Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/00135 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZ4I

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la RESIDENCE [8] sis

[Adresse 5] représenté par son syndic coopératif en exercice, agissant par son Président-Syndic Monsieur [D] [R], demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en cette qualité à ladite adresse,

Non comparant, représenté par Maître Romain ROSSI-LANDI, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDERESSE :

La société RALEX IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 802 454 603 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [E] [P], domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparante, représentée par Maître Isabelle MORIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre JUDE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RALEX IMMO est propriétaire des lots n°37, 38 et 72 de la Résidence [8], sis [Adresse 4].

Faisant grief à la SCI RALEX IMMO de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] à Versailles, a adressé à M. [E] [P], son gérant, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date 9 novembre 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] à Versailles (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son président-syndic, M. [D] [R], a par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 remis à étude, fait assigner la SCI RALEX IMMO, prise en la personne de son représentant légal, devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamnée au paiement desdites charges, outre des pénalités de retard, des dommages et intérêts, et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024, à laquelle elle a été renvoyée au 10 juin 2024. A cette audience, le président a relevé d’office les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’action et de l’irrecevabilité des demandes formulées au titre des dommages et intérêts et tendant à obtenir la désignation d’un expert, et a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes exposées dans ses conclusions en réplique, aux termes desquelles il demande au président statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— juger que la SCI RALEX IMMO est débitrice d’une somme de 5.748,62 euros, au titre des charges de copropriété votées en assemblée générale et frais de mise en demeure,

En conséquence,

— condamner la SCI RALEX IMMO à lui payer la somme de 5.748,62 euros, majorée des intérêts au taux légal,

— condamner la SCI RALEX IMMO au paiement des pénalités de retard équivalentes à 1% du montant des charges non réglées par mois de retard passé le délai d’un mois suivant leur exigibilité,

— condamner la SCI RALEX IMMO à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,

Et en tout état de cause,

— condamner la SCI RALEX IMMO à lui payer la somme de 4.000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI RALEX IMMO aux entiers dépens de l’instance,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

La SCI RALEX IMMO, représentée par son conseil, a renvoyé à ses conclusions n°3 aux termes desquelles elle demande au président de :

A titre liminaire :

— prononcer l’irrecevabilité de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires pour défaut de mise en demeure régulière,

A titre principal :

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de condamnation de la SCI RALEX IMMO pour règlement des charges de copropriété ;

A titre reconventionnel :

— désigner un expert judiciaire afin de vérifier les comptes de la copropriété sur les dix dernières années ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 5.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI RALEX IMMO pour les lots n°37, 38 et 72,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à

M. [E] [P] par courrier recommandé avec accusé de réception en date 9 novembre 2023, pour un montant de 1.842,57 euros, frais de relance inclus,

— un historique de compte de la SCI RALEX IMMO pour la période courant du

30 avril 2023 au 2 janvier 2024, pour un solde débiteur de 3.656 euros,

— des extraits du grand-livre pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er mai 2023 au 1er janvier 2024,

les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 2 juillet 2021, 9 juin 2022, 30 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024, et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure à M. [E] [P] le 9 novembre 2023.

Il convient tout d’abord de relever, comme le souligne à juste titre la défenderesse, que cette mise en demeure n’est pas adressée à la SCI RALEX IMMO, mais à son seul gérant.

Surtout, cette mise en demeure indique notamment : “A ce jour, des sommes importantes restent dues à la copropriété, dont un décompte figure dans le tableau joint aux présentes, ce au mépris des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, […]

C’est pourquoi,je vous mets en demeure par la présente d’avoir, sous trente jours, à régler l’ensemble des charges de copropriété (frais de relance inclus) dont vous êtes redevables, soit, au 29 septembre 2023, la somme de 1.842,57 euros.”

Force est de constater que, comme le relève la défenderesse, si le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est rappelé, cette mise en demeure ne met pas en demeure son destinataire de régler une provision, mais une somme globale comprenant des charges et des frais de relance, à hauteur de 1.842,57 euros.

Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée.

Cette mise en demeure n’indique donc pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Elle ne précise pas la somme dont la défenderesse devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivie selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure n’ayant pas été adressée à la SCI RALEX IMMO mais à son seul gérant et ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir désigner un expert

La SCI RALEX IMMO sollicite à titre reconventionnel la désignation d’un expert pour vérifier les comptes de la copropriété sur les dix dernières années.

L’irrecevabilité de cette demande dans le cadre de la présente instance a été soulevée d’office par le président à l’audience du 10 juin 2024.

En effet, la procédure accélérée au fond étant une procédure dérogatoire au droit commun, seules les demandes pour lesquelles les textes renvoient expressément à cette procédure peuvent en faire l’objet.

Les parties ne se sont pas exprimées sur ce point.

En l’absence d’un texte prévoyant la possibilité de demander une expertise des comptes de la copropriété au président statuant selon la procédure accélérée au fond, il convient de déclarer cette demande irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

S’il est incontestable que la présente procédure s’inscrit dans un contexte de tensions entre le gérant de la SCI RALEX IMMO et le conseil syndical, plusieurs procédures ayant été tranchées par ou étant pendantes devant le tribunal de céans, saisi tantôt par la SCI RALEX IMMO ou son gérant, tantôt par le syndicat des copropriétaires, la défenderesse ne justifie pas que l’engagement de la présente procédure judiciaire ait dégénéré en abus de droit.

Partant, elle sera déboutée de cette demande reconventionnelle .

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RALEX IMMO les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI RALEX IMMO tendant à voir désigner un expert pour vérifier les comptes de la copropriété sur les dix dernières années ;

Rejette la demande reconventionnelle de la SCI RALEX IMMO tendant à l’obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 1.000 euros à la SCI RALEX IMMO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8], sise [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY