août 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE – représentée par son conseil – reprenait les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résolution judiciaire des baux et en tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5 007,76 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [T] [O] comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il était constaté la reprise du paiement du loyer courant. La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE déclarait ne pas s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Un dossier de surendettement était en cours, avec une recevabilité au 27 mai 2024. Une audience était prévue le 8 novembre 2024, suite à la contestation par le bailleur de la décision de rétablissement personnelle.

L’affaire était mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention des parties quant à l’application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 24 octobre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2023, pour la somme en principal de 1679,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 octobre 2023, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

La situation des deux emplacements de stationnement dans le même immeuble que l’appartement, de même que la facturation commune des loyers et des charges révélée par le compte locatif amènent à considérer que les parties ont bien eu l’intention de faire de la location de l’emplacement de stationnement un accessoire de celle du local d’habitation, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence de quoi, la location des deux emplacement de stationnement suit le même régime que celle du local d’habitation.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que Madame [T] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4725,89 € à la date du 2 septembre 2024.

Madame [T] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE cette somme.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Madame [T] [O] a fait l’effort de reprendre le paiement du loyer courant. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire. Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a déclaré à l’audience y être favorable.

Par conséquent, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Madame [T] [O] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l’échéancier qui lui a été accordé.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2018 entre la société LES RESIDENCES et Madame [T] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 2 octobre 2023 et que les baux conclus entre les parties le 16 mai 2019 pour deux places de stationnement suivent le même régime;

CONDAMNE Madame [T] [O] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 4725,89 euros ;

AUTORISE Madame [T] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [O] soit condamnée à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [T] [O] aux dépens ;

DÉBOUTE la la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE de ses prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 3 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et par, Monsieur Thomas BOUMIER greffier.

Le greffier, La vice-présidente,