TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 12]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BOURDOU

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11154 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G4

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HAUTEVILLE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Adresse 16]

[Localité 3]

représentée par Maître Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0204

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11154 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI HAUTEVILLE est propriétaire d’un local commercial (lot n°2) et d’une cave (lot n° 40) situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 7] Paris [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et donnés en location aux fins d’exploitation d’une activité de d’épicerie fine, sandwicherie, restauration rapide, saladerie.

A la demande de la SCI HAUTEVILLE, ont été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 les projets de résolutions n° 30 et 31 ayant pour objet d’autoriser la SCI HAUTEVEILLE à réaliser des travaux d’installation d’un nouveau système d’extraction de fumée pour le lot n° 2.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022, ces résolutions n’ont pas été adoptées.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire de commissaire de justice du 12 septembre 2022, la SCI HAUTEVILLE a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] 10ème aux fins de :

« Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022,

Vu le règlement de copropriété,

Recevoir la SCI HAUTEVILLE, copropriétaire du local sis [Adresse 10],

Y faisant droit,

Constater l’erreur matérielle contenue dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11154 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3G4

Voir prononcer la nullité des résolutions n° 30 et 31 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 rejetant la demande de la SCI HAUTEVILLE de modifier un conduit d’extraction existant,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la SCI [Adresse 13] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] 10ème demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 25 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 10 et 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la SCI HAUTEVILLE de ses demandes ;

CONDAMNER la SCI HAUTEVILLE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11]) la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI HAUTEVILLE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 juin 2025, a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 30 et 31 de l’assemblée générale du 30 juin 2022 formée par la SCI HAUTEVILLE :

La SCI HAUTEVILLE sollicite l’annulation des résolutions n° 30 et 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 en invoquant un abus de majorité des copropriétaires.

Elle fait valoir en premier lieu que le procès-verbal est affecté d’une erreur matérielle substantielle puisque celui-ci indique que la SCI HAUTEVILLE a voté « contre » la résolution n° 30 alors que la gérante de la société était présente à l’assemblée générale des copropriétaires et a voté « pour » la résolution qui a été rejetée. La SCI demanderesse a donc la qualité d’opposant et est recevable à agir en annulation des résolutions litigieuses en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En second lieu, la SCI HAUTEVILLE expose que la gaine d’extraction d’air existante sur une partie de la façade arrière de l’immeuble et permettant l’évacuation des fumées et des odeurs émanant de son local commercial, donné à bail pour l’exploitation d’une activité de restauration, est non conforme et doit être changée. Elle précise qu’en sa qualité de bailleresse, elle doit réaliser ces travaux afin de délivrer à son locataire, en application de l’article 1719 du code civil, un local en état de servir à l’usage pour lequel il est loué.

Elle a donc sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser, à ses frais exclusifs, ces travaux et a communiqué l’ensemble des documents de nature à assurer l’information des copropriétaires sur la nature des travaux projetés ; or, l’assemblée générale des copropriétaires a voté « contre » cette demande sans motif légitime à ce refus. Elle soutient ainsi que l’assemblée générale des copropriétaires a commis un abus de majorité et précise que ce refus empêche le locataire actuel d’exploiter librement son activité de restauration.

Enfin, la SCI HAUTEVILLE ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 octobre 2020 a autorisé le copropriétaire du lot n° 1 à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de dépose du conduit d’extraction existant et de procéder à son remplacement.

Le syndicat des copropriétaires répond que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires discutée n’est entachée d’aucune erreur matérielle ; celui-ci mentionne les opposants à la résolution dont fait partie la SCI HAUTEVILLE qui a voté « contre » cette décision.

Il souligne également que les copropriétaires, constatant que les travaux sollicités ne présentaient aucune garantie, ni d’un bureau d’étude, ni d’un maitre d’œuvre, ni d’un bureau d’étude acoustique, ni de l’architecte de la copropriété, ni d’un dossier assurantiel, ni d’une autorisation administrative, ont rejeté la demande formée par la SCI HAUTEVILLE. Il précise que cette dernière n’a produit qu’un seul devis de la société EXPERTIL, dont aucune information légale ne figure sur le document (ni immatriculation, ni siège social, ni capital social…) et ajoute que ce devis n’était en outre plus valide à la date de l’envoi de la demande de mise à l’ordre du jour (30 mai 2022) ni à la date de convocation et de la tenue de l’assemblée générale (30 juin 2022) puisque la date de validité indiquée sur le devis est du 17 mai 2022.

Il expose ainsi qu’au visa de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires se sont estimés largement insuffisamment informés du projet de travaux proposés et l’ont donc rejeté ; le défaut d’information visée à l’article 11, 3°) du décret du 17 mars 1967 entraînant une invalidité de la résolution, l’assemblée générale du 30 juin 2022 a, de façon parfaitement légale, rejeté la demande d’autorisation présentée aux résolutions n° 30 et 31.

***

1/ Sur la qualité d’opposant et de défaillant

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312 ; 24 mars 2015, n° 13-28.799 ; 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution adoptée n’est plus recevable à la contester (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070). En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073).

Par ailleurs, possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612). A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Il appartient au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – Chambre 2, 27 mars 2019, n° RG 16/05394).

2/ Sur les conditions et le résultat du vote pour chaque résolution

L’article 17, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 dispose que « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le défaut de mention d’indications prescrites sur les conditions de votes et leurs résultats entraîne la nullité de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 20 décembre 2006, n° 05-20.384) ou de chaque résolution (Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-25.157).

Néanmoins, une simple erreur matérielle dans la comptabilisation des votes, dépourvue de conséquences sur le sens de la décision, n’entache pas la validité de la résolution (Civ. 3ème, 15 décembre 2016, n° 15-25.109 et 23 septembre 2009, n° 08-15230).

Le procès-verbal fait ainsi foi jusqu’à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent (Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070 ; 13 septembre 2018, n° 17-23.292) mais la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens (témoignages d’autres copropriétaires, contradiction interne ou invraisemblance confortée par des éléments extrinsèques (Civ. 3ème, 11 mars 2009, n° 07-21.708), le fait qu’un procès-verbal soit signé n’excluant pas la possibilité de le falsifier.

En l’espèce, les résolutions n° 30 et 31 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 sont rédigées comme suit :

« 30 – Travaux privatifs SCI HAUTEVILLE

Autorisation à accorder à Madame [T], SCI HAUTEVILLE propriétaire du lot 2, de faire réaliser, sous sa seule responsabilité et à ses frais exclusifs, les travaux d’installation d’un nouveau système d’extraction de fumée suivant demande jointe à l’ordre du jour et sous les réserves suivantes :

— La bénéficiaire de la présente autorisation devra obtenir tous les accords administratifs éventuellement requis dont elle devra faire son affaire personnelle.

— Le descriptif définitif des travaux devra être soumis à l’agrément préalable du conseil syndical et de l’architecte conseil de la copropriété qui devra en assurer la surveillance et vérifier les attestations de qualification et d’assurances de tous les intervenants, y compris celles relatives à l’assurance dommages ouvrages que la bénéficiaire de la présente autorisation devra souscrire à titre personnel.

— Tous travaux d’entretien, de petites ou de grosses réparations à réaliser ultérieurement sur le nouvel ouvrage devront rester à la charge exclusive de la bénéficiaire de la présente autorisation et de ses ayants droit.

— Tous frais résultant de la présente autorisation, y compris les honoraires de tous les intervenants et de l’architecte conseil de la copropriété, devront demeurer à la charge exclusive de la bénéficiaire de la présente autorisation qui s’y oblige.

Cette décision est rejetée à la majorité de 403/1002èmes.

S’est abstenu M. [H] (97)

Ont voté contre cette décision 398/1002èmes :

Mlle [O] (120), M. [B] ou Mr [I] (85), M. [W] (97), M. et/ou Mme [E] (39), S.C.I. HAUTEVILLE (32), Mme [S] (25).

31 – Travaux privatifs (2ème lecture)

Délibération immédiate en deuxième lecture de la décision précédente à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentées ou ayant voté par correspondance, au cas où les conditions de la majorité requises pour l’adopter valablement en première lecture ne sont pas réunies, mais que celle-ci a recueilli l’approbation d’au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat :

Question non délibérée car devenue sans objet ».

Il ressort de la lecture de la résolution n° 30 litigieuse que la SCI HAUTEVILLE a voté « contre » la décision qui a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le procès-verbal mentionne que « sont présents, représentés et ont voté par correspondance 14 copropriétaires sur 17 porteurs de 898/1002èmes ».

Le calcul des tantièmes des votes « contre », 398/1002èmes, correspond bien au nombre des votes exprimés en ce compris la voix de la SCI HAUTEVILLE.

La mention « cette décision est rejetée à la majorité de 403/1002èmes » est inappropriée puisque 403/1002èmes correspond aux votes « pour » soit : 898 – 398 (votes « contre ») – 97 (vote « abstention »). Toutefois, la résolution a bien été rejetée puisque n’obtenant pas la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat.

Il en résulte que la SCI HAUTEVILLE n’apparaît pas comme opposant à la résolution litigieuse.

Le procès-verbal de l’assemblée générale faisant foi, il appartient à la SCI HAUTEVILLE de rapporter la preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent.

Or, la SCI demanderesse ne produit aucun élément de nature à démontrer que le procès-verbal serait entaché d’une erreur matérielle, laquelle est contestée par le syndicat des copropriétaires défendeur, et qu’elle aurait voté en faveur de la résolution rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le fait que cette résolution ait été portée à l’ordre du jour à la demande de la SCI HAUTEVILLE ne saurait suffire, à lui-seul, à démontrer que le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires serait entaché d’une erreur matérielle.

En conséquence, la SCI HAUTEVILLE n’ayant pas la qualité d’opposant ou de défaillant, condition de recevabilité de son action imposée par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de la déclarer irrecevable en son action.

A titre surabondant, le tribunal rappelle que l’annulation d’un refus d’autorisation ne vaut pas autorisation de réaliser les travaux litigieux sur les parties communes (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 13-10.341).

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI HAUTEVILLE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Hervé CASSEL, avocat au Barreau de Paris.

Par voie de conséquence, la SCI HAUTEVILLE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI HAUTEVILLE irrecevable, pour défaut de qualité de copropriétaire opposant, en sa demande d’annulation des résolutions n° 30 et 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] en date du 30 juin 2022,

CONDAMNE la SCI HAUTEVILLE aux entiers dépens,

ACCORDE à Maître Hervé CASSEL, avocat au Barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI HAUTEVILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI HAUTEVILLE de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président