MINUTE N°

N° RG 24/00504 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLZ6

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Madame [N] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de Paris sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 2], venant aux droits et obligations de la société RICHELIEU, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE substitué par M^e Romane MUSSELIN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [O], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Madame [N] [O]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 octobre 1994, la société RICHELIEU a donné à bail à monsieur [W] [J] et madame [N] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1288 francs et 681,48 francs de provision sur charges.

La SA d'[Adresse 7] est venue aux droits de la société RICHELIEU.

Par un avenant en date du 1er décembre 2022, le contrat de location a été mis au seul nom de madame [N] [O], avec effets au 1er décembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner madame [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 2 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ; d’ordonner l’expulsion de madame [N] [O] sous astreinte ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 14.498,65€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 360 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT n’a pas connaissance de l’existence d’un plan de surrendettement et précise que la dette remonte à 2018.

Madame [N] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’il existe un plan de surendettement, que le bailleur devait prélever le loyer le 2 et qu’elle a l’argent pour le régler. Elle exposait ses difficultés personnelles, générées par la rupture de sa relation avec son ancien compagnon qui, par ailleurs, était responsable de l’arriéré locatif.

Elle reconnaissait ne pas avoir respecté un précédent plan de surendettement et affirmé en avoir déposé un nouveau. Elle remettait alors une déclaration de surendettement en date du 8 janvier 2025.

Le juge lui demandait, ainsi qu’au bailleur, de produire avant le 31 janvier 2025, le plan de surendettement dont la défenderesse se prévaut.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Le 14 janvier 2025, le conseil de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT communiquait un plan de surendettement concernant la défenderesse, en date du 26 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 3 octobre 1994 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 8.356,29 €. A cette date, le plan de surendettement de madame [N] [O] avait été dénoncé par le bailleur, du fait de son non respect par cette dernière, ce qu’elle a reconnu dans son argumentaire écrit remis avant l’audience et repris par elle le jour de l’audience. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que madame [N] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.802,20 € à la date du 13 janvier 2025.

Madame [N] [O] produit une déclaration de surendettement en date du 8 janvier 2025, mais rien n’indique qu’il a été effectivement déposé, en tout état de cause la commission de surendettement n’en a pas accusé réception. Par ailleurs, elle se prévaut d’un précédent plan, mais qui a été dénoncé par le bailleur il y a près d’un an du fait d’un nouvel arriéré locatif, ce qu’elle reconnaît. Par ailleurs, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 13.802,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.356,29 € à compter du commandement de payer (12 mars 2024) et à compter de la notificaiton du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi e ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement formée par le défendeur suspendant la clause résolutoire .

En outre, madame [N] [O] a réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Elle semble être en état de régler son loyer, pour percevoir 1600 € de salaire.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, madame [N] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [N] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, madame [N] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 1994 entre la société RICHELIEU, aux droits de laquelle est venue SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, et madame [N] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 mai 2024 ;

CONDAMNE madame [N] [O] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 13.802,20 € (décompte arrêté au 13 janvier 2025, incluant quittancement du mois décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 8.356,29 € et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE madame [N] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir le jour du paiement du loyer de chaque mois et pour la première fois le jour du paiement du loyer du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [N] [O] soit condamné à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place et sur l’asteinte ;

CONDAMNE madame [N] [O] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,