TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/06571 – N° Portalis DB22-W-B7H-RNL4

Code NAC : 71I

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [G] [Z] veuve [O]

née le 13 Février 1949 à [Localité 10] (68),

demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [L] [O]

né le 20 Mai 1971 à [Localité 11] (75),

demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Laurent PIERRE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 5] représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

304 497 183 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 22 Novembre 2023 reçu au greffe le 24 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Juin 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 25 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [Z] veuve [O] et M. [L] [O] (ci-après les consorts [O] ) sont propriétaires des lots n°5, 6, 7, 34 et 65 au sein de la résidence [Adresse 7], située au [Adresse 6], laquelle est soumise au statut de la copropriété et a pour syndic le cabinet A2BCD.

Les lots n°7 et 65 correspondent respectivement à un appartement de 45 m² et à un jardin privatif de 94 m², les deux lots étant indivisibles.

A compter du quatrième trimestre 2020, les lots jardins – jusqu’alors exclus du calcul de la répartition des charges communes – ont été appelés au titre des charges générales.

Cette modification a entraîné une augmentation de la part des charges communes des consorts [O].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juillet 2022, les consorts [O] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure

le cabinet A2BCD de régulariser la situation en utilisant le tableau de

répartition des charges sur 9.391 tantièmes au lieu du tableau récapitulatif

sur 10.000 tantièmes, et de leur rembourser le trop versé.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, les consorts [O] ont fait assigner le [Adresse 12] [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir enjoindre au syndicat des copropriétaires d’appliquer le tableau de répartition des charges en excluant les lots jardins, demander le remboursement du trop versé, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 mai 2025 par ordonnance du même jour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique en date du 7 janvier 2025, les consorts [O] demandent au tribunal de :

— déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en ses demandes,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire application des tableaux de répartition des charges, ne comprenant pas les lots jardins, soit 458/9.391èmes pour M. et Mme [O], avec effet rétroactif à l’appel de provision du quatrième trimestre 2020 inclus,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à régler à M. et Mme [O] les trop perçus depuis l’appel de provision du quatrième trimestre 2020 inclus,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à régler à Mme [O] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à régler à M. et Mme [O] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître PIERRE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs demandes visant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire application des tableaux de répartition des charges sur 9.391 tantièmes et à se voir rembourser le trop versé de charges, les consorts [O] font valoir, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le « tableau récapitulatif », auquel le syndic A2BCD se réfère pour le calcul des charges, ne constitue qu’une description de l’ensemble des lots sur 10.000 tantièmes et répertorie 75 lots, tandis que le tableau de répartition des charges, qui comprend l’évaluation des charges selon leur numéro et la nature des lots sur 9.391 tantièmes, exclut les lots 64 à 75 qui sont les lots jardins. Ils observent que c’est le tableau de répartition des charges qui s’applique depuis la création de la copropriété. Ils soutiennent en outre que l’action du syndic est contraire au règlement de copropriété dès lors qu’interrogés lors de l’assemblée générale de 1995 sur le point de savoir si les jardins devaient participer aux charges générales, les copropriétaires n’avaient pas voté, tandis que la même résolution, de nouveau mise à l’ordre du jour en 2022, a été rejetée.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, Mme [O] fait valoir que le choix du syndic a généré un stress et une perte de tranquillité liée à la nécessité de devoir gérer un litige parfaitement évitable.

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le

1er mars 2024, le [Adresse 12] [Adresse 7] demande au tribunal de :

— débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner les consorts [O] à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [O] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le lot n°65 appartenant aux époux [O] et constituant le jardin privatif constitue 78/10.000èmes des parties communes générales et que ce lot doit participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il soutient en outre que, si les lots jardins sont effectivement exclus des tableaux de répartition des charges spéciales, aucune disposition du règlement de copropriété ne permet de les exclure des charges communes générales. Il ajoute, s’agissant de la résolution n°10 mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 1995, que celle-ci n’a été sanctionnée par aucun vote et qu’elle portait sur la superficie effective de certains jardins, n’emportant aucune conséquence sur l’interprétation des clauses du règlement de copropriété. Il soutient encore que l’exonération des lots jardins des charges générales correspondait à une irrégularité, laquelle ne peut être créatrice d’un droit acquis.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 et a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’injonction à faire application du tableau de répartition des charges par bâtiment

L’article 1er, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

L’article 10 de la même loi prévoit :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’article 18 de la même loi dispose :

« I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; (…) ».

En l’espèce, le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7], établi le 12 décembre 1990, prévoit en son article 4 que constituent des parties communes « la totalité du sol, c’est-à-dire, l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins (…) ».

L’article 7 dudit règlement stipule que « les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. (…) Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, lequel en assurera l’entretien et la réparation à ses frais exclusifs ».

Il est précisé au règlement que les charges générales sont « réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots » (page 39), tandis que les charges spéciales sont « réparties entre les lots composant chaque bâtiment dans les proportions définies dans les tableaux de répartition des charges par bâtiment, ci-après annexés » (page 40).

En l’espèce, l’état descriptif de division compris dans le règlement de copropriété décrit le lot n°65 comme suit : « un jardin privatif, contigu au bâtiment A, d’une superficie de 94 m², indivisible du lot numéro 7. Et les soixante dix huit / dix millièmes (78/10.000) des parties communes générales ».

Le lot n°65 constitue donc une partie privative, affectée à l’usage exclusif des consorts [O]. Par ailleurs, l’état descriptif de division précise la quote-part de partie commune afférente à ce lot, à savoir 78/10.000, indiquant qu’il s’agit des « parties communes générales ».

En application du règlement de copropriété, les consorts [O] sont donc bien redevables de charges communes générales au prorata de la quote-part de copropriété de leur lot n°65.

Les tableaux de répartition des charges par bâtiment annexés au règlement de copropriété, dont les consorts [O] demandent l’application, correspondent, comme indiqué dans le règlement de copropriété (page 26), aux tableaux de répartition des charges spéciales à chaque bâtiment construit, si bien que les propriétaires de lots de jardin n’ont pas à y participer.

Il résulte de ces éléments que c’est à juste titre que le syndic a appliqué, dans ses appels de charges, la répartition des charges figurant à l’état descriptif de division ainsi qu’au tableau récapitulatif annexé au règlement de copropriété.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [O], il ne s’agit pas d’une modification du règlement de copropriété mais de l’application exacte dudit règlement, de sorte que le syndic n’avait pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il sera par ailleurs relevé que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [O] ne sauraient se prévaloir d’un droit acquis du fait de l’omission pendant des années du lot n°65 dans le calcul de leur quote-part de charges communes générales.

Par conséquent, les consorts [O] seront déboutés de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire application des tableaux de répartition des charges par bâtiment ne comprenant pas les lots jardins, avec effet rétroactif à l’appel de provision du quatrième trimestre 2020 inclus.

Sur la demande de remboursement des charges appelées pour le lot n°65

Les consorts [O] étant déboutés de leur demande relative au calcul des charges générales, ils seront corrélativement déboutés de leur demande de remboursement des charges réclamées au titre du lot n°65 depuis l’appel du quatrième trimestre 2020.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [O] soutient avoir subi un préjudice moral du fait du stress et de la perte de tranquillité liés à la nécessité de devoir gérer un litige.

Toutefois, les consorts [O] ayant été déboutés de leurs demandes principales, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est caractérisée en l’espèce.

Par conséquent, Mme [O] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les consorts [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les demandeurs, condamnés aux dépens, seront condamnés à verser au défendeur une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Mme [G] [Z] veuve [O] et M. [L] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne Mme [G] [Z] veuve [O] et M. [L] [O] aux dépens ;

Condamne Mme [G] [Z] veuve [O] et M. [L] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT