MINUTE N°

N° RG 24/00627 – N° Portalis DB22-W-B7I-SODP

Monsieur [P] [Y]

C/

Madame [L], [U] [S]

Monsieur [O], [Z], [W] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 5], ayant pour mandataire, la société FONCIA SEINE OUEST, société immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro 433 596 103, ayant son siège [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité, non-comparant, représenté par Maître Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Evanthia REVEL, avocat

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L], [U] [S], née le 11 mars 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

Monsieur [O], [Z], [W] [N], né le 7 mars 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Myriam HERTZ

1 copie certifiée conforme à Madame [L], [U] [S] et à Monsieur [O], [Z], [W] [N]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 septembre 2017, monsieur [P] [Y] a donné à bail à monsieur [O] [N] et madame [L] [S] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking et une cave situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 690 € et 140 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [P] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [O] [N] et madame [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un actes de commissaire de justice du 7 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 10 décembre 2024 puis mise en délibéré au 21 mars 2025. Un jugement ordonnant la réouverture des débats a été pris à cette date au motif que le demandeur ne justifiait pas de la propriété des lieux. Les parties ont ensuite été convoquées à l’audience du 1er juillet 2025.

Monsieur [P] [Y] – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [O] [N] et madame [L] [S] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 5.552 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [P] [Y] rapporte avoir hérité du bien immobilier suite au décès de sa mère. Constatant que les engagements de paiements pris par les locataires n’ont pas été respectés, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [N] et madame [L] [S] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils exposent devoir faire face à une saisie sur salaire de 420 euros, qui concerne madame, ce qui l’empêche de pouvoir honorer sa part du loyer. Monsieur et madame exposaient avoir souscrit un prêt pour solder la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience du 10 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [P] [Y] a hérité de la propriété du bien loué aux défendeurs suite au décès de sa mère, le 22 mai 2014. Sa propriété et sa qualité ne peuvent être sérieusement contestées.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, monsieur [P] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 9 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 3.460,56 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [P] [Y] produit un décompte démontrant que monsieur [O] [N] et madame [L] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite computés et autres frais non justifiés, la somme de 3.703,34 € à la date du 13 juin 2025.

Monsieur [O] [N] et madame [L] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.703,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (7 octobre 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Les locataires ont exposé à l’audience leurs difficultés financières, consécutives en partie à une saisie opérée sur le salaire de madame concernant un prêt étudiant. Ils exposent avoir souscrit un contrat de crédit pour solder l’ensemble des dettes, en ce compris la dette locative. Ils n’apportent aucune pièce en exposant avoir signé électroniquement peu de temps avant l’audience. Il y a lieu de considérer que tous deux exercent une activité professionnelle, que monsieur a toujours versé sa part de loyer. Ils semblent être en situation de régler leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [O] [N] et madame [L] [S] seront autorisés solidairement à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de monsieur [O] [N] et madame [L] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [N] et madame [L] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [P] [Y], monsieur [O] [N] et madame [L] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action engagée par monsieur [P] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2017 entre monsieur [P] [Y], d’une part, et monsieur [O] [N] et madame [L] [S], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi qu’un parking et une cave situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [O] [N] et madame [L] [S] à verser à monsieur [P] [Y] la somme de 3.703,34 € (décompte arrêté au 13 juin 2025, incluant prélèvement de 500 euros en date du3 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de la signification de l’assignation ;

AUTORISE monsieur [O] [N] et madame [L] [S] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 103 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [O] [N] et madame [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [P] [Y] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [O] [N] et madame [L] [S] soient solidairement condamnés à verser à monsieur [P] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum monsieur [O] [N] et madame [L] [S] à verser à monsieur [P] [Y] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [O] [N] et madame [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,