REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/00941 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MNFH

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] C/ [E]

Le : 12 Mars 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL OPEX AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 12 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IVV IMMOSQUARE située [Adresse 2], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant Chez Madame [E] [D] [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume HEINRICH de la SELARL OPEX AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 02 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 19 Juin 2025 ;

Vu les renvois successifs ;

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [E] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 20 février 2025, revenu non délivré (défaut d’accès ou d’adressage), le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 1 851,02 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure rappelait les termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (et non de la loi ELAN du 23 novembre 2018), selon lequel les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IVV IMMOSQUARE, a fait assigner une première fois Monsieur [Z] [E] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond en paiement de l’arriéré de charges, des provisions, de dommages-intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation du 23 mai 2025 a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 696 du code de procédure civile. La lettre recommandée adressée en application de ce texte n’est pas produite.

Le dossier a fait l’objet de réouvertures des débats puis d’un renvoi afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’assigner le défendeur, demeurant à l’étranger.

Par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IVV IMMOSQUARE, a une nouvelle fois fait assigner Monsieur [Z] [E] devant la présente juridiction afin de le voir condamner au paiement des sommes de :

2 241,90 euros au titre de l’arriéré de charges ; 290,25 euros au titre des provisions devenues exigibles sur l’exercice en cours ;Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2025 et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ; 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions en réponse notifiées le 15 décembre 2025, Monsieur [Z] [E], représenté, donne son accord quant au règlement des charges de copropriété et provisions à régler sur l’exercice en cours.

Il demande à la juridiction de :

Le condamner au règlement de la somme de 2 532,15 euros à ce titre ; Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; Juger que l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette fin, Monsieur [E], qui reconnait pleinement devoir les sommes dues au titre des charges de copropriété, explique que les différents courriers (appels de fonds, mises en demeure et relance) ont été envoyés à la mauvaise adresse et n’ont pas non plus été transmis au gestionnaire du bien, pourtant connu de l’ancien syndic.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un nouveau relevé de compte arrêté au 1er janvier 2026, laissant apparaitre un solde débiteur à hauteur de 4 941,57 euros, sans actualisation des demandes présentées devant la juridiction, Le contrat de syndic (SAS IVV IMMOSQUARE), Un extrait de compte arrêté au 23 avril 2025,Les appels de fonds travaux toiture pour la période du 1er au 31 mai 2025 et de provision pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, adressés à Monsieur [E], chez Mme [D] [E], [Adresse 4], [Localité 1], Un courrier de deuxième relance-mise en demeure du 20 février 2025, adressé à la même adresse, revenu non distribué pour défaut d’accès ou d’adressage, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 juin 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,Le relevé de propriété de Monsieur [Z] [E] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1]. Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 juin 2022 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 20 février 2025 à la dernière adresse connue de Monsieur [E] qui produit un mail adressé le 15 mai 2022 à la société FONCIA, ancien syndic, l’informant d’un changement d’adresse. Il produit également un courriel de la société APPIMMO, en charge de la gestion du bien, indiquant qu’après vérification, « le dernier appel de fonds enregistré en comptabilité date du 1er trimestre 2022, et nous n’avons reçu aucune communication du syndic depuis ».

Par ailleurs, le décompte arrêté au 23 avril 2025 comporte un certain nombre de frais dont il n’est pas justifié.

Toutefois, conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge est tenu par les prétentions des parties et il lui est interdit de statuer infra petita.

Or, Monsieur [E] accepte de payer la somme de 2 532,15 euros, correspondant au solde débiteur figurant sur ce décompte (2 241,90 euros) augmenté des provisions de l’exercice 2024/2025.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [E] sera condamné au paiement des sommes de 2 241,90 euros arrêtée au 23 avril 2025 et de 290,25 euros au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025), soit un total de 2 532,15 euros.

En l’absence de justification de l’envoi de la mise en demeure du 20 février 2025 à la dernière adresse connue du défendeur, les intérêts ne seront dus qu’à compter de l’assignation du 02 octobre 2025 ayant touché Monsieur [E].

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IVV IMMOSQUARE, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [Z] [E], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Malgré la condamnation de Monsieur [E] au paiement d’un arriéré de charges pleinement reconnu, l’absence d’envoi de tout appel de fonds, mise en demeure, relance à la dernière adresse connue du défendeur et/ou à la société gestionnaire du bien (comme c’était le cas jusqu’au 1er trimestre 2022) apparait comme étant la cause de la présente procédure qui aurait manifestement pu être évitée.

Par suite, le demandeur conservera la charge des dépens et la demande qu’il présente sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] REPUBLIQUE, représenté par son syndic, la SAS IVV IMMOSQUARE, les sommes de :

2 241,90 euros arrêtée au 23 avril 2025 et de 290,25 euros au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025),

Soit un total de 2 532,15 euros, avec intérêts à compter du 02 octobre 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS IVV IMMOSQUARE, de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Rejette la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS IVV IMMOSQUARE ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD