Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 27 mars 2025, n° 23/00414

TJ Versailles 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndic pour non-réalisation des travaux
La cour a constaté que le syndic n'a pas respecté ses obligations de diligence en ne procédant pas aux travaux recommandés, ce qui a causé un préjudice locatif à la SCI CROIX DU SUD.
Rejeté
Préjudice moral dû aux carences du syndic
La cour a jugé que la SCI CROIX DU SUD ne justifie pas de son préjudice moral lié aux démarches effectuées en raison des carences du syndic.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 27 mars 2025, n° 23/00414
Numéro(s) :	23/00414
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUXJoachim BERNIER
Cabinet(s) :	LYVEAS AVOCATSCLARENCESELARL CABINET DECHEZLEPRETRESELARL CABINET MATTEI
Parties :	La société SCI CROIX DU SUD c/ La Société d'Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction ( SERGIC )

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 MARS 2025

N° RG 23/00414 – N° Portalis DB22-W-B7H-RCL3

Code NAC : 71H

DEMANDERESSE :

La société SCI CROIX DU SUD, société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocat plaidant au barreau de NANTES.

DÉFENDERESSE :

La Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909 dont le siège social et situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 17 Janvier 2023 reçu au greffe le 19 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Novembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2025 prorogé au 14 Février 2025,

20 mars 2025 et 27 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CROIX DU SUD est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4]).

Ce logement est situé en dessous d’un autre appartement appartenant à

M. [T].

A l’occasion d’un audit de surveillance des termites réalisé en mars 2018, la société EBA a alerté la société SERGIC en sa qualité de syndic de l’immeuble de la présence d’importantes dégradations occasionnées par des agents de dégradation du bois (insectes à larves xylophages et/ou champignons liginivores).

La société EBA qui a notamment relevé une dégradation importante du bâti de la porte du palier R+1 soit au dessus de l’appartement de la SCI CROIX DU SUD, a renouvelé ses recommandation en 2019 et en 2020.

En juillet 2020, M. [T] a constaté une déformation de son plancher tandis que la SCI CROIX DU SUD, dont l’appartement était loué, a constaté un affaissement de son plafond.

M. [L], ingénieur conseil, a été mandaté pour constater les désordres. Aux termes de son rapport il a préconisé des sondages du plancher afin de voir l’état des solives dans la zone concernée.

Lors de l’assemblée générale du 24 mars 2021, le cabinet SERGIC a informé les copropriétaires de la déformation du plancher, sollicitant une provision pour travaux de 5.000 euros.

Le locataire de la SCI CROIX DU SUD a quitté le logement le 24 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec AR du 9 novembre 2021, la SCI CROIX DU SUD a mis en demeure la société SERGIC de procéder à la réalisation des travaux de reprise et de lui communiquer la déclaration de sinistre, les conditions d’assurance de l’immeuble et le rapport d’expertise amiable.

La demanderesse a adressé une relance au syndic par mail le

26 novembre, lequel a répondu que les travaux de mise en sécurité

avaient été effectués et qu’il avait reçu le rapport d’expertise et allait

convoquer une assemblée générale en janvier.

Par l’intermédiaire de son conseil, la SCI CROIX DU SUD adressait un mail au syndic le 8 décembre 2021 renouvelant ses demandes de lui adresser les documents sollicités et de procéder aux travaux de réparation, lui demandant aussi de l’informer des suites données aux recommandations de la société EBA en 2018.

La SCI CROIX DU SUD a adressé des mails de relance les 4 janvier, 21 janvier et 28 janvier 2022.

Le cabinet SERGIC a adressé le contrat d’assurance et le courrier de refus de prise en charge.

Les travaux de réparation ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 mars 2022, selon devis de la société TCR et les travaux de gros oeuvre achevés le 8 juillet 2022.

La SCI CROIX DU SUD a retrouvé la jouissance de son appartement en septembre 2022.

Par courrier du 21 octobre 2022, la SCI CROIX DU SUD a mis en demeure le cabinet SERGIC de lui payer la somme de 8.030,52 euros au titre du préjudice locatif et de 5.000 euros au titre du temps passé dans la gestion du sinistre en raison des carences du syndic.

Par courrier du 15 novembre 2022, ce dernier a déclaré avoir tout mis en oeuvre pour réaliser les travaux dans un délai restreint.

C’est dans ce contexte que la SCI CROIX DU SUD a, par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2023, fait assigner la société SERGIC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, la SCI CROIX DU SUD demande au Tribunal de :

CONDAMNER la société SERGIC à verser à la SCI CROIX DU SUD, la somme de 7.994,49€ au titre du préjudice locatif,

CONDAMNER la société SERGIC à verser à la SCI CROIX DU SUD, la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral,

CONDAMNER la société SERGIC à verser à la SCI CROIX DU SUD, la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, la SCI SERGIC demande au Tribunal de :

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC.

Condamner tout succombant à payer à la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hervé KEROUREDAN Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du cabinet SERGIC

La SCI CROIX DU SUD fait valoir que, bien que le cabinet SERGIC ait été informé de la présence de dégradations importantes occasionnées par des agents de dégradation du bois (insectes à larves xylophages et/ou champignons lignivores), il n’a pris aucune disposition pour mettre en oeuvre les préconisations formulées par la société EBA dès le 6 mars 2018, à savoir faire appel à une société spécialisée pour effectuer un traitement

anti-xylophage et/ou le remplacement des éléments dégradés à plus de 50%, traiter le problème d’humidité, se débarasser des éléments encombrants (cellulosiques et/ou non cellulosiques), effectuer une surveillance annuelle. Elle ajoute que le Cabinet SERGIC a manqué à son devoir de conseil en n’alertant pas le conseil

Le cabinet SERGIC fait valoir :

— qu’il a mis en oeuvre les diligences appropriées lorsqu’il a été informé de l’affaissement du plancher ;

— que le rapport de M. [L] préconisait des sondages mais qu’il ne faisait pas état d’une dangerosité ou de la nécessité de poser un étai ;

— qu’il a effectué une déclaration de sinitre puis missionné la société TCR (après que l’entreprise DNT ait fait défaut) ;

— qu’il a établi un ordre de service pour la réalisation des sondages le

25 février 2021 ;

— que la SCI CROIX DU SUD s’est montrée récalcitrante a laisser l’accès à son logement depuis lequel les sondages devaient être effectués ;

— que suite aux sondages réalisés le 10 juin, des étais ont été posés ;

— qu’une expertise était organisée par la société d’assurance de M. [T] ;

— que l’assureur de l’immeuble panifiait une réunion d’expertise le

28 octobre 2021 ;

— qu’il a relancé la société TCR pour qu’elle commence ses travaux et que sa réponse positive était communiquée à la société CROIX DU SUD ;

— que le gérant de la SCI CROIX DU SUD ne souhaitait pas que l’entreprise TCR intervienne dans son appartement, ayant fait réviser le devis de TCR par son propre artisan ;

— qu’il sollicitait alors de nouveaux devis de la société TCR, que les travaux étaient votés lors de l’assemblée générale du 17 mars 2022 et qu’il passait commande des travaux dès le 25 mars ;

— que les travaux étaient achevés le 6 juillet 2022 et que les travaux de second oeuvre dans l’appartement de la SCI CROIX DU SUD étaient votés lors de l’assemblée générale du 1er septembre 2022 ;

— que les dégradations signalées en 2018 par la société EBA étaient limitées et que les rapports de 2019 et 2020 ne mettaient en évidence aucune aggravation ;

— que lors de l’assemblée générale du 24 mars 2021, le syndic a explicité la situation à la résolution N°18 et montré qu’il avait mené des investigations pour trouver une solution ;

— qu’en l’état rien ne prouve la moindre aggravation des dégradations depuis 2018 ;

— qu’il était nécessaire d’évacuer le logement pendant les travaux ;

— que le syndic n’a vocation qu’à veiller à l’entretien des parties communes et non des parties privatives ;

— que le préjudice indemnisé ne peut être que celui résultant de la perte d’une chance.

Au cas d’espèce, il est établi que la société EBA, mandatée par le cabinet SERGIC pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (78) a réalisé le 6 mars 2018 un audit de “surveillance termites”avec pour conclusion qu’il n’a pas été repéré d’indice d’infestation de termites mais que des dégradations importantes occasionées par des agents de dégradation du bois (insectes à larves xylophages et/ou champignons lignivores) ont été détectées et qu’il était préconisé entre autres démarches de se rapprocher d’un spécialiste structure.

Le 2 novembre 2020 a été constatée une déformation importante du sol et une rupture du carrelage dans l’appartement de M. [T].

M.[L] indiquait :

— il est vraissemblable que le plancher est fragilisé (il est très souple) ;

— il était impératif de faire réaliser des sondages du plancher haut du rez de chaussée pour vérifier l’état des solives dans la zone concernée.

Sur demande du cabinet SERGIC, un sondage était réalisé le 10 juin 2021 d’où il ressortait que le plancher était fortement dégradé, certaines solives étant pourries.

Deux étais devaient être mis en place.

Sur les causes du sinistre, il est indiqué par le courrier de refus de prise en charge de la société CCGA du 24 décembre 2021 que l’effondrement est lié à la présence d’insectes xylophages qui ont vermoulu les solives constituant la structure du plancher entre le rez de chaussée et le premier étage lesquelles n’étaient pas visibles en raison de la présence d’un faux-plafond.

Cette analyse est confirmée par le rapport d’expertise de la société SEDGWICK du 5 octobre 2021 mandatée par la société AXA, assureur de l’immeuble.

Il est ainsi suffisamment établi que l’effondrement du plancher est dû à l’action des insectes xylophages constatée dès mars 2018.

La responsabilité du cabinet SERGIC, qui ne justifie d’aucune démarche afin de donner suite aux préconisations formulées en 2018 et renouvelées en 2019 et 2020, est donc engagée.

Sur le réparation du préjudice

La SCI CROIX DU SUD produit au soutien de ses prétentions deux contrats de location et une quittance de loyer.

Il est indubitable que l’affaissement du plancher rendait impossible la location de l’appartement.

La perte de chance de louer peut dans ces conditions être estimée à 95% de la perte locative.

La société SERGIC sera donc condamnée à payer à la SCI CROIX DU SUD la somme de 7.595 euros.

En revanche, la SCI CROIX DU SUD ne justifie pas de son préjudice lié aux démarches qu’elle a dû effectuer en raison des manquements du syndic, étant observé que la société SERGIC justifie des diligences qu’elle a accomplies au titre de sa mission à compter de la date du sinistre.

Sur les autres demandes

Le cabinet SERGIC, partie perdante sera condamné à payer à la SCI CROIX DU SUD la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne la société SERGIC à payer à la SCI CROIX DU SUD la somme de 7.595 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société SERGIC à payer à la SCI CROIX DU SUD la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SERGIC aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY