TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 MAI 2025

N° RG 24/00792 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6C3

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

né le 16 Décembre 1977 à [Localité 13] (78),

demeurant [Adresse 5],

Non comparant, représenté par Maître Fadila BARKAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 MARS 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

10 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [D] est propriétaire des lots n°14 et 106 de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1].

Par jugement du 10 février 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 4] [Localité 1] les sommes de :

* 3.097,57 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux échus au 1er octobre 2021, appels du 4ème trimestre 2021,

* 49,30 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] au titre des appels provisionnels de charges et travaux restant à échoir,

— condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] aux dépens.

Faisant grief à M. [D] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] lui a fait signifier une sommation de payer en date du 30 novembre 2022 puis lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 23 janvier 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 4] [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 12] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 remis à étude, fait assigner

M. [D] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui verser diverses sommes au titre des charges de copropriété échues et des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, outre au titre de frais de recouvrement et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

A l’audience du 30 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du

10 mars 2025 à la demande du conseil de M. [D].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives communiquées à l’audience du

30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au président du tribunal judiciaire de céans statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 18.525,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 925 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 398,89 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 1.900,77 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] aux dépens.

A l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes, ramenant le montant des charges sollicité à 11.950,20 euros, compte tenu des versements effectués par le défendeur. Il a sollicité le rejet de la demande de délai de paiement, indiquant qu’il ne s’agissait pas de la première procédure à l’encontre de M. [D].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives communiquées à l’audience du

10 mars 2025, M. [D] demande au président du tribunal judiciaire de céans statuant selon la procédure accélérée au fond de :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 18.525,30 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à la somme de 520,77 euros pour frais de constitution de dossier par le syndic,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

M. [D], représenté par son conseil, a indiqué contester le montant des charges échues en l’absence de justificatifs, notamment des pièces relatives à la période postérieure au 1er octobre 2022. Il a par ailleurs sollicité des délais de paiement, indiquant que les impayés de charges n’étaient pas liés à sa mauvaise volonté mais qu’il avait rencontré des difficultés professionnelles et de santé. Il a sollicité le rejet de la demande de dommages et intérêts, indiquant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait d’aucun préjudice, et demandé le rejet des frais de constitution du dossier.

Aux termes d’une note en délibéré autorisée adressée au tribunal le 10 mars 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a confirmé la réception par le syndic de la somme de 6.900 euros imputée sur le paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, et de la somme de 600 euros imputée sur les appels provisionnels des 1er avril et 1er juillet 2024. Il a en conséquence indiqué ramener sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 à la somme de 11.625,20 euros et sa demande au titre des appels provisionnels des

1er avril et 1er juillet 2024 à la somme de 325 euros.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [D] pour les lots n°14 et 106,

— le jugement du 10 février 2022 rendu par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond,

— une sommation de payer signifiée au défendeur le 30 novembre 2022 pour un montant de 7.598,73 euros dont 160,89 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure en date du 23 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 19.444,86 euros dont 925,03 euros au titre des provisions sur charges du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2024 pour un solde débiteur de 19.444,86 euros, dont 919,66 euros de frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au

31 mars 2024,

— des répartitions individuelles de charges et travaux,

— les relevés généraux des dépenses pour l’exercice du 1er octobre 2020 au

30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, outre les relevés généraux des dépenses pour divers travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 29 mars 2021,

29 mars 2022, 5 octobre 2022, 27 mars 2024 ayant approuvé les comptes

des exercices clos au 30 septembre 2020, 30 septembre 2021, 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices du

1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au

30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et

du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 29 mars 2021 et prenant fin le 30 juin 2022,

— le contrat de syndic conclu le 29 mars 2022 et prenant fin le 30 juin 2023,

— le contrat de syndic conclu le 9 mars 2023 et prenant fin le 30 juin 2024,

— le contrat de syndic conclu le 27 mars 2024 et prenant fin le 30 juin 2025,

— une demande de renseignements et une demande de copies ou d’extraits de documents,

— diverses factures de frais de spécialiste enquête civile, de syndic, de commissaire de justice et d’avocat.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [D], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 23 janvier 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 25 janvier 2024 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 925,03 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours, indiquant les conséquences prévues par l’article

19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels

de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices du

1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au

30 septembre 2023, et des deux premiers trimestres de l’exercice

du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 sont intégralement exigibles.

Si M. [D] soutient que le syndicat des copropriétaires n’indique pas dans ses écritures la période concernée par la créance de charges qu’il réclame, il convient de relever que l’extrait de compte produit aux débats par le syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande mentionne explicitement les dates des appels de provisions de charges et des appels de travaux et fonds travaux qui y sont portés, de sorte que le défendeur ne peut arguer ne pas être mis en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande.

Par ailleurs, M. [D] fait valoir que ne sont produits ni les documents comptables pour l’exercice couvrant la période du 1er octobre 2022 au

1er janvier 2024 ni un décompte de répartition de ces charges pour cette même période. Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds trimestriels pour la période courant du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales les confortant. Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment, par des documents comptables probants, de sa demande de charges de copropriété impayées, nonobstant l’absence de production de certains relevés généraux des dépenses et répartitions individuelles de charges.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [D] est redevable

de la somme de 11.625,20 euros au titre des charges de copropriété échues

au 1er janvier 2024, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2024 inclus, déduction faite de versements à hauteur de 6.900 euros.

M. [D] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 925 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [D] de la somme de 325 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice du

1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (à savoir les 2ème et 3ème trimestres 2024), devenus intégralement exigibles, déduction faite de versements à hauteur de 600 euros.

M. [D] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 325 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 398,89 euros correspondant aux frais suivants :

—  14 euros de demande de renseignements sommaires,

—  17 euros de titre de propriété,

—  156 euros d’enquête ATER,

—  211,89 euros de frais de sommation de payer et hypothèque.

Il produit à l’appui de sa demande les pièces justificatives de ces frais.

M. [D] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 398,89 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il apparaît que M. [D] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond du

10 février 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges – ce jusqu’à la délivrance de l’assignation – , alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs de la décision susvisée, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, M. [D] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Si M. [D] soutient que le non-paiement de ses charges n’est pas lié à une mauvaise volonté mais à une dépression causée par ses conditions de travail ainsi qu’à la perte de ses revenus, il ne verse aux débats aucun document de nature à en justifier. Il convient de relever par ailleurs que M. [D], qui avait pourtant déjà été condamné pour non-paiement de ses charges de copropriété par jugement du 10 février 2022, ne produit aucun courrier adressé au syndic pour expliquer sa situation ou proposer des solutions pour s’acquitter de sa dette.

Il convient, dès lors, de condamner M. [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler l’arriéré de charges par des versements de 500 euros par mois, outre le réglement de ses charges courantes.

Il indique percevoir un salaire net mensuel de 2.600 euros environ et produit aux débats son bulletin de salaire pour le mois de novembre 2024. Il indique par ailleurs rembourser son crédit immobilier à hauteur de 814,58 euros par mois. Ses charges de copropriété s’élèvent à 150 euros par mois environ.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que cette demande n’est pas justifiée par des éléments suffisants et que la présente procédure n’est pas la première engagée à l’encontre de M. [D].

Compte tenu de la situation économique de M. [D], et des versements effectués depuis le 18 juin 2024, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [D] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les honoraires du syndic et les honoraires de son conseil.

M. [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires

de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

11.625,20 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2024, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2024 inclus,

Condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 325 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, devenus intégralement exigibles,

Condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 4] ([Adresse 7]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 398,89 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Autorise M. [H] [D] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 24 versements mensuels de 500 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

Dit que, faute pour M. [H] [D] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible,

Condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [D] aux dépens,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MAI 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE