TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00951 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFHR

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2025

S.A. LOGIAL COOP

C/

Mme [O] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau D’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [O] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MORELLI + CCC

CCC défenderesse

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2020, la société LOGIAL-OPH aux droits de laquelle intervient la SA LOGIAL COOP a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 312,40 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 451,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [O] [N] le 26 mai 2023.

Par assignation du 17 juin 2024, la SA LOGIAL COOP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1577,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA LOGIAL COOP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2025 terme de décembre inclus, s’élève désormais à 4779,36 euros. La SA LOGIAL COOP indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [N] ne conteste pas la demande en son principe. Elle expose avoir connu une baisse de revenus suite à une période de chômage, être actuelle en formation et percevoir une rémunération mensuelle de 900 euros avec un enfant à charge. Elle ajoute avoir dépose un dossier de surendettement et être en attente d’un retour de la commission de surendettement des particuliers.

Mme [O] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La SA LOGIAL COOP a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette et de l’absence totale de reprise des paiements.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGIAL COOP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 451,19 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et du décompte locatif non contesté par Madame [O] [N] que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les derniers versements étant intervenus en septembre 2024 ( 300 euros).La condition de reprise du paiement des loyers imposée par l’ 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas remplie, il ne peut en conséquence être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, les revenus du foyer de Mme [O] [N], alors que les allocations logement ont été suspendues et que le loyers mensuel provisions pour charges incluse s’élève à 431.96 euros, ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LOGIAL COOP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA LOGIAL COOP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, Mme [O] [N] lui devait la somme de 4779,36 euros terme de décembre 2024 inclus.

Mme [O] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGIAL COOP ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [O] [N] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA LOGIAL COOP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2020 entre la SA LOGIAL COOP, d’une part, et Mme [O] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 10] est résilié depuis le 22 août 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [O] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la SA LOGIAL COOP la somme de 4779,36 euros (quatre mille sept cent soixante-dix-neuf euros et trente-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 terme de décembre inclus ;

DÉBOUTE la SA LOGIAL COOP de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la SA LOGIAL COOP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2023 et celui de l’assignation du 17 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge