DOSSIER N° RG 25/00005 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5GL

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 ST PIERRE DES CORPS

Représentant : Maître Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [S] [P]

Rue de Paris

Immeuble Flandre escalier 7 PORTE 714

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

Représentant : M^e Marie LEPEUC, avocat au barreau de ROUEN

substituée par Maître GARCIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2011, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [O] [W] un appartement situé rue de Paris – Immeuble Flandre – 1er étage – Escalier 7 – porte 714 à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel de 310,49 euros.

Madame [O] [W] est décédée le 24 février 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 avril 2024 reçue le 13 mai 2024, Monsieur [S] [P] a sollicité le transfert du bail d’habitation à son profit.

Constatant la présence de Monsieur [P] dans les lieux, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait délivrer à Monsieur [S] [P] le 16 août 2024 une sommation de quitter les lieux dans un délai de 8 jours.

Se prévalant du fait que Monsieur [P] se maintenait dans les lieux, par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a assigné en référé Monsieur [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [O] [W] du fait du décès de cette dernière à date du 24 février 2024 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [P] et de tous occupants de son chef dépourvus de titre d’occupation ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [P] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 5.719,20 euros à titre d’indemnité d’occupation, outre une indemnité d’occupation provisionnelle de 476,60 euros par mois du 1er mars 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Monsieur [S] [P] à payer à la société ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la procédure.

Appelée à l’audience du 24 février 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 avril 2025, en raison d’une erreur de placement.

A l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois aux fins de sa mise en état avant d’être retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

Par courrier en date du 23 septembre 2025 adressé au greffe, le conseil de la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a sollicité, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, le renvoi de la procédure devant le juge du fond.

A l’audience du 6 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025 pour être plaidée. Il a été fait droit à la demande de passerelle par simple mention au dossier.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer plus amplement, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son conseil, réitère son acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement à la somme de 10.126,02 euros au 1er décembre 2025. Elle sollicite également à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat sur le fondement des articles 1227 à 1229 du code civil.

Sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation soutenue par Monsieur [P] en raison de l’absence de commandement de payer, la bailleresse indique que le terme est mal employé s’agissant plutôt d’une défense au fond qu’une fin de non recevoir. Elle mentionne qu’un tel commandement de payer n’avait pas à être délivré à Monsieur [P] qui est occupant sans droit ni titre du logement et qu’elle ne se fonde pas sa demande sur la clause résolutoire présente au contrat. Elle indique également que la notification de l’assignation au représentant de l’état prévue au III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne présente un caractère obligatoire que si l’assignation est fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

La SA ICF HABITAT ATLANTIQUE soutient sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le décès de Madame [O] [W] le 24 février 2024 a mis fin de plein droit au contrat de location et que Monsieur [P] ne justifie pas pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de la situation de concubinage notoire puisque les témoins font état uniquement d’une cohabitation amicale.

Elle souligne également que Monsieur [S] [P] n’a jamais réglé le loyer depuis le 1er mars 2024 et indique qu’elle n’a donc pu lui délivrer de quittance de loyer. Elle précise aussi qu’elle n’a pas délivré d’appels de loyers dès lors que l’existence même du bail au profit de Monsieur [P] est contestée.

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du contrat de bail sur le fondement des articles 1227 à 1229 du code civil sur le fondement du défaut de paiement des loyers ainsi que sur l’absence d’entretien du logement.

Aux termes de ses conclusions III soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [S] [P], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

— à titre principal,

— constater le transfert du contrat de location consenti par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE à Madame [W] à Monsieur [P] ;

— déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur [P] un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— accorder à Monsieur [P] un délai de trois ans aux fins d’apurement du solde de sa dette ;

— réduire le montant des sommes sollicitées par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE de 30% compte tenu de ses manquement ;

— en tout état de cause,

— débouter la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE de ses demandes, fins et conclusions.

A titre liminaire, Monsieur [S] [P] soulève l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile indiquant d’une part, que le bail lui a été transféré automatiquement au décès de Madame [O] [W], étant son concubin notoire, et que d’autre part, il ne lui a pas été délivré un commandement de payer conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’enfin, la société ICF HABITAT ATLANTIQUE ne rapporte pas la preuve d’avoir notifié l’assignation à la Préfecture comme l’exige l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le fond, Monsieur [S] [P] indique que le bail devait lui être transféré dès lors qu’il était le concubin notoire de Madame [O] [W] depuis 7 ans et indique produire des attestations de voisins dans ce sens.

S’agissant du défaut de paiement des loyers, Monsieur [S] [P] fait valoir qu’il s’est trouvé dans un vide juridique dès lors que la bailleresse a refusé de répondre à son courrier de transfert du bail, l’empêchant également de régulariser la situation et de solliciter les aides au logement auxquelles il aurait pu prétendre.

Il mentionne également qu’en refusant de lui répondre, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a créé son propre dommage et sollicite que la somme mise à sa charge soit diminuée de 30% et demande au vu de sa situation personnelle des délais de paiement sur 3 ans.

Si son expulsion devait être ordonnée, Monsieur [S] [P] sollicite un délai pour quitter les lieux notamment au vu de sa bonne foi.

Sur la demande, à titre subsidiaire,de résolution judiciaire, Monsieur [S] [P] soutient qu’il n’a pas commis de manquement dès lors que c’est l’attitude de la bailleresse qui l’a maintenu dans cette situation s’agissant des loyers et qu’elle n’apporte las la preuve de l’absence d’entretien du logement.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, le tribunal se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 18 février 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il covnient de rappeler qu’il a été fait application de l’article 837 du code civil qui permet de renvoyer une affaire en référé à une audience pour qu’il soit statué sur le fond. Ce renvoi a été fait par simple mention au dossier.

Il y a lieu aussi de souligner que si dans l’assignation, le prénom de Monsieur [P] était [S], ce dernier se prénomme [S] comme l’atteste les différentes pièces produites par lui.

Sur la demande de constat de résiliation du contrat de bail consenti à Madame [O] [W]

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’habitation est incessible, sauf accord du bailleur, et intransmissible.

Par conséquent, en cas de décès du locataire, le contrat n’a plus d’objet et la résiliation intervient de plein droit, sans intervention judiciaire à moins qu’il n’existe des personnes réunissant les conditions permettant de se prévaloir d’une continuation ou d’une transmission du droit au contrat.

La saisine du juge pour faire constater la résiliation de plein droit n’est soumise à aucune procédure particulière, contrairement au cas de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et des charges dont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose le respect d’une procédure particulière. Ainsi, cet article impose pour mettre en œuvre la clause la signification d’un commandement de payer qui doit contenir,à peine de nullité, un certain nombre de mentions expressément imposées ainsi, que sous peine d’irrecevabilité, la signification de l’assignation de la Préfecture.

En l’espèce, la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE sollicite, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail non sur le fondement de l’acquisition d’une clause résolutoire mais sur le fait que le bail est incessible et intransmissible.

Par conséquent, bien qu’il n’y ait ni commandement de payer ni dénonciation à la Préfecture, sa demande est recevable.

S’agissant du fait soutenu par Monsieur [S] [P] que le bail lui a été transféré automatiquement au décès de Madame [O] [W], la bailleresse a raison de soutenir qu’il ne s’agit pas d’une fin de non-recevoir mais d’une défense au fond, qu’il convient dès lors d’examiner à ce titre.

Sur le transfert du bail à Monsieur [S] [P]

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

L’article 515-8 du code civil définit lui légalement le concubinage comme « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Par conséquent, le concubinage constituant une situation de fait, il pourra être prouvé par tous moyens.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] se prévaut de sa situation de concubin notoire pour solliciter qu’il soit constaté que le bail lui ait été transféré automatiquement par le décès de Madame [O] [W].

Il produit à cet égard 5 témoignages de voisins et de la famille de Madame [O] [W]. S’il y a lieu de noter qu’en effet,ces attestations ne respectent pas les formes de l’article 202 du code civil, elles ne seront toutefois pas écartées sans être examinées.

Or ce qu’il résulte de ces témoignages est que Monsieur [P] vivait en effet au domicile de Madame [O] [W] depuis environ 6 ans mais qu’il était principalement présent pour « s’occuper d’elle, de son chien et de ses courses » et qu’il s’occupait d’elle « comme un ami ». C’est d’ailleurs ce qui ressort des deux mails envoyés par la fille de Madame [O] [W], [J] [W], puisqu’elle écrit uniquement qu’il vivait au domicile « afin de s’occuper d’elle, de lui faire des courses et autres démarches et s’occuper de son chien » et qu’il a pris soin d’elle. Or ces éléments ne caractérisent nullement une union de fait de personnes vivant en couple mais démontre uniquement une cohabitation et en échange, des services et une présence de Monsieur [P] au domicile.

Si l’existence de relations sexuelles ne constitue pas un critère déterminant du concubinage notoire, il y a lieu toutefois d’apporter la preuve d’une volonté de vivre ensemble de la même façon que s’ils étaient unis par les liens du mariage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et le terme d’amis n’est pas suffisant pour le démontrer.

Dès lors que Monsieur [S] [P] n’apporte pas la preuve d’un concubinage notoire, il y a lieu de constater que le décès de Madame [O] [W] a entraîné la résiliation de plein droit du bail qui lui avait été consenti le 26 octobre 2011.

Le bail ayant été résilié, il n’y a pas lieu d’examiner la demande de résolution judiciaire sollicitée à titre subsidiaire par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort de ce qui précède que Monsieur [S] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux, depuis le décès de Madame [O] [W], le 24 février 2024.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant, l’expulsion de ses occupants.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, compte tenu de la situation de Monsieur [S] [P], qui fait valoir qu’il est à la retraite, qu’il a déposé un dossier le 6 janvier 2025 d’une demande de logement social et qu’il convient de constater qu’il est âgé de 79 ans, l’expulsion immédiate aurait des conséquences d’une particulière dureté et ce, alors qu’il convient de constater en effet que Monsieur [S] [P] avait sollicité le transfert du bail à la bailleresse, avant que cette dernière ne lui fasse sommation de quitter les lieux.

Ainsi, il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [S] [P] un délai d’un an à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Monsieur [S] [P] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 24 février 2024, il convient de réparer ce dommage, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et de le condamner à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé, augmenté des charges revalorisées, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte en date du 1er décembre 2025 faisant état d’une dette de 10.126,02 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse, dette qui s’est constituée après le décès de Madame [O] [W].

Cependant, il convient de constater que le décompte fait état, avant son décès, d’un débit de 178,49 euros qui ne peut être mis à la charge de Monsieur [S] [P].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [P] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 9.947,53 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.719,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [S] [P] sollicite que la somme mise à sa charge soit diminuée de 30% sans indiquer sur quel fondement légal il se fonde invoquant uniquement que la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE a contribué à son propre dommage en n’acceptant pas le transfert du bail.

Or la bailleresse n’a commis aucune faute en refusant le transfert du bail et en assignant ensuite Monsieur [P] devant la justice. Elle ne pouvait non plus lui délivrer des quittances de loyers dès lors que ce dernier occupait les lieux sans droit ni titre et qu’il ne payait aucune indemnité d’occupation, Monsieur [P] ne pouvant ignorer qu’il ne pouvait disposer d’un logement gratuitement.

Ainsi, la demande de Monsieur [S] [P] sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] expose de sa situation personnelle et financière compliquée, percevant uniquement une pension de retraite.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [P] selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la Monsieur [S] [P] est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

L’équité commande de débouter la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail consenti par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE à Madame [O] [W] le 26 octobre 2011;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2011 entre Madame [O] [W], d’une part, et la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE, d’autre part, et portant sur un appartement sis rue de Paris – Immeuble Flandre – 1er étage – Escalier 7 – porte 714 à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), à la date du décès de cette dernière, le 24 février 2024 ;

REJETTE la demande de transfert du bail occupé par Madame [O] [W] à Monsieur [S] [P] ;

CONSTATE que Monsieur [S] [P] est occupant sans droit ni titre des lieux ;

ACCORDE à Monsieur [S] [P] un délai d’un an à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés rue de Paris – Immeuble Flandre – 1er étage – Escalier 7 – porte 714 à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai d’un an à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de Monsieur [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges également revalorisées, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] à payer à la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 9.947,53 euros, au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de de l’assignation sur la somme de 5.719,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de Monsieur [S] [P] de réduire le montant des sommes sollicitées par la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE ;

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [P] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [S] [P] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement des indemnités d’occupation ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

REJETTE la demande de la SA ICF HABITAT ATLANTIQUE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [P] aux dépens ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE