TRIBUNAL

de [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00225 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2SR

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 15], [Adresse 11]

C/

[O] [S], [Z] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 7]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Mme [V]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS A [Localité 15], [Adresse 10]

Représenté par son syndic le cabinet LOISELET [Localité 9], FILS ET F.DAIGREMONT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Hervé CASSEL, substituée par Maître Sarah MITRANI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

Madame [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] sont propriétaires des lots 17, 93 et 143 dans un immeuble sis à [Adresse 16].

Des charges de copropriété n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé plusieurs mises en demeure ainsi que des relances, en 2024 par courriers recommandés, qui sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le [Adresse 12] LE CARRE [Adresse 8]ARTOIS », pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET Père, Fils et DAIGREMONT, a assigné Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] à lui payer les sommes suivantes :

3 692,02 euros au titre d’arriérés de charges, arrêtés au 29 janvier 2025 inclus, avant répartition de l’exercide 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 455,51 euros correspondant aux frais de recouvrement, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— les condamner au paiement des entiers dépens.

Après un premier renvoi, l’affaire a été entendue lors de l’audience du 5 juin 2025.

Le [Adresse 13] », représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation, actualisant sa demande principale à la somme de 3965,07 euros à titre d’information.

Bien que régulièrement cités à personne, Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V], n’étaient ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété, aux termes duquel figure une clause de solidarité, de sorte que Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V], copropriétaires indivis, doivent être condamnés solidairement au paiement de la dette.

2- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le relevé de propriété,les arrêtés de compte après répartition des exercices 2022 et 2023, les positions de compte avec appels n°2, 3 et 4 relatifs aux charges et aux travaux pour les exercices 2023 et 2024, les positions de compte avec appel n°1 et n°2 relatifs aux charges et aux travaux pour l’exercice 2025, plusieurs décomptes dont le dernier actualisé au 24 avril 2025, une mise en demeure du 26 janvier 2024 et une relance du 26 février 2024 adressées par la société LOISELET & DAIGREMONT, une facture du 13 mars 2024 relative à des frais de contentieux, un commandement de payer en date du 4 avril 2024 et la facture relative à ce commandement de payer, une mise en demeure du 1er juillet 2024 adressée par le cabinet [Localité 7] AVOCATS, et la facture relative à cette mise en demeure,les procès-verbaux des Assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, des attestations de non recours des Assemblées générales le contrat de syndic,le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, un jugement rendu le 28 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles entre les mêmes parties condamnant, notamment, les défendeurs au paiement de la somme de 4 397,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020.

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 3541,62 euros, arrêtée au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus au titre des charges et appels de travaux impayés, déduction faite des frais qui seront pris en compte par ailleurs.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « LE CARRE D’ARTOIS », la somme de 3541,62 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 455,51 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] des frais de mise en demeure de 43,97 euros, d’une part, et de 120 euros, d’autre part, ainsi que des frais de relance de 37,40 euros. Il leur facture également des frais « d’ouverture contentieux » de 111,30 euros, ainsi que d’autres frais à hauteur de 142,84 euros s’agissant de l’assignation.

S’agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour une mise en demeure et 5 euros pour une relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

S’agissant des frais annexes représentant la somme de 111,30 euros, d’une part, et de 142,84 euros, d’autre part, ils relèvent des dépens et seront examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] depuis le premier trimestre de l’année 2024 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] ont été destinataires de plusieurs mises en demeure et qu’ils n’ont pas procédé à des virements correspondant aux sommes appelées.

Il convient, par ailleurs, de préciser que, par jugement rendu le 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles avait déjà condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] à payer au [Adresse 14] les sommes de :

4 397,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020 et ce, avec intérêts au taux légal à hauteur de la somme de 3 580,19 euros à compter du 11 juin 2020, date l’assignation et à compter du 16 octobre 2020 pour le surplus, 685,53 euros au titre des frais, 800 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V], qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE CARRE D’ARTOIS » les sommes suivantes :

3541,62 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 20 euros au titre des frais de recouvrement,1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [Z] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE