TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00330 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUMR

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 29 Juillet 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Mutuelle MGEN

DEFENDEUR(S) :

[R] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT NEUF JUILLET

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 27 Mai 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

MUTUELLE GÉNÉRAL DE L’EDUCATION NATIONALE (MGEN)

Mutuelle soumise aux dispositions du livre II du Code de la Mutualité, immatriculée au Registre National des Mutuelles sous le n° SIREN 775 685 399, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [R] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la MUTUELLE GENERALE DE L’EDUCATION NATIONALE (MGEN) représentée par son mandataire, l’Union d’Economie Sociale G.A.I.A., a donné en location à Mme [R] [H] un logement situé au 2ème étage, lot n°202, [Adresse 2], pour un loyer annuel initial de 3 390,96 € payable par mois et d’avance, le premier jour du terme, outre 1 056 € de provisions sur charges, également payables par échéances mensuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, la MGEN a fait délivrer à Mme [R] [H] par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 1 656,46 €.

Puis, par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, signifié à l’étude, la MGEN a assigné Mme [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Mme [R] [H]

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2], appartement formant le lot n°202 au deuxième étage avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— Condamner Mme [R] [H] à payer à la MGEN les sommes suivantes :

3 054,21 € correspondant à l’arriéré locatif à décembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée.

Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer exigible soit la somme de 282,58€ par mois outre les charges et taxes en sus conformément au bail, outre indexation annuelle et ce, à compter du 24 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner Mme [R] [H] aux dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 27 mai 2025, la MGEN représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle expose que Mme [R] [H] n’a effectué quasiment aucun règlement depuis le début du contrat de bail, son absence de réaction au commandement de payer et de réponse à sa proposition de mise en place d’un échéancier sur 10 mois. Elle actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 1 910,06 €. Elle explique la diminution de la dette par une importante régularisation de la CAF et un règlement de 500 € par Mme [R] [H] avant l’audience. Dans ces conditions, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement mais demande que ceux-ci soient limités à une période de 10 mois maximum et que l’échéancier ainsi accordé soit accompagné d’une clause de déchéance du terme.

Mme [R] [H] comparait. Elle reconnait la dette locative qu’elle explique par le fait qu’elle était étudiante et ne disposait d’aucun revenu jusqu’en décembre 2024. Elle expose avoir signé un contrat de travail à durée indéterminée en décembre 2024 et percevoir un salaire d’environ 1 400 €. Elle sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans le logement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, Mme [R] [H] a fait parvenir au tribunal dans le délai imparti une copie de son contrat de travail et de son dernier bulletin de paie.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la MGEN justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 656,46 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La MGEN produit un décompte démontrant que Mme [R] [H] reste lui devoir la somme de 1 910,06 € à la date du 23 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Mme [R] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1 910,06 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2024 sur la somme de 1 656,46 € et du prononcé du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la MGEN que Mme [R] [H] a effectué un règlement de 500 € le 19 mai 2025 alors que son loyer résiduel s’élevait à 361,53 €. Il convient de considérer que Mme [R] [H] a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant ainsi sa volonté de rester dans les lieux.

Mme [R] [H] qui a expliqué la dette locative par son absence de revenus, justifie désormais d’un contrat de travail à durée indéterminée et d’un salaire mensuel d’environ 1 200€ net.

D’autre part, la MGEN ne s’oppose pas à l’octroi de délais pourvu qu’ils soient limités dans le temps et assortis d’une clause de déchéance du terme.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies.

Compte tenu de ces éléments, Mme [R] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par ailleurs suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera que la clause résolutoire du bail retrouve son effet et la condamnation de Mme [R] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la MGEN, Mme [R] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 décembre 2022 entre la MGEN et Mme [R] [H] concernant au 2ème étage, lot n°202, [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer à la MGEN la somme de 1 910,06 € (décompte arrêté au 23 mai 2025, incluant l’échéance de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 1 656,46 € et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [R] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 191 € chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la MGEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [R] [H] soit condamnée à verser à la MGEN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à verser à la MGEN une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN