Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 8 septembre 2025, n° 25/00645

TJ Versailles 8 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les copropriétaires n'avaient pas acquitté leurs charges, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
Le tribunal a jugé que seuls les frais nécessaires au recouvrement pouvaient être imputés, et a accepté la demande pour le montant justifié.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges avait des conséquences sur la trésorerie de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles en application de l'article 700
Le tribunal a jugé équitable d'accorder des frais irrépétibles au Syndicat, compte tenu des circonstances du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 8 sept. 2025, n° 25/00645
Numéro(s) :	25/00645
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annabelle ORTEGA GONZALEZ

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 25/00645 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEPZ

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

[P] [X], [N] [Z] épouse [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [X]

Mme [X]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par Maître Louna GRAPPE, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

Madame [N] [Z] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] sont propriétaires des lots n°33, n°64 et n°87 au sein de la résidence [10], située [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], représentée par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, a fait citer Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande de les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes :

4604,88 € au titre des charges et travaux arrêtés au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 1410,63 € au titre des frais de recouvrement de la créance, arrêtés au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,2000 € à titre de dommages et intérêts, 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

Au jour de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], représenté par son conseil, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] verse aux débats :

La fiche immeuble et l’acte de vente,Le décompte actualisé de la créance arrêté au 3 avril 2025,Les appels de fonds, Les procès-verbaux des assemblées générales du 18 juin 2021, 8 décembre 2022, 15 juin 2022, 14 mars 2023, 13 avril 2023 et 12 juin 2024 ainsi que les attestations de non-recours,L’extrait de règlement de copropriété,Le contrat de syndic.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] justifie ainsi que Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] ne se sont pas acquittés de l’intégralité de leurs charges de copropriété dues pour un montant de 4604,98 € euros.

Eu égard à la stipulation d’une clause de solidarité présente aux termes du règlement de copropriété, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] au paiement de la somme de 4604,98 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation

Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] , la somme de 48 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure en date du 17 août 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] seront condamnés in solidum à verser la somme de 48 euros au le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de la résidence [10]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont il a fait l’objet, le débiteur contraint ses copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] au paiement de leurs redevances, sans justification de leur carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner les débiteurs in solidum à verser la somme de 500,00 euros au le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence [10]. Il convient alors de condamner les débiteurs à verser in solidum au Syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros en application de l’article précité.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] , qui succombe à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 4604,98 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [N] [X] née [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,