TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00227 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3S5

JUGEMENT

DU : 15 Juillet 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. LA RESIDENCE “92 [13]”

DEFENDEUR(S) :

[P] [G], [K] [G]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 15 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUINZE JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 16 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE “92 LOGEMENTS” sis [Adresse 9], représenté par son syndicat en service, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, SAS au capital de 24.521.164,47 euros, prise en la personne de son Président.

Inscrite au RCS de [Localité 15] sous l’immatriculation n°529 196 412 dont le siège est sis [Adresse 4] .

représenté par M^e Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Marcel ADIDA, avocat au barreau de JUVISY.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [P] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

Mme [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

/

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 8] [Localité 14] est placé sous le régime de la copropriété, et [P] [G] et [K] [B] épouse [G] y sont propriétaires du lot numéro 78.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 5 mars 2025, fait assigner [P] [G] et [K] [B] épouse [G] devant ce tribunal afin qu’ils soient condamnés solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 3061,01 € incluant l’appel du premier trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2024 et capitalisation, sous astreinte de 50 € par jour à compter de l’assignation, celle de 928,16 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 3093,98 €, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, et celle au titre des frais nécessaires de recouvrement à 1136,81 €. Il a déclaré n’être pas opposé à ce que des délais de paiement avec clause de déchéance du terme soient accordés aux défendeurs. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[P] [G] et [K] [B] épouse [G] ont sollicité des délais de paiement, faisant valoir qu’ils sont copropriétaires depuis 2002 et rencontrent une situation financière difficime, le premier percevant une retraite mensuelle d’environ 800 €, et la seconde étant en arrêt de travail et devant percevoir une rente d’invalidité pour maladie professionnelle.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété et un état hypothécaire,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 à 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé général des dépenses pour l’année 2023,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2024 au deuxième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2022 au 17 avril 2025,

— les mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [P] [G] et [K] [B] épouse [G] restent devoir la somme de 3093,98 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 9 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de les condamner solidairement à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 2851,64 € à compter de la lettre de mise en demeure reçue le 24 octobre 2024 et sur celle de 3061,01 € à compter de la date de signification de l’assignation, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

Il est inopportun d’ordonner une astreinte afin d’assurer l’exécution de cette obligation au paiement d’une somme d’argent.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ni la réception ni même l’envoi des lettres de mise en demeure adressées par le syndic ne sont justifiées et la lettre de mise en demeure adressée par l’avocat du syndicat participe des frais non-compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu d’en tenir compte lors de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’huissier et à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de rejeter la demande du syndicat à ce titre.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [P] [G] et [K] [B] épouse [G] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande en paiement échelonné

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation de [P] [G] et [K] [B] épouse [G] et les besoins du syndicat des copropriétaires justifient qu’un paiement échelonné soit accordé aux premiers dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [G] et [K] [B] épouse [G] doit être condamné aux dépens.

L’équité commande, exceptionnellement, de ne pas faire application de l’article 700 du même code.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [P] [G] et [K] [B] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 14] la somme de 3093,98 € au titre des charges impayées au 9 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2851,64 € à compter du 24 octobre 2024 et sur celle de 3061,01 € à compter du 5 mars 2025, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts ;

DIT que [P] [G] et [K] [B] épouse [G] devront s’acquitter de la dette par le paiement de vingt-trois échéances mensuelles de 100 € chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que, à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue ou à défaut de paiement des charges de copropriété courantes, et passé le délai de huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum [P] [G] et [K] [B] épouse [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 8] [Localité 14].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT