TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03997 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCWJ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social se situe [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 20 Juin 2024 reçu au greffe le 09 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [U] est copropriétaire des lots n° 398, 414 et 537 au sein de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES située [Adresse 3].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES VERGERS DE MAROTTE située [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du

20 juin 2024, fait assigner M. [U] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 mai 2025, le syndicat sollicite la condamnation de M. [U] au paiement des sommes suivantes :

—  14.748,30 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023,

—  1.428,46 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande, en outre, au tribunal de condamner M. [U] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [U], régulièrement assigné par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— des courriers de mise en demeure et un commandement de payer du

2 novembre 2023,

— divers appels de fonds pour la période courant de 2021 à 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

30 juin 2021, 16 juin 2022, 24 mars 2023 et 21 mai 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.748,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, appel de fonds du deuxième trimestre 2025 inclus.

M. [U] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.428,46 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi effectif des mises en demeure.

En conséquence, seuls les frais liés à la transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat ainsi que du commandement de payer sont justifiés à hauteur de 1.345,46 euros au regard des factures transmises en pièce 27 et 28.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter

du commandement de payer du 2 novembre 2023 sur la somme de

12.382,91 euros correspondant à la somme due à cette date, sur la somme

de 1.692,58 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification

des conclusions pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de recouvrement au profit de l’avocat plaidant.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le [Adresse 10] [Localité 8] DES MAROTTES représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES situé [Adresse 5] et pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.748,30 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2025, appel de fonds du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 12.382,91 euros, à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1.692,58 euros et à compter du 30 mai 2025 pour le surplus,

Condamne M. [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES situé [Adresse 5] et pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.345,46 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES situé [Adresse 5] et pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES situé [Adresse 5] et pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [U] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DES MAROTTES situé [Adresse 5] et pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT