TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57039 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6IP

N° : 13/JJ

Assignation du :

13 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 avril 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [J] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e My-kim YANG PAYA YANG-PAYA, avocat (postulant) au barreau de PARIS – #P0498, M^e Eric GOIRAND de la SELARL LOPASSO GOIRAND & Associés, avocat (plaidant) au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

S.A.R.L BRILLANDOR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS – #E0048

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 janvier 2019, reçu par Maître [B] [U] [W], notaire [Localité 4], M. [Q] [N] a donné à bail commercial à la société Brillandor des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2018, moyennant un loyer en principal de 30 336 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 28 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Brillandor un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 10 917,51 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Par acte délivré le 13 octobre 2025, M. [Q] [N] a fait assigner la société Brillandor devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Brillandor et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— condamner la société Brillandor à lui payer la somme provisionnelle de 11 643,68 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025,

— condamner la société Brillandor au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme mensuelle de 5 557,31 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Brillandor au paiement des intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 20 mai 2025, date de la mise en demeure,

— condamner la société Brillandor au paiement d’une somme de 4 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’une somme de 810,25 euros au titre des frais exposés.

A l’audience du 07 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [Q] [N] demande de :

— DEBOUTER la société BRILLANDOR de l’ensemble de ses demandes ;

— CONSTATER que la société BRILLANDOR n’a pas réglé ses loyers et n’a pas respecté son obligation d’exploiter les lieux loués ;

— CONSTATER qu’à la suite du commandement de payer et d’exploiter délivré le 28 juillet 2025, visant la clause résolutoire du bail commercial, et demeuré infructueux à l’expiration du délai légal d’un mois, la clause résolutoire est acquise de plein droit depuis le 28 août 2025 ;

— JUGER que le bail commercial conclu le 16 janvier 2019 sur le local sis [Adresse 3], est résilié de plein droit depuis le 28 août 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société BRILLANDOR et de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER à la société BRILLANDOR à payer à Monsieur [N], à titre provisionnel :

• La somme de 11 643,68 € au titre des loyers impayés arrêtés au mois d’août 2025,

• La somme de 5 557,31 € par mois, à compter du mois de septembre 2025 au titre de l’indemnité d’occupation contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

• les intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 20 mai 2025, date de la mise en demeure.

— PRONONCER à l’encontre de la société BRILLANDOR une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 29 août 2025 et jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société BRILLANDOR à rembourser à Monsieur [N] la somme de 810,25 € au titre des frais exposés ;

— CONDAMNER la société BRILLANDOR à verser à Monsieur [N] 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Brillandor demande de :

— Constatant l’acquiescement de la société concluante, prononcer larésiliation du bail unissant les parties,

— Débouter le demandeur de toute demande en paiement supérieure à la somme de 14.454 €,

— Subsidiairement juger que le loyer due s’établit de novembre 2024 à mai2025 a 2778 € et de juin 2025 à février 2026 a 2.800 €.

— Condamner monsieur [N] au remboursement des provisions de charges perçues ces cinq dernières années à hauteur de 6.000 € et ordonner la compensation entre cette somme et toutes celles qui seraient arbitrées en sa faveur.

— En tout état de cause accorder un délai de six mois à la société Brillandor pour s’acquitter de toute somme qui resterait due en application de l’article 1244-1 du code civil

— Le débouter de toutes ses autres demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [Q] [N] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10 917,51 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Brillandor et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Brillandor depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Brillandor soulève une contestation sérieuse concernant l’indexation du loyer.

Le bail, en sa page 10, précise que :

« LOYER

Le renouvellement de bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de TRENTE MILLE TROIS CENT TRENTE-SIX EUROS (30.336,00 EUR).

Ce loyer est payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois, en termes égaux de chacun deux mille cinq cent vingt-huit euros (2.528,00 eur), auxquels il y a lieu d’ajouter une provision sur charges d’un montant de cent euros (100,00 eur). soit une somme totale de deux mille six cent vingt-huit euros (2.628,00 eur).

RÉVISION DU LOYER

La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-34 et suivants, du Code de commerce, et R 145-20 du même Code.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

La demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour cette révision légale, les parties entendent se référer à l’indice des loyers commerciaux. La clause ci-dessous n’entend pas se confondre avec la révision triennale légale prévue par les articles L 145-37 et suivants du Code de commerce.

INDEXATION CONVENTIONNELLE DU LOYER

Les parties conviennent, de se référer aux dispositions de l’article L112-2 du Code monétaire et financier en indexant le loyer sur l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution (…) »

M. [Q] [N] verse uniquement aux débats une lettre du 16 avril 2025 (réceptionnée le 17 avril 2025 par la société Brillandor) adressée à sa locataire l’informant de la révision du loyer et précisant (sic) : « Je vous informe par la présente la révision du loyer qui aurait du être fait en juillet 2024 suite a nos échanges de courriers. Je vous demande de bien vouloir me régler la somme mensuel de 2800 euros. »

S’il affirme que le loyer mensuel du, depuis le 1er juillet 2024, en application de la révision de loyer, est de 3 377,24 euros, il ne justifie pas, contrairement aux stipulations du bail, avoir informé sa locataire de cette somme.

En outre, les calculs de la dette locative s’appuie sur cette révision de loyer non conforme aux stipulations du bail.

Il existe donc une contestation sérieuse sur la dette locative.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formées par M. [Q] [N].

Sur les demandes accessoires

La société Brillandor doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2025, de l’assignation et de la signification.

La société Brillandor sera par suite condamnée à payer à M. [Q] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 août 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Brillandor et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Brillandor à payer à M. [Q] [N] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 29 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par M. [Q] [N] ;

Condamnons la société Brillandor aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Brillandor à payer à M. [Q] [N] la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 08 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE