MINUTE N°

N° RG 24/00501 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLRU

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [C] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, inscrite au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Sophie ACQUERE, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U], né le 4 avril 1987 à [Localité 6] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 3], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

en présence d'[T] [F], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [J] [I], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [C] [U]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 avril 2022, la SA LES RESIDENCES Yvelines Essonne a donné à bail à monsieur [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 358,28 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte d’huissier du 4 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, voire à titre subsidiaire de prononcer la résolution du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] ; de prononcer le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 339,18 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE s’est dite favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au vu de la modicité de la dette, des efforts de paiements consentis et tenus par le locataire.

Monsieur [C] [U] ne comparaît pas, bien que régulièrement convoqué.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par letttre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 22 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1.380,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que monsieur [C] [U] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 216,34 € à la date du 24 mars 2025.

Monsieur [C] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant absent à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 216,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire .

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débatque le défendeur s’est valeureusement mobilisé pour s’acquitter progressivement de l’arriéré locatif qui est aujourd’hui résiduel. Il est ainsi en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, monsieur [C] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [C] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE , Monsieur [C] [U] sera condamné à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2022 entre la SA LES RESIDENCES Yvelines Essonne et Monsieur [C] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 216,34 € (décompte arrêté au 24 mars 2025, incluant encaissement du locataire de 800 euros en date du 17 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 50 € chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [C] [U] soit condamné à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,