TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 14]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00293 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI5K

JUGEMENT

DU : 12 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 8], représenté par son syndic le cabinet GLM IMMO dont le siège social est situé [Adresse 5]

DEFENDEUR(S) :

[C] [A], [B] [V]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 12 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 12 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic le cabinet GLM IMMO, société par actions simplifiée, représenté par ses dirigeants légaux,

inscrite au RCS de [Localité 17] sous le n° 890 457 641

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e OUEDRAOGO.

ET :

DÉFENDEURS :

M. [C] [A]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 11] [Adresse 13]

[Localité 7]

non comparant

Mme [B] [V]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 16] est placé sous le régime de la copropriété, et [D] [A] et [B] [V] y sont propriétaires des lots numéros 2110 et 4108.

Par jugement du 12 mai 2023, ce tribunal les a condamnés à lui payer les sommes de 2679,56 € au titre des charges impayées au 8 mars 2023, appel du premier trimestre 2023 inclus, et 40 € au titre des frais de recouvrement.

N’obtenant toujours pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 26 juin 2024, fait assigner [D] [A] et [B] [V] devant ce tribunal afin qu’ils soient condamné à lui payer la somme de 1871,94 € arrêtée au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1884,26 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et indiqué que la dette de charges s’élève à 2667,18 € et celle de frais nécessaires à 4230,26 €. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cités à étude, [D] [A] et [B] [V] n’ont pas comparu ni été représentés, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale et un état hypothécaire,

— le jugement du 12 mai 2023,

— un extrait du règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2022 au 30 juin 2024,

— le décompte de la créance pour la même période,

— le contrat de syndic.

Il convient de retenir les charges appelées le 1er octobre 2022 bien qu’elles l’ont été durant une période couverte par la condamnation prononcée par le jugement du 12 mai 2023 en raison du changement de syndic et d’une somme portée en crédit à la suite de la transmission de la comptabilité et des fonds détenus par l’ancien syndic. Il en ressort que [D] [A] et [B] [V] restent devoir la somme de 1871,94 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er avril 2024, appel du deuxième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de les condamner solidairement à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La somme de 1213 € correspond aux honoraires de l’avocat du syndicat à l’occasion de la précédente instance et ont donné lieu à une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’ils ne constituent pas des frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1, ce d’autant moins qu’ils ont été engagés au titre d’une dette de charges constituée durant une période antérieure. Les frais de suivi et de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de rejeter la demande à ce titre.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [D] [A] et [B] [V] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, alors en outre que les condamnations prononcées par le précédent jugement ont été payées, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [A] et [B] [V] doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, [D] [A] et [B] [V] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [D] [A] et [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 16] la somme de 1871,94 € au titre des charges impayées au 1er avril 2024, appel du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

CONDAMNE [D] [A] et [B] [V] aux dépens ;

CONDAMNE [D] [A] et [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 16] la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 16].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU