TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pauline de LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02493 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ING

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C199

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Pauline de LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-011823 du 12/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02493 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ING

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2014 conclu à la suite d’un précédent contrat du 14 février 2012 dont la résiliation avait été prononcée, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [M] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 273,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1073,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [R] le 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a assigné M. [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [M] [R], ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4948,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de M. [M] [R], à l’audience du 11 juillet 2025.

À l’audience l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 7462,24 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, exposant que les paiements évoqués par M. [M] [R] ne figurent pas à son décompte et s’oppose à l’octroi de délais de paiement, la dette étant en augmentation. Il sollicite le rejet des autres demandes de M. [M] [R].

M. [M] [R], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

des délais de paiement sur 36 mois en 24 mensualités de 20 euros puis 12 mensualités soldant la dette, la suspension des effets de la clause résolutoire, dire que la clause résolutoire ne pourra reprendre ses effets qu’après mise en demeure de régler l’échéance et/ou le loyer courant restée infructueuse pendant 15 jours, débouter l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes, laisser à la charge de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ses frais irrépétibles et dépens, écarter l’exécution provisoire. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH et aux conclusions de M. [M] [R] visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé en ce sens à l’audience, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette. M. [M] [R] n’a formulé aucune observation sur ce décompte.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1073,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette reçu en cours de délibéré que, comme M. [M] [R] l’a soutenu à l’audience, ce dernier avait repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [M] [R] sollicite des délais de paiement dans l’attente de l’obtention d’une aide du FSL. Il expose avoir rencontré des difficultés financières liées à son précédent emploi à temps partiel et au décès de sa mère qui a engendré des frais importants. Il justifie travailler dorénavant en CDI pour un salaire de 1474,09 euros. Il déclare par ailleurs que l’APL va à nouveau lui être versée et qu’il perçoit la prime d’activité de 270 euros.

Il ressort de ces éléments que les revenus de M. [M] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement de la dette dans l’attente d’une aide du FSL en plus du loyer courant. En revanche les modalités qu’il sollicite ne paraissent pas appropriées : la procédure d’octroi de cette aide ne dure pas deux ans et le montant de 20 euros est trop faible. En conséquence, les modalités suivantes seront fixées : 12 mensualités de 50 euros puis 24 mensualités de 242 euros.

Il convient de faire droit à la demande de M. [M] [R] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juillet 2025, M. [M] [R] lui devait la somme de 6421,37 euros, soustraction faite des frais de procédure (94,87 euros).

M. [M] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 1073,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3875,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [M] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mai 2014 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [M] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 20 juin 2024,

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 6421,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 sur la somme de 1073,70 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3875,25 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, pendant 12 mois une somme minimale de 50 euros puis durant 24 mois une somme minimale de 242 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [M] [R] sera condamné à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2024,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le greffier Le juge