AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00539 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSJ2

Minute JCP n° 26/152

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Mme [R] [E] muni d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Y] [K] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2017, l’Office Public d’Aménagement et de Construction MOSELIS, devenu l’Office Public de l’Habitat MOSELIS, a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 334,01 euros et d’une provision pour charges de 200,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1927,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Y] [K] le 9 juin 2022.

Par assignation du 12 août 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 652,35 euros,652,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, (le décompte joint arrêté à cette date faisant en réalité apparaître un solde restant dû de 3587,61 euros),150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Elle demande en outre qu’il soit rappelé à la locataire qu’il lui appartient d’assurer le logement et au besoin qu’elle y soit condamnée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 15 janvier 2026, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2026, s’élève désormais à 5733,61 euros. L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [K] ne conteste pas sa dette locative. Elle expose avoir rencontré d’importantes difficultés personnelles et indique qu’elle va aller vivre chez sa sœur, au [Adresse 5] à [Localité 5].

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [K] a indiqué ne pas faire l’objet à ce jour d’une telle procédure, mais être en train de constituer le dossier.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1927,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public de l’Habitat MOSELIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2026, Mme [Y] [K] lui devait la somme de 5733,61 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme [Y] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 652,35 euros, conformément à la demande.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes relatives à l’assurance

Ces demandes n’étant motivées ni en fait ni en droit, aucun élément du dossier ne permettant d’établir que la locataire n’assurerait pas le logement, elles ne pourront qu’être rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat MOSELIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2017 entre l’OPAC MOSELIS, devenu l’Office Public de l’Habitat MOSELIS, d’une part, et Mme [Y] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4]) est résilié depuis le 12 mai 2025,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [Y] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 652,35 euros (six cent cinquante-deux euros et trente-cinq centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [Y] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat MOSELIS la somme de 5733,61 euros (cinq mille sept cent trente trois euros et soixante-et-un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETONS les demandes formulées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] relative à l’assurance,

CONDAMNONS Mme [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025 et celui de l’assignation du 12 août 2025,

CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente