TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09492 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BQK

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE COSIVIA FONCIERE (anciennement S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2]), [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Harry ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2]

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [T] [V], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09492 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BQK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2015, la société SCIPA aux droits de laquelle est venue la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] désormais COSIVIA FONCIERE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] A, 1er étage, appartement n° 47, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 950 euros et une provision sur les charges locatives récupérables de 274 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 240,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] un second commandement de payer la somme de 3 999,82 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] (désormais COSIVIA FONCIERE) a fait assigner Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] avec toutes conséquences de droit, ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3 999,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, avec augmentations légales, et jusqu’à entière et parfaite libération des lieux,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 où elle a été renvoyée dans l’attente de la désignation du conseil sollicité par Monsieur [E] [M] au titre de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 mai 2025, la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] (désormais COSIVIA FONCIERE) , représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 3 720,88 euros arrêté au 30 avril 2025, terme de mars 2025 inclus. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [M] a comparu en personne et contesté le rappel de charges effectué par la bailleresse pour l’année 2017, soutenant que l’ancien syndic de copropriété avait inversé les compteurs d’eau. Il a précisé payer les charges d’eau d’un autre logement et a produit le relevé de compteur en attestant.

L’affaire a été renvoyée au 3 septembre 2025 aux fins de vérification des charges d’eau facturées au locataire auprès du syndic. A cette audience, la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] (désormais COSIVIA FONCIERE) n’a pas comparu et n’était pas représentée et Monsieur [E] [M] a maintenu ses contestations relatives aux charges d’eau.

Par courrier en date du 5 septembre 2025, Monsieur [E] [M] a sollicité auprès de la bailleresse l’annulation de l’échéancier mis en place, le remboursement des sommes versées depuis le mois d’octobre 2024 à ce titre, soit la somme de 120 euros par mois, le remboursement des charges d’eau indues, soit la somme de 5834,54 euros de 2017 à 2022, le remboursement des frais d’assignation d’un montant de 153,10 euros, l’annulation des frais de contentieux portés au débit de son compte locataire, le paiement des six journées de congé qu’il a dû prendre pour se rendre aux différentes audiences, soit la somme de 1 000 euros et une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

L’affaire a été renvoyée au 17 novembre 2025.

Par courrier électronique adressé au greffe le 12 novembre 2025, le conseil de la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] (désormais COSIVIA FONCIERE) a indiqué que la vérification des compteurs d’eau était en cours auprès du syndic et sollicité un nouveau renvoi.

A l’audience, le conseil de la demanderesse a soutenu oralement sa demande de renvoi. Monsieur [E] [M] a maintenu ses contestations et l’ensemble des demandes formulées reconventionnellement dans son courrier daté du 5 septembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 janvier 2026.

Par courrier adressé au greffe le 19 janvier 2026, la S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2] (désormais COSIVIA FONCIERE) s’est désistée de l’instance engagée contre Monsieur [E] [M].

Par courrier reçu au greffe le même jour, Monsieur [E] [M] a sollicité un jugement au fond statuant sur ses demandes reconventionnelles.

A l’audience, l’affaire a été retenue et plaidée.

La S.A.S. FONCIERE DU MOULIN [Localité 2], devenue la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE, a sollicité le bénéfice de ses conclusions en demande n° 1 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— acter le désistement d’instance,

— constater la prescription des demandes de Monsieur [E] [M] concernant les régularisations de charges des années 2017, 2018 et 2019,

— prononcer en conséquence l’irrecevabilité de cette demande,

— constater que la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE a déjà procédé au versement des sommes dues au titre des régularisations d’eau,

— débouter Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] de l’ensemble de leurs demandes.

La S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE se désiste de son instance et sollicite que ce désistement soit acté. Sur les demandes reconventionnelles, elle soulève en premier lieu, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la prescription triennale de l’action du défendeur en remboursement des charges d’eau depuis 2017, l’action ayant été introduite le 24 septembre 2025. Elle soutient en outre que la somme de 3 588,81 euros a été créditée sur le compte des locataires au titre des charges d’eau trop-perçues, de sorte que la demande est en tout état de cause infondée. En deuxième lieu, elle relève que les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur [E] [M] sont évaluées forfaitairement et qu’il ne justifie pas d’un préjudice, étant précisé que la dette à l’origine de la présente instance n’étant pas constituée que des charges mais également d’impayés de loyers et de charges courants.

Monsieur [E] [M], comparant en personne, conteste la prescription de sa demande relative aux charges d’eau pour les années 2017 à 2020, faisant valoir qu’il a signalé la difficulté dès l’année 2020. Il soutient avoir payé des charges correspondant à un autre foyer en raison d’une inversion des compteurs d’eau et sollicite leur remboursement. Il explique ne pas avoir eu le détail des charges pour les années 2023 à 2025. Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Madame [T] [V], bien que régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement de la bailleresse

En application des articles 395 et 396 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En vertu de l’article 768 du même code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] a présenté une défense au fond avant le désistement de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE à l’audience du 28 janvier 2026, pour avoir formulé des demandes reconventionnelles par courrier adressé au service contentieux de la bailleresse le 5 septembre 2025, reprises à l’audience du 17 novembre 2025.

Il sollicite à titre reconventionnel :

— l’annulation de l’échéancier mis en place,

— le remboursement de la somme de 120 euros depuis le mois d’octobre 2024 à ce titre,

— le remboursement de la somme de 5834,54 euros au titre des charges d’eau indues pour les années 2017 à 2022,

— le remboursement des frais d’assignation d’un montant de 153,10 euros,

— l’annulation des frais de contentieux portés au débit de son compte locataire,

— le paiement de la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation des six journées de congé qu’il a dû prendre dans le cadre du présent litige,

— le paiement de la somme de de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

L’opposition au désistement de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE se fonde donc sur un motif légitime puisque le défendeur espère obtenir la condamnation de la bailleresse au paiement de ces sommes.

