COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[J], [A] c/ [D], [L]

MINUTE N°

DU 21 Avril 2026

N° RG 25/00845 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIRC

Grosse délivrée

à M^e Brigitte VITTO

M^e Maeva BINIMELIS

le

DEMANDEURS:

Madame [I] [J]

née le 14 Février 1966 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Brigitte VITTO, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [T] [A]

né le 09 Janvier 1954 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Brigitte VITTO, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Madame [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W], [B], [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

assistée lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026, délibéré prorogé au 21 Avril 2026. Les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] ont, selon acte sous seing privé du 1er mars 2020 donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, une maison T2 avec terrasse et jardin sise à [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel indexé de 650,00 euros ainsi qu’un règlement périodique des charges sans provision.

Invoquant l’indécence du logement et l’inertie des bailleurs pour y remédier, Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] ont, par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025 fait assigner Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 12 juin 2025 à 14 heures 15, aux fins notamment, au visa des articles 1240, 1719 et 1721 du code civil, des articles L126-23 et L126-26 du code de la construction et de l’habitation, des articles R1331-25 et suivants du code de la santé publique, de condamner Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] à faire réaliser des travaux de réparations dans le logement loué.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 10 février 2026 à 14 heures,

A l’audience du 10 février 2026,

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A], représentés, se réfèrent expressément à leurs conclusions n°1 déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

— débouter Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 5 994,30 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers pour la période comprise entre le 4 février 2023 et le 31 juillet 2025,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence de remise du diagnostic performance énergétique,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 585,00 euros au titre des loyers trop perçus depuis le 1er mars 2023,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible et atteinte à la vie privée,

— condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat de commissaire de justice,

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L], représentés, se réfèrent expressément à leurs conclusions en défense déposées à l’audience selon lesquelles ils demandent de :

— débouter Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 4 798,76 euros correspondant aux frais de réparation,

condamner Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 9 avril 2026 puis prorogé au 21 avril 2026, par suite de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que :

— à l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder,

— selon les dispositions de l’article 9 de ce même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient également de préciser qu’il ressort du dossier et qu’il n’est pas contesté par les bailleurs que Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] ont quitté les lieux le 31 juillet 2025 et que le bail a été résilié à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de la réduction des loyers

En application de l’article 20-1 de cette loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] sollicitent aux termes de leurs conclusions la condamnation de Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 5 994,30 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers minorés de 30 % pour la période comprise entre le 4 février 2023, date à laquelle ils soutiennent avoir informé les bailleurs des désordres et le 31 juillet 2025, date de leur départ des lieux.

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] s’opposent à cette demande.

En l’espèce, la réduction des loyers est une sanction incitative ayant pour vocation à s’appliquer jusqu’à l’exécution complète des travaux afin de contraindre le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires dans un temps le plus court possible.

Or, Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] ayant quitté les lieux le 31 juillet 2025, leur demande rétroactive en réduction des loyers est sans objet.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts pour troubles de jouissance

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Selon l’article 6 b de cette loi, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

L’article 7 e de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] sollicitent la condamnation solidaire de Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Ils exposent avoir découvert en décembre 2020 des taches de moisissures à plusieurs endroits de la maison et que ce problème d’humidité s’est aggravé en raison du système de chauffage sous dimensionné par rapport à la superficie de la maison et du manque d’isolation de celle-ci. Ils énoncent également avoir découvert par la suite l’existence de nombreux désordres à l’extérieur du logement.

Ils soutiennent avoir informé les bailleurs des désordres constatés immédiatement après leur découverte et reprochent à ces derniers de ne pas avoir remédié à l’indécence du logement laquelle a subsisté jusqu’à leur départ des lieux le 31 juillet 2025.

L’indécence du logement est établie par les courriers de la Ville de [Localité 5] (service de l’hygiène) adressés aux bailleurs les 5 et 12 mars 2024 ainsi que par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 21 mai 2024 versés aux débats.

Aux termes du courrier du 5 mars 2024, les bailleurs ont été informés suite au passage d’agents municipaux sur les lieux du cisaillement d’un pilier soutenant la terrasse, d’une fragilisation de la dalle de la terrasse, de l’escalier menant à la maison et du système de la fixation de rampe enfin de fissurations sur les murs extérieurs de la maison. Il leur a été conseillé de réaliser dans les meilleurs délais un diagnostic structurel de la dalle de la terrasse et des piliers la soutenant ainsi que l’escalier menant à la maison.

Ils ont également été avisés par le courrier en date du 12 mars 2024 que suite au passage d’un inspecteur de salubrité dans le logement des moisissures ont été détectées au plafond de la salle de bain, sur le pourtour du cadre de la porte d’entrée, au plafond de la chambre et à l’intérieur des meubles de la cuisine équipée. Il leur a été recommandé de prendre dans un délai de 30 jours à compter du courrier toutes mesures utiles pour remédier aux désordres constatés et d’engager en outre des mesures correctives pour l’installation électrique dont la locataire s’est plainte (fils électriques apparents dans la salle de bain et dégradation par le soleil de la boite de dérivation installée à l’extérieur).

Enfin, aux termes du procès-verbal du 21 mai 2024, le commissaire de justice a constaté à l’occasion de sa venue sur les lieux que dans la pièce principale, de nombreuses taches de moisissures sont présentes sur le mur sous les fenêtres, que ce mur n’est pas doublé, que l’ensemble des placards de la cuisine sont affectés de taches de moisissures, que le plafond constitué de dalles de polystyrène est déformé, gondole à divers endroits et que le joint périphérique est nettement altéré et noirci, qu’un seul radiateur électrique est présent dans la pièce, qu’il n’y a pas de ventilation mécanique mais seulement deux bouches d’aération (une dans la cuisine et une dans le séjour). Dans l’entrée de la villa, il a relevé la présence d’une porte en bois en mauvais état qui n’est pas parfaitement étanche à l’air en raison de la présence de jours sur le pourtour de la porte ainsi que la présence de taches de moisissures autour de la porte. Dans la salle de bain, il a constaté la présence d’importantes taches de moisissures au niveau des murs et du plafond, l’absence de doublage des murs, de système de ventilation mécanique, et la dégradation des spots intégrés dans le coin douche affectés par l’humidité et la corrosion, que le capot intérieur du cumulus et les câbles électriques ne sont pas protégés, que les joints des faïences sont moisis et que seul un petit radiateur sèche-serviette est présent pour chauffer la pièce. Dans la chambre, il a indiqué que de nombreuses traces de moisissures sont présentes sur les murs et plafonds, que l’armoire s’est déformée en raison de l’humidité, qu’il n’y a pas d’appui de fenêtres au niveau des ouvertures, que le volet roulant prend appui sur une cale en bois. A l’extérieur, il a constaté que les locataires ont perdu la jouissance de la terrasse à droite du portillon d’accès rendue inaccessible par des bandes de sécurité, que l’escalier en béton est dégradé et que la barrière métallique de cet escalier est branlante et descellée, que le panneau séparatif avec la seconde villa s’est décroché et que le boîtier de dérivation électrique n’est pas protégé des intempéries, que la façade est brute non crépie, avec des fissures par endroits. Il a indiqué que le locataire lui a mentionné avoir réalisé à ses frais une descente d’eau pluviale puisqu’il n’y en avait pas à l’origine et avoir constaté que l’évacuation des eaux pluviales n’est pas raccordée à une descente d’eau de pluie.

Les défendeurs ne contestent pas les désordres constatés dans les documents susmentionnés mais avancent que les locataires ont contribué à la persistance de ceux-ci. Ils énoncent en effet ne pas avoir reçu le premier courriel des locataires du 4 février 2023 dès lors qu’il avait été envoyé à la mauvaise adresse, n’avoir été informés des désordres dans le logement pour la première fois que par courriel en date du 23 février 2024 et avoir par la suite entrepris tous les efforts possibles pour y remédier de sorte que plusieurs interventions ont été effectuées dans le logement à cet effet. Cependant, ils avancent avoir dû faire face à l’obstruction des locataires pour la réalisation des travaux nécessaires en raison des difficultés rencontrées avec ces derniers pour la fixation de rendez-vous.

Les locataires ne démontrent pas que les moisissures sont apparues dès décembre 2020. En effet, les photographies de moisissures qu’ils prétendent avoir pris en 2021 et les photographies thermiques horodatées au 11 décembre 2022 vers 15 heures qu’ils produisent à ce titre ne constituent pas des éléments de preuve objectivement vérifiables dès lors que la juridiction n’est pas en mesure de s’assurer que ces photographies concernent bien le logement litigieux.

En outre, les demandeurs ne justifient pas avoir informé les bailleurs de l’apparition de moisissures en 2020, dès lors qu’il ressort du dossier que ces derniers en ont été avisés pour la première fois par courriel en date du 4 février 2023.

Sur ce point il sera précisé aux bailleurs qu’ils ne peuvent soutenir ne pas avoir reçu ce courriel car l’adresse mail à laquelle les locataires l’auraient envoyée, à savoir « [Courriel 1] » est erronée, celle-ci correspondant bien à l’adresse mail indiquée dans le bail conclu entre les parties et les bailleurs ne justifiant avoir informé les locataires du changement de leur adresse mail qu’après l’envoi de ce courriel.

Si les parties ont effet rencontré des difficultés pour fixer des rendez-vous, il ne ressort pas du dossier que les locataires ont fait échec à leur fixation, pas plus qu’il n’est démontré qu’ils ont fait obstruction à la réalisation des travaux de réfection de l’escalier et de la main courante, de la fixation de la VMC et des travaux de ravalement de façade et d’isolation.

En effet, il est établi que ce sont les locataires qui ont contacté pour la première fois les bailleurs pour la fixation d’un premier rendez-vous par courriel le 11 février 2024 pour évaluer les désordres, et que celui-ci a eu lieu le 20 mars 2024, soit un peu plus d’un an après le premier mail du 4 février 2023 informant les bailleurs des moisissures dans le logement.

Il ressort des échanges entre les parties pour la fixation de ce premier rendez-vous que les difficultés rencontrées avaient trait à l’indisponibilité des locataires les jours de semaines en journée, ces derniers n’étant disponibles que du lundi au vendredi à partir de 20h30 ou les samedi à partir de 9 heures, créneaux qui ne convenaient pas aux bailleurs proposant les mercredis de 9h à 12h.

Si les difficultés pour la fixation de rendez-vous ont perduré par la suite, il ne peut aucunement être reproché aux locataires d’avoir contribué à la persistance de leur préjudice pour les escaliers et la main courante dégradés, la fixation de la VMC et la façade abîmée et mal isolée.

Ces derniers ont en effet en dépit de leur situation de salariés restreignant leurs disponibilités honoré les rendez-vous fixés par la suite les 30 et 31 mai 2024. En outre, ils ont accepté chacune des dates proposées par les défendeurs pour la réalisation des travaux et été présents aux dates de travaux convenues qui requéraient leur présence.

Ainsi, les travaux de réfection de l’escalier et de la main courante ont débuté le 24 juin 2024 pour une durée de trois semaines et les travaux de fixation de la VMC ont eu lieu le 7 septembre 2024 comme convenu. Seuls les travaux de ravalement de façade et d’isolation devant commencer le 26 août 2024 ont été retardés pour commencer le 30 août 2024.

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] arguent que ce retard est du fait des demandeurs, lesquels étaient absents le premier jour des travaux fixé le 26 août 2024. Ils versent à ce titre un procès-verbal de constat dressé ce jour constatant l’absence des locataires.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A], s’ils reconnaissent avoir été absents ce jour, soutiennent à juste titre que leur absence ne peut leur être reprochée dès lors que ces travaux ne requéraient pas leur présence et qu’ils avaient autorisé les ouvriers à pénétrer sur la terrasse pour réaliser les travaux.

Il est en effet établi par le courrier des défendeurs du 5 juin 2024 adressés aux locataires afin de les informer de l’intervention de professionnels en date du 26 août qu’ils ne leur avaient pas indiqué que leur présence était nécessaire ce jour mais simplement qu’il était nécessaire de « laisser l’accès libre dans un périmètre de trois mètres par rapport à la façade ».

Néanmoins il est démontré que les locataires ont contribué à leur préjudice en faisant preuve d’un manque de coopération pour la réalisation des travaux convenus à l’issue de la réunion de conciliation ayant eu lieu le 15 octobre 2024.

En effet, aux termes du constat d’accord signé par les parties, il avait été convenu que :

« 1/ Mr [L] rectifiera la fenêtre après accord par mail sur la date d’intervention.

2/ Mr [L] traitera, également après accord des dates par mail à ses locataires, les embellissements dégradés par moisissures.

3/ Le balcon béton, dégradé, sera mis en sécurité par Mr [L] qui s’y engage dans un délai de 2 mois maximum ».

Si les bailleurs démontrent avoir proposé aux locataires par courriel du 24 octobre 2024 un planning pour la réalisation des travaux convenus fixant plusieurs interventions entre le 31 octobre 2024 et le 6 décembre 2025, les défendeurs se sont opposés à leur réalisation par courriel du 29 octobre 2024, énonçant avoir indiqué pendant la conciliation qu’ils étaient en congé du 19 au 31 octobre 2024 et être par conséquent indisponibles à compter du 31 octobre.

Or, il ne ressort du procès-verbal de constat d’accord que les locataires aient mentionné être disponibles au 19 au 31 octobre 2024 et ils ne démontrent pas par ailleurs avoir informé les bailleurs de leur disponibilité à cette période.

En tout état de cause, il appartenait aux locataires de se rapprocher des bailleurs afin de fixer un nouveau planning de rendez-vous. Cependant, en dépit de la mise en demeure de l’assurance des bailleurs qui leur a été adressée le 12 décembre 2024 afin qu’ils leur transmettent un calendrier pour la fixation d’un planning de travaux et de la mise en demeure du conseil des bailleurs qui leur été adressée le 6 janvier 2025 afin que les locataires choisissent une période pour la réalisation des travaux, ces derniers ne démontrent pas avoir répondu à ces lettres pour la fixation d’un rendez-vous.

Ainsi, il est établi que Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] ont subi du fait de l’indécence du logement loué un préjudice de jouissance à compter du 4 février 2023 jusqu’à leur départ des lieux le 31 juillet 2025. En effet, en dépit des travaux réalisés, les bailleurs n’ont pas remédié à l’intégralité des désordres constatés et caractérisant l’indécence du logement par les agents de la Ville de [Localité 5] dans leurs courriers des 5 et 12 mars 2024 et le commissaire de justice le 21 mai 2024.

Le préjudice sera évalué à 200,00 euros par mois à compter du 4 février 2023 jusqu’au 15 octobre 2024, date du constat d’accord signé entre les parties. A compter de ce constat d’accord et jusqu’au départ des lieux des locataires le 31 juillet 2025 le préjudice sera évalué à la somme de 100,00 euros par mois en considération du manque de coopération des locataires pour la fixation de rendez-vous pour la réalisation des travaux convenus aux termes du constat d’accord.

Soit la somme totale de 4 876,95 euros correspondant à :

— la somme de 3 925,34 euros pour la période de 20 mois et 15 jours allant du 4 février 2023 au 15 octobre 2024 (200 x 19 + 28,57 + 96,77 euros correspondant respectivement au prorata temporis pour les jours des mois de février 2023 et octobre 2024),

— la somme de 951,61 euros pour la période de 9 mois et 15 jours allant du 15 octobre 2024 au 31 juillet 2025 (100 x 9 + 51,61 euros correspondant au prorata temporis pour les jours du mois d’octobre 2024).

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] la somme de 4 876,95 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 4 février 2023 au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas, en l’absence de clause de solidarité entre les bailleurs prévue au bail et ces derniers n’étant pas mariés, il ne sera donc pas fait droit à la demande de Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] en condamnation solidaire des bailleurs.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre de l’absence de remise du diagnostic performance énergétique

En application de l’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] avancent que les mentions du bail selon lesquelles un diagnostic performance énergétique leur a été transmis avant l’entrée dans les lieux sont fausses. Ils reprochent aux bailleurs d’avoir souhaité leur faire croire que la maison était parfaitement isolée et peu énergivore au moment de leur entrée dans les lieux, alors que c’est tout le contraire en réalité.

Ils invoquent ainsi la perte de chance d’avoir pu refuser de prendre à bail le logement s’ils avaient réellement connu ses performances énergétiques au jour de la signature du bail.

Ils sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre du préjudice qu’ils estiment avoir subi à ce titre.

En l’espèce, les bailleurs ne contestent pas ne pas avoir transmis le diagnostic performance énergétique aux locataires au jour de la signature du bail et avancent que le logement est classé catégorie D selon le diagnostic performance énergétique qu’ils justifient avoir fait réaliser le 5 août 2025, soit après le départ des lieux des locataires.

Il sera précisé sur ce point que le fait que le diagnostic ainsi produit ait classé la maison en catégorie D est inopérant, ce diagnostic ayant été effectué après l’achèvement des travaux d’isolation du logement, ce qui a nécessairement modifié son classement énergétique.

Les défendeurs énoncent toutefois que les locataires n’ont subi aucun préjudice dès lors que ces derniers n’ont jamais réglé leurs charges. Ils arguent en effet que les charges devaient faire l’objet selon le bail d’un paiement périodique sans provision après relevé sur un défalcateur, lequel n’a jamais été effectué.

Les demandeurs ne contestent pas en effet ce mode de paiement prévu au bail, ni ne jamais avoir réglé leurs charges locatives.

Pour rappel, le diagnostic performance énergétique est destiné principalement à estimer la consommation d’énergie du logement ainsi que les taux d’émission de gaz à effet de serre.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] ne démontrant pas avoir réglé leurs charges locatives pendant la durée du bail ou après leur départ des lieux, ils ne sont pas fondés à invoquer l’existence d’un préjudice lié à une perte de chance du fait de l’absence de connaissance des performances énergétiques réelles du logement au moment de leur entrée dans les lieux.

Ils seront donc déboutés de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande en remboursement au titre du trop-perçu de loyer

Selon l’article 17-1 III de la loi du 06 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi, soit à compter du 24 août 2022.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] reprochent aux bailleurs d’avoir injustement révisé le loyer initialement fixé à la somme de 650,00 euros aux termes du bail en février 2023 à la somme de 689,00 euros.

Ils énoncent en effet qu’en l’absence de réalisation du diagnostic performance énergétique permettant de déterminer le classement énergétique du logement le jour de la signature du bail ou au cours de celui-ci, les bailleurs étaient privés de la prérogative de révision du loyer laquelle ne peut être exercée que pour les logements ne faisant pas partie des classes F ou G, les bailleurs n’ayant jamais démontré au cours du bail que le logement n’était pas concerné par cette classification énergétique.

Les locataires sollicitent ainsi au dispositif de leurs conclusions la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 585,00 euros au titre des loyers trop perçus.

Toutefois, ils demandent dans le corps de leurs conclusions la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 858,00 euros à ce titre.

La juridiction ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, elle ne statuera que sur la demande en paiement de la somme de 585,00 euros formulée dans le dispositif.

Les demandeurs énoncent avoir seulement réglé la somme de 689,00 euros chaque mois depuis le 1er mars 2023.

Il est démontré que les bailleurs ont communiqué aux locataires leur intention de réviser le loyer, les locataires produisant aux débats le courriel de Monsieur [T] [A] envoyé à Monsieur [W] [L] le 4 février 2023 attestant avoir pris connaissance de l’augmentation du loyer à la somme de 689,00 euros.

En outre, il est également établi qu’aucun diagnostic performance énergétique n’a été effectué le jour de la signature bail ou au cours de celui-ci, les bailleurs démontant avoir fait réaliser celui-ci le 5 août 2025 après le départ des lieux des locataires.

Néanmoins, il n’est pas démontré que les locataires aient réglé chaque mois depuis le 1er mars 2023 l’intégralité du loyer actualisé à la somme de 689,00 euros, ces derniers ne produisant ni les quittances de loyer (alors qu’ils reconnaissent dans leurs conclusions avoir reçues celles-ci le 30 mars 2025), ni leurs relevés de compte bancaire ou tout autre élément établissant que la révision du loyer à la somme de 689,00 euros a bien été appliquée.

Or, pour rappel, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande en dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée et défaut de jouissance paisible

L’article 9 du code civil dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée.

En application de l’article 6 b de la loi du 06 juillet 1989 il appartient au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] au paiement de la somme de 3 000,00 euros de dommages et intérêts au titre de l’atteinte à l’intimité de la vie privée et défaut de jouissance paisible.

Les locataires reprochent à Monsieur [W] [L] de s’être introduit accompagné d’un homme sans autorisation dans le logement le 31 juillet 2024, de les espionner régulièrement en regardant et photographiant depuis chez lui à l’intérieur de leur domicile (les bailleurs habitant dans la maison accolée au logement litigieux), enfin que le bailleur a scié les poteaux mitoyens sur lesquels Monsieur [T] [A] avait fixé les panneaux brise-vue.

Sont versés au soutien de cette demande deux procès-verbaux de plainte en date des 2 septembre 2024 pour l’entrée dans le logement reprochée et 14 mars 2025 pour la destruction du panneau brise-vue ainsi que plusieurs photographies d’un homme étant Monsieur [W] [L] selon les locataires.

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] contestent l’atteinte à la vie privée reprochée par leurs locataires.

Ils font observer à juste titre qu’au terme du procès-verbal du 2 septembre 2024, Monsieur [T] [A] s’est plaint non pas de l’entrée de Monsieur [W] [L] dans le logement mais de sa présence ainsi que celle d’un autre homme à l’extérieur et que les locataires avaient donné leur autorisation pour la réalisation des travaux à l’extérieur, lesquels avaient débuté le 30 août 2024.

Enfin, les défendeurs soutiennent que les photographies produites ne sauraient en aucun cas démontrer que Monsieur [W] [L] regardait et photographiait à l’intérieur de la maison des locataires dès lors qu’il n’est pas possible de déterminer où ont été prises les photos, ce que regarde la personne photographiée ou le lieu où elle se trouve.

Il est en effet exact que les photographies produites ne constituent aucunement un élément de preuve objectivement vérifiable par la juridiction. Ces photographies n’étant en outre corroborées par aucun autre élément probant, les procès-verbaux de plainte n’étant que déclaratifs et ne pouvant emporter la conviction du tribunal, les locataires échouent à démontrer l’atteinte à la vie privée dont ils auraient été victimes et reprochée aux bailleurs.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] seront ainsi déboutés de leur demande en dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de frais de réparation

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires conformément à l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] reprochant aux demandeurs d’avoir réalisé des trous dans la façade neuve pour installer des brises vues et de ne pas avoir entretenu le jardin dont ils pouvaient jouir.

Ils sollicitent ainsi la condamnation de Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 4 798,76 euros, soit la somme de 3 130,76 euros au titre des travaux de réfection de la façade et celle de 1 668,00 euros au titre des travaux de jardinage selon les devis qu’ils produisent.

Les bailleurs produisent au soutien de leur demande le procès-verbal de constat réalisé au départ des lieux des locataires le 31 juillet 2025.

Les locataires s’opposent à cette demande. S’ils ne contestent pas avoir installé des brises-vues, ils énoncent que les bailleurs ne démontrent pas l’existence de désordres en façade dès lors qu’il ressort du procès-verbal que les bailleurs ont repris les trous et que la façade est, selon le commissaire de justice, « en très bon état général ».

Ils ajoutent que le coût de la réfection de la façade ne peut leur être imputé. Ils avancent en effet que ce devis concerne outre la reprise des enduits, notamment la peinture de la façade laquelle ne peut être mise à leur charge dès lors qu’elle n’a jamais été peinte.

Il est exact que les bailleurs ne justifient pas avoir repeint la façade après la réalisation des travaux d’isolation.

Néanmoins, les locataires reconnaissant avoir réalisé des trous dans la façade, il convient de condamner ces derniers à payer aux défendeurs une somme de 300,00 euros pour la reprise des enduits. En effet, il importe peu que les bailleurs aient ou non repris eux-mêmes à l’enduit ces trous, ces derniers étant en droit de solliciter leur réfection par un professionnel.

En ce qui concerne le jardin, si les demandeurs reconnaissent en effet ne pas l’avoir entretenu, ils énoncent qu’il ne peut leur être tenu rigueur de ce défaut d’entretien. Ils avancent très justement au soutien de l’état des lieux d’entrée produit aux débats, que le jardin était déjà en mauvais état lors de leur entrée dans les lieux et qu’il était prévu selon ce document que l’entretien du jardin était « à l’appréciation du locataire ».

Il en résulte que les bailleurs ne sont pas fondés à solliciter reconventionnellement la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1 668,00 euros au titre des travaux de jardinage.

Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] seront donc condamnés à payer à Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] la somme de 300,00 euros au titre de la reprise des enduits de la façade, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus du droit d’agir

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[S] [D] et Monsieur [W] [L] sollicitent la condamnation de Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir.

Ils énoncent que cette instance a été introduite abusivement par les locataires lesquels ont injustement empêché la réalisation des travaux par les bailleurs et qu’ils n’ont pas respecté les engagements pris devant le conciliateur de justice le 15 octobre 2024.

Pour rappel le droit d’ester en justice est un droit fondamental dont l’exercice ne peut dégénérer en abus que s’il est mis en œuvre avec légèreté blâmable ou obéit à une intention malicieuse ou malveillante.

Il est en effet exact que les locataires ont été peu coopérants pour l’exécution des engagements pris devant le conciliateur de justice, ces derniers ont fait preuve d’une coopération pleine et entière pour la réalisation des travaux survenus avant le rendez-vous devant le conciliateur.

Néanmoins, si les relations entre les parties sont délétères, il n’est démontré aucune intention de nuire des locataires lors de l’engagement de la présente instance à l’occasion de laquelle il a par ailleurs été reconnu par la juridiction que ces derniers ont souffert d’un préjudice de jouissance causé par l’indécence du logement.

[S] [D] et Monsieur [W] [L] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens de l’instance et la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance et seront condamnés in solidum à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de leur demande en paiement de la somme de 5 994,30 euros au titre de la réduction rétroactive de loyer ;

CONDAMNE Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] in solidum à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] la somme de 4 876,95 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 4 février 2023 au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de leur demande en condamnation solidaire de Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] ;

DÉBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de leur demande en paiement de la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance en raison de l’absence de remise du diagnostic performance énergétique ;

DÉBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de leur demande en paiement de la somme de 585,00 euros au titre d’un trop perçu de loyers ;

DEBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] de leur demande en paiement de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à l’intimité de la vie privée et défaut de jouissance paisible ;

CONDAMNE Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] à payer à Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] la somme de 300,00 euros au titre des frais de réparation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] de leur demande en paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

CONDAMNE Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] in solidum à payer à Madame [I] [J] et Monsieur [T] [A] la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [D] et Monsieur [W] [L] in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection ou le juge