TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 23/01733 – N° Portalis DB22-W-B7H-RS4K

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet SERGIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est situé [Adresse 6] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Non comparant, représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Joffrey MEYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E],

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [E] et Mme [W] [E] étaient propriétaires de lots n°1 et 5 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Faisant grief à M. [E] et à Mme [E] de ne pas s’acquitter de leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Vélizy Villacoublay (78140) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, les a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 20 décembre 2023, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des sommes dues et indemnisation du préjudice subi.

Par jugement en date du 12 septembre 2024, le président du tribunal de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 21 octobre 2024 à 14h00 pour évoquer les difficultés soulevées.

A l’audience du 21 octobre 2024, M. [E] a indiqué que Mme [E] était décédée, ce dont il a justifié par la production d’un acte de décès mentionnant le décès de cette dernière le 8 août 2024. L’affaire a été renvoyée au 28 avril 2025 pour régularisation de la procédure.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale. Il a ainsi sollicité :

— la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 7.499,24 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse,

— la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 988,88 euros au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2025, devenues immédiatement exigibles, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse,

— que soit ordonnée la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— la condamnation de M. [E] à lui payer une indemnité de 1.140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de M. [E] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas apporté d’explication sur la question

de la régularité de la mise en demeure soulevée dans le jugement du

12 septembre 2024.

M. [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [E] pour les lots n°1 et 5,

— une mise en demeure en date du 18 septembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 22 septembre 2023, pour un montant de 4.240,95 euros,

— un décompte actualisé au 15 avril 2025,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au 30 juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 22 février 2023 et 27 février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic prenant effet le 23 février 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le règlement de copropriété de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 18 septembre 2023 à M. [E] par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 22 septembre 2023.

Cette mise en demeure indique notamment :

« A ce jour, votre compte de copropriété pour les lots n°1 et 5 présente un solde débiteur s’élevant à la somme de 4.240,95 euros, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse (décompte ci-joint).

Par la présente, je vous mets en demeure de m’adresser sous huitaine cette somme par retour en un chèque libellé à l’ordre du syndic."

Force est de constater que cette mise en demeure ne met pas en demeure M. [E] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 4.240,95 euros, ce dans un délai de huit jours

Elle ne distingue par ailleurs pas les provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours des charges échues au titre des exercices précédents.

Cette mise en demeure n’indique donc pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [E] ne pouvait, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE