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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00679 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKDH

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

Synd. de copropriétaires [Adresse 13]

DEFENDEURS :

[O] [M], [P] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 09 Décembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE NEUF DECEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Octobre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Synd. de copropriétaires [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

M. [O] [M]

Chez Mme [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant

Mme [P] [N]

[Adresse 6]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] est placé sous le régime de la copropriété, [O] [M] et [P] [N] y sont propriétaires du lot numéro 1.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 16 juin 2025, fait assigner [O] [M] et [P] [N] devant ce tribunal afin qu’ils soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 5308,16 €, appel du deuxième trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur celle de 2574,71 € à compter du 22 août 2024 et sur le surplus à compter de l’assignation, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 7576,62 €, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[O] [M] a déclaré n’être pas informé de la dette, avoir réglé les charges jusqu’en 2021, aider ses deux filles lorsqu’elles en ont besoin, être séparé de [P] [N] depuis quinze années, vouloir vendre la maison qui constitue une épine dans son pied, qu’il aurait payé si on l’avait contacté, occuper un emploi au sein de la Régie autonome des transports parisiens lui procurant un salaire mensuel d’environ 2300 €, habiter chez sa mère et avoir récemment terminé de rembourser le crédit immobilier de la maison, et souhaiter payer les charges.

[P] [N] a affirmé n’occuper aucun emploi, avoir effectué une formation durant une année, ne bénéficier que de l’allocation de solidarité spécifique de 355,86 € par mois, avoir encore deux enfants à charge, et ne pas partager ses charges.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2022 au quatrième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025,

— les mises en demeure des 22 août et 11 septembre 2024,

— la sommation de payer du 28 octobre 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [O] [M] et [P] [N] restent devoir la somme de 6489,80 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 8 octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de les condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 2574,71 € à compter de la mise en demeure reçue le 30 août 2024 et sur le surplus à compter de la date de signification de l’assignation.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seul l’envoi de la mise en demeure du 22 août 2024 est démontré et la signification d’une sommation de payer est inutile car les copropriétaires réceptionnent les lettres recommandées leur étant adressées. Le coût de l’hypothèque légale ne participe pas des frais nécessaires de recouvrement mais des frais d’exécution forcée. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission au commissaire de justice et à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [O] [M] et [P] [N] à payer au syndicat la somme de 54,38 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [O] [M] et [P] [N] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [M] et [P] [N] doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, [O] [M] et [P] [N] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [O] [M] et [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 12] :

— la somme de 6489,80 € au titre des charges impayées au 8 octobre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2574,71 € à compter du 30 août 2024 et sur le surplus à compter du 16 juin 2025,

— la somme de 54,38 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum [O] [M] et [P] [N] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum [O] [M] et [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Vanessa BENRAMDANE Christian SOUROU