LE 10 OCTOBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 24/334 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HRFJ

N° de minute : 24/410

O R D O N N A N C E

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Le DIX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.A.S. P.G.F, immatriculée au RCS D’ANGERS sous le n° 393 470 190, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Romain BLANCHARD, de la SELARL GAYA, Avocat au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. TOM NEGOCE, immatriculée au RCS D’ANGERS sous le n° 802 573 345, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas ORHAN de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, Avocat au barreau de SAUMUR

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 15 Mai 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 12 Septembre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2020, la société PGF a consenti un bail commercial à la société Tom Auto Négoce portant sur un terrain nu d’environ 2.500m², situé au [Adresse 3], d’une durée de 9 ans, à effet au 19 novembre 2020 et pour un loyer mensuel hors charges de 1.000 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 07 janvier 2022, la société PGF a consenti un bail commercial à la société Tom Auto Négoce portant sur un ensemble immobilier comprenant un bâtiment d’une surface de 487,30m², des terrains et une aire de lavage, situé au [Adresse 3], d’une durée de 9 ans, à effet au 1er décembre 2021 et loyer mensuel hors charges de 3.000 euros.

C.EXE : Maître Romain BLANCHARD

Maître Nicolas ORHAN

C.C :

Copie Dossier

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La société Tom Auto Négoce ayant été défaillante dans le règlement des loyers, la société PGF lui a, par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant 33.206,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 novembre 2023, outre la somme de 249 euros au titre du coût de l’acte, soit un montant total de 33.456,53 euros.

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, la société PGF a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, fait assigner la société Tom Auto Négoce devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2023 ;

— condamner la société Tom Auto Négoce à lui verser une provision mensuelle de 5.335,20 euros, outre le remboursement de la taxe foncière récupérable à valoir sur l’indemnité d’occupation à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamner la société Tom Auto Négoce à lui verser une provision de 39.772,53 euros au titre des dettes locatives et de l’indemnité d’occupation à jour du mois d’avril 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société Tom Auto Négoce et de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la société Tom Auto Négoce à lui verser une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par voie de conclusions responsives, la société PGF modifie sa demande de provision et sollicite désormais du juge des référés de condamner la société Tom Auto Négoce à lui verser une provision de 53.009,83 euros au titre des dettes locatives et de l’indemnité d’occupation à jour du mois de juillet 2024. Elle modifie également sa demande au titre des frais irrépétibles et sollicite désormais la condamnation de la société Tom Auto Négoce à lui verser une somme de 2.500 euros à ce titre. En outre, elle demande au juge de débouter la société Tom Auto Négoce de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Enfin, elle réitère le surplus de ses demandes introductives d’instance.

A l’appui de ses prétentions, la société PGF, qui s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, fait valoir que la société défenderesse serait dans l’incapacité de satisfaire aux loyers courants et ne paierait pas les 2.000 euros supplémentaires proposés par cette dernière pour apurer sa dette.

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Par voie de conclusions en défense, la société Tom Auto Négoce demande au juge, sur le fondement des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, de:

— lui accorder les plus larges délais afin de s’acquitter de sa dette à l’égard de la société PGF ;

— déclarer satisfactoire l’offre de règlement faite par elle à hauteur 2.000 euros mensuels jusqu’à l’apurement total de la dette ;

— dire et juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail verra ses effets suspendus pendant le délai qui lui sera accordé pour apurer sa dette ;

— dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai;

— débouter la société PGF de toutes demandes plus ou contraires ;

— dire et juger que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

A l’appui de ses prétentions, la société Tom Auto Négoce explique avoir rencontré des difficultés processionnelles ayant menée à une situation économique précaire. Elle soutient cependant être de bonne foi et faire de son possible pour satisfaire à ses obligations contractuelles. En outre, elle reproche à la société bailleresse d’avoir augmenté le loyer de manière importante et sans préavis dans le courant de l’année 2023.

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A l’audience du 12 septembre 2024, la société PGF a repris oralement ses demandes, tandis que la société Tom Auto Négoce a déposé des écritures, qu’elle réitère.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions des articles 834 à 838 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, les clauses résolutoires insérées dans les deux baux commerciaux liant les parties prévoient qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoire à son échéance, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

Par un commandement de payer en date du 30 novembre 2023, visant la clause résolutoire, la société PGF a réclamé à la société Tom Auto Négoce le paiement de la somme de 33.206,93 euros au titre des loyers impayés et charges afférentes au titre de ces deux baux, somme arrêtée au 27 novembre 2023, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois le contrat se trouverait résilié de plein droit.

La régularité de ce commandement de payer, en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort du décompte produit aux débats que les sommes réclamées par ce commandement de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que les baux se trouvent résiliés de plein droit à compter du 31 décembre 2023, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Par application des articles L.145-41, alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire et donner au preneur un délai pour s’acquitter des sommes dues, en tenant compte de la situation économique respective des parties.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

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En l’espèce, à l’appui de sa demande de délai de grâce, la société Tom Auto Négoce ne produit aucun élément comptable de nature à établir sa situation financière. Elle ne justifie pas non plus de sa bonne foi, alors qu’il résulte des débats qu’elle ne règle pas les loyers courants.

Par conséquent, à défaut de justifier du bien fondé de sa demande, la société Tom Auto Négoce en sera déboutée.

III.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, le bail se trouvant résilié de plein droit à compter du 31 décembre 2023, la société Tom Auto Négoce est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef du terrain et des locaux donnés en location, situés au [Adresse 3].

Il n’y a pas lieu d’ordonner cette expulsion sous d’astreinte, une telle mesure étant assortie du concours de la force publique et d’un serrurier.

IV.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

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En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les loyers cumulés au titre des deux baux commerciaux, charges incluses, sont portés à la somme mensuelle de 5.335,20 euros.

Ainsi, il y a lieu de fixer à hauteur de 5.335,20 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Tom Auto Négoce à la société PGF, outre le remboursement de la taxe foncière récupérable, à compter du 31 décembre 2023, date à partir de laquelle la société Tom Auto Négoce est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, en l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable, ni même contesté par la société Tom Auto Négoce, que l’arriéré de loyers et charges dû au 30 décembre 2023, ainsi que l’indemnité d’occupation échue au 22 juillet 2024, s’élève à la somme de 53.009,83 euros.

La société Tom Auto Négoce sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

La société Tom Auto Négoce sera également condamnée à payer à la société PGF la somme de 5.335,20 euros par mois, outre le remboursement de la taxe foncière récupérable, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

VI.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Tom Auto Négoce, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PGF les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, société Tom Auto Négoce sera condamnée à lui payer à une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet des clauses résolutoires à la date du 31 décembre 2023, des baux consentis les 19 novembre 2020 et 07 décembre 2022 par la société PGF à la société Tom Auto Négoce ;

Constatons que la société Tom Auto Négoce est sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2023;

Déboutons la société Tom Auto Négoce de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de la société Tom Auto Négoce ainsi que de tous occupants de son chef du terrain et des locaux situés au [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Déboutons la société PGF de sa demande d’astreinte ;

Condamnons la société Tom Auto Négoce à payer à la société PGF la somme de 53.009,83 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges dû au 30 décembre 2023, ainsi que sur l’indemnité d’occupation échue au 22 juillet 2024 ;

Condamnons la société Tom Auto Négoce à payer à la société PGF la somme de 5.335,20 euros, outre le remboursement de la taxe foncière récupérable, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons la société Tom Auto Négoce du surplus de ses demandes ;

Condamnons la société Tom Auto Négoce aux dépens ;

Condamnons la société Tom Auto Négoce à payer à la société PGF la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,