TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/00089 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVYB

Minute :

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [W] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry DOUEB

Copie délivrée à :

Monsieur [W] [R]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC de Seine Saint Denis Habitat, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ayant son siège social [Adresse 1] représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 2] (93)

comparant,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16/09/2022, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat et M. [W] [R] ont signé un contrat de résidence prenant effet le jour même, portant sur un logement n° 140, situé au sein de la Résidence sociale [4], sise, [Adresse 2], sur la commune du [Localité 3].

Le montant initial de la redevance (loyer et charges) était fixé à la somme de 476,89 € outre les prestations et le mobilier de 20 €.

Par exploit de commissaire de justice du 13/09/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a délivré au résident un commandement de payer la somme de 2 284,45 € au titre de l’arriéré de redevance et de produire sous un mois l’attestation de l’assurance locative.

Par exploit de commissaire de justice du 29/12/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer en référé M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la juridiction de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat d’hébergement pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence :

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel de :

. la somme de 2 278,23 € suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/09/2023, date du commandement de payer,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et subira les mêmes majoration, à titre de réparation du préjudice subi et ce à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner le défendeur à produire l’assurance locative, sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 05/03/2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 115,12 €, terme du mois de janvier 2024 inclus, tout en soulignant que des paiements ont été effectués depuis l’assignation et qu’il ne s’oppose pas au délai de paiement suspensif des effets de la clause, sollicité par le défendeur. Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

M. [W] [R] a affirmé que le logement est assuré et s’est proposé d’en justifier après l’audience. Il a ensuite exposé sa situation personnelle, professionnelle et financière et a fait valoir sa bonne foi pour solliciter l’octroi d’un délai suspensif des effets de la clause.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27 de la loi Allur du 24 mars 2014, le bailleur social justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par courrier distribué le 20/09/2023, soit deux mois avant délivrance de l’assignation. Il a également notifié l’acte introductif d’instance au représentant du département, service des expulsions, par courrier électronique enregistré le 02/01/2024, soit deux mois au moins avant l’audience.

La demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement est recevable.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 écarte expressément de son champ d’application les conventions conclues par les logements foyers.

Il convient en conséquence de faire application des articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que « II.- Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. (…)

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…). ».

Le contrat de résidence comporte une clause, en son article 11, reprenant les dispositions légales.

Il est acquis que par exploit de commissaire de justice du 13/09/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [W] [R] un commandement de payer la somme de 2 284,45 €, mais en lui indiquant qu’à défaut de règlement dans le délai de deux mois, la clause résolutoire serait acquise, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il convient en conséquence de retenir le délai de deux mois visé par le commandement, lequel est plus favorable au défendeur.

Il résulte du décompte produit par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat qu’à cette date le résident était redevable d’une somme égale à plus de 3 termes mensuels consécutifs (la redevance mensuelle s’élevant alors à la somme de 376,89 €, hors prestations et mobilier) et que la dette n’a pas été apurée dans le délai imparti.

En conséquence, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire ont été réunis le 13/11/2023 à minuit.

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

L’article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon décompte actualisé produit à l’audience l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat se prévaut d’une créance de 3 115,12 €. Cependant, cette somme inclut indûment des frais de procédure, lesquels ne peuvent être assimilés à des redevances impayées seules susceptibles de conduire à l’expulsion du résident.

M. [W] [R] ne démontre aucun paiement libératoire. Déduction faite des frais de procédure (133,03 €) il convient de le condamner à payer, à titre de provision, la somme non sérieusement contestable de 2 982,09 €, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Aux termes de l’article L 631-15 du code de la construction et de l’habitation, « Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement des services offerts. Cette clause peut produire effet dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, lequel prévoit que le juge peut octroyer des délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ».

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, prévoit que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

Par ailleurs, le paragraphe VII de cet article dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, M. [W] [R] explique que le renouvellement de sa carte de séjour a été retardé, ce qui l’a empêché d’effectuer des démarches administratives et l’a placé en difficulté financière. Il exerce la profession de chauffeur poids lourd pour un salaire mensuel d’environ 2 800 €, ce qui démontre une capacité de remboursement. Il a deux enfants, âgés de 12 ans et 3 ans qui vivent avec leurs mères et verse à la première une pension de 100 € pour l’entretien et l’éducation de l’enfant. Enfin, il ressort de l’historique de son compte qu’il a repris le paiement de la redevance depuis le mois d’octobre 2023 et a versé en outre un supplément dès qu’il en a eu la possibilité. Sa bonne foi est établie et l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a accepté l’échéancier proposé consistant à payer des mensualités de 500 € en plus de la redevance.

En conséquence, il convient de lui accorder un plan d’apurement de la dette dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que l’échéancier sera respecté.

Jusqu’à apurement total de la dette, M. [W] [R] devra s’acquitter du paiement mensuel de la redevance et de la participation au mobilier. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En cas de défaillance du défendeur à son obligation de paiement de la redevance en cours et de respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place de la redevance et de la participation au mobilier, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant de la redevance conventionnelle qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de résidence, et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le contrat de résidence met à la charge du résident, en son article 7-8 de « faire son affaire personnelle de toutes les assurances garantissant ses bien (sic) personnels et à s’assurer contre les risques dont il doit répondre de son chef ou de toute personne qu’il laisserait pénétrer dans les lieux, et notamment contre l’incendie, les explosions, les dégâts des eaux, le recours des voisins et les risques locatifs. Il maintiendra cette assurance pendant toute la durée d’occupation. Il devra remettre chaque année une attestation de souscription de cette assurance ».

Au jour de l’audience, M. [W] [R] a affirmé que le logement est assuré mais, il n’en justifie pas puisqu’il n’a pas produit l’attestation d’assurance durant le délai de 15 jours qui lui avait été accordé par le tribunal.

Il convient en conséquence d’enjoindre au défendeur de transmettre à son bailleur l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et, à défaut de production dans ce délai, sous astreinte de 2 € par jour de retard, commençant à courir le lendemain du 30ème jour suivant la signification de la présente décision et dans la limite de 3 mois.

M. [W] [R] succombe principalement à l’instance. Il sera donc condamné aux dépens, en revanche, l’équité commande de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence conclu le 16/09/2022 entre les parties, ont été réunies le 13/11/2023 à minuit ;

Condamnons M. [W] [R] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 2 982,09 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et neuf centimes) à valoir sur l’arriéré de redevances arrêté au 27/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire,

Autorisons M. [W] [R] à se libérer de la dette par 6 mensualités en plus de la redevance courante et des frais de mobilier dont 5 d’un montant minimum de 500 euros (cinq cents euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et avant le 15 du mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 6ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons en ce cas à M. [W] [R] de quitter le logement n° 140, au sein de la Résidence sociale [4], sise, [Adresse 2], sur la commune du [Localité 3] et de le rendre libre de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, M. [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant de la redevance conventionnelle qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de résidence et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Enjoignons à M. [W] [R] de transmettre une attestation d’assurance du logement à l’OPH Seine saint Denis Habitat, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et à défaut de production, la condamnons à payer une astreinte de 2 euros (deux euros) par jour de retard à compter du lendemain du 30ème jour suivant la signification de la présente décision et dans la limite de trois mois ;

Rejetons la demande formée par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [W] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.