Dès lors, le désistement de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE ne saurait emporter extinction de l’instance. Il produit toutefois ses effets sur les prétentions initiales à l’encontre de Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V]. Ainsi, en application de l’article 768 précité, le tribunal n’est plus saisi des prétentions de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE par l’assignation du 24 septembre 2024. Il est en revanche saisi des conclusions déposées à l’audience du 28 janvier 2026.

Dès lors, il sera constaté le désistement d’instance de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE et que ce désistement n’a pas été accepté par Monsieur [E] [M]. Il sera donc déclaré imparfait.

Il convient donc de statuer sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [E] [M].

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en remboursement des charges d’eau

Monsieur [E] [M] sollicite le remboursement de la somme de 5834,54 euros au titre des charges d’eau indues pour les années 2017 à 2022.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. […]?"

En l’espèce, le point de départ de la prescription doit être fixé à la date à laquelle les régularisations de charges ont été opérées et portées à la connaissance des locataires qui pouvaient dès lors les contester. Or il ressort des décomptes produits que les régularisations contestées ont été réclamées aux locataires à la fin de chaque année, entre les mois de novembre et décembre. Dès lors, Monsieur [E] [M] n’est pas fondé à réclamer le remboursement des charges antérieurement au 24 septembre 2022.

La demande est donc prescrite pour les régularisations de charges antérieures à cette date et sera déclarée irrecevable.

En tout état de cause, il sera constaté ainsi qu’il ressort des pièces versées par la bailleresse, que l’erreur tenant à l’inversion des compteurs d’eau n’est pas contestée et que celle-ci a été corrigée à l’issue d’investigations effectuées par la bailleresse auprès du syndic de copropriété. Il est produit à cet égard les décomptes de régularisation de charges pour les années 2020 à 2022 ainsi qu’un décompte arrêté au 19 janvier 2026 établissant que la somme de 3 588,81 euros a été créditée sur le compte des locataires au titre de la restitution des charges trop versées.

Sur la demande d’annulation de l’échéancier et le remboursement des sommes afférentes

Monsieur [E] [M] sollicite l’annulation de l’échéancier mis en place le 15 octobre 2024 prévoyant le versement mensuel de la somme de 120 euros à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’au mois de septembre 2027 en apurement de la somme de 4287,78 euros, ainsi que le remboursement des sommes qu’il a versées en exécution dudit échéancier.

Il sera cependant observé que la dette objet du plan d’apurement étant soldée, l’échéancier est devenu sans objet, de sorte qu’il n’y a pas lieu à l’annuler. Il n’y a pas lieu davantage à condamner la bailleresse à restituer les sommes versées en exécution de cet échéancier dès lors que ces sommes ont été de facto restituées par le remboursement des charges effectuées sur le compte des locataires le 19 janvier 2026.

Monsieur [E] [M] sera donc débouté des ces demandes.

Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [E] [M] sollicite la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation de six journées non travaillées qui s’analyse en demande de réparation du préjudice matériel, et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] estime avoir subi un préjudice du fait de l’introduction de la présente procédure par sa bailleresse, ce alors qu’il payait des charges qui n’étaient pas les siennes.

La S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE rétorque que la dette à l’origine de la présente procédure ne comportait pas uniquement les régularisations de charges d’eau contestées mais également des loyers et charges courants.

Il résulte en effet de l’ensemble des éléments du dossier que la présente instance a été initiée par la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE essentiellement pour des régularisations de charges impayées, à l’exception d’un versement rejeté au titre du loyer courant du mois de novembre 2020, contestées par le défendeur dans le cadre de la présente instance. Il ressort en effet des décomptes produits, que les locataires ont payé régulièrement leurs loyers et charges courants depuis le mois de décembre 2020 sans aucun incident. Il sera par ailleurs relevé que la bailleresse s’est désistée de son instance à l’encontre des locataires après remboursement des charges indues liées à une erreur du syndic de copropriété, après de multiples renvois aux fins d’éclaircir la situation et que Monsieur [E] [M] était comparant à chacune des audiences depuis le premier appel du dossier pour faire valoir ses droits.

Il en résulte un préjudice moral pour les défendeurs qui sera intégralement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500 euros au paiement de laquelle la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE sera condamnée.

Monsieur [E] [M] ne justifie pas en revanche du quantum du préjudice matériel qu’il allègue en l’absence de tout élément justificatif de sa situation professionnelle et de ses revenus.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 399 du code de procédure civile prévoit que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

La S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE sera par suite condamnée aux dépens, lesquels comprendront les frais d’assignation qu’il lui appartiendra le cas échéant de rembourser aux locataires.

Monsieur [E] [M] demande la condamnation de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE à lui rembourser « les frais de contentieux ». Force est toutefois de constater que cette demande n’est pas chiffrée et que les décomptes produits ne font état d’aucuns frais à ce titre portés au débit du compte des locataires. Il ne peut dès lors être fait droit à cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige et des circonstances de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance de la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE ;

CONSTATE que ce désistement n’a pas été accepté par Monsieur [E] [M];

DÉCLARE le désistement d’instance imparfait;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [E] [M] en remboursement des charges d’eau ;

CONDAMNE la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [T] [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande d’annulation de l’échéancier ;

DEBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande de restitution des sommes versées en exécution dudit échéancier ;

DEBOUTE Monsieur [E] [M] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [E] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la S.A.S.U. COSIVIA FONCIERE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection