TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [K] [L]

Madame [A] [J] épouse [B] [K] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57XR

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [A] [J] épouse [B] [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57XR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 18 juillet 2016, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [B] [K] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 644,80 euros hors charges.

M. [B] [K] [L] est marié à Mme [A] [B] [K] [L] née [J].

Par acte de commissaire de justice des 15 et 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4194,07 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie de la situation des locataires le 17 juillet 2024.

Par assignation du 26 septembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT- OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [B] [K] [L] et de Mme [A] [B] [K] née [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et de ses accessoires jusqu’à libération des lieux,−4243,62 euros à titre de provision sur leur arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4194,07 euros et de l’assignation pour le surplus−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi aux fins de régularisation de l’assignation de l’épouse du locataire.

L’affaire a finalement examinée à l’audience du 10 juin 2025, après réassignation de [A] [B] [K] [L] née [J], en date du 20 mars 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025

Les deux affaires ont été jointes (RG n°24/9278 et RG n°25/3205) sous le n° RG unique 24/09278.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mai 2025, s’élève désormais à 3695,81 euros. L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ne s’oppose pas au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par le défendeur, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [K] [L], comparant en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement de 6 mensualités d’apurement de 50 euros, suivies de 30 mensulités de 113 euros.

Mme [A] [B] [K] [L]née [J] n’a pas comparu, mais a adressé au tribunal un courrier exposant les motifs de son absence.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 15 et 16 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4194,07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mai 2025, [B] [K] [L] lui devait la somme de 3695,81 soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Des paiements importants étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, cette somme produira des intérêts au taux legal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et des pièces versées aux débats (attestation de paiement des indemnités journalières et attestation de paiement CAF) de M. [B] [K] [L], que les époux peuvent raisonnablement assumer le paiement de six mensualités d’apurement de 50 euros, suivies de 30 mensulités de 113 euros en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire formée par M. [B] [K] [L] durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 15 et 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juillet 2016 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [B] [K] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 17 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J] à payer à titre de provision à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 3695,81 euros (trois mille six cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de leur arriéré locatif arrêté au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance

AUTORISE M. [B] [K] [L] à se libérer de cette dette en réglant, en plus du loyer courant, six mensualités d’apurement de 50 euros, suivies de 30 mensualités de 113 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [K] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [K] [L], de Mme [A] [B] [K] [L] née [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J] seront condamnés in solidum à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M.[B] [K] [L] et Mme [A] [B] [K] [L] née [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 15 et 16 juillet 2024 et celui des assignations des 26 septembre 2024 et 20 mars 2025

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge