MINUTE N°

N° RG 25/00277 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3IT

S.D.C. de la résidence AURELIA sis [Adresse 3]

S.D.C. Parking Maxime Gorki sis [Adresse 17]

C/

Madame [I] [R] [W]

Monsieur [J] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence AURELIA sis [Adresse 3], représenté par son représenté par son syndic la société anonyme CABINET [L], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro 702 052 994 – dont le siège social est sis [Adresse 6], agence Levallois-[Localité 16], située [Adresse 5]

Représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Agathe RICHARD, avocat au barreau de PARIS

Syndicat des copropriétaires [Adresse 15] sis [Adresse 17], représenté par son représenté par son syndic la société anonyme CABINET [L], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro 702 052 994 – dont le siège social est sis [Adresse 6], agence Levallois-[Localité 16], située [Adresse 5]

Représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Agathe RICHARD, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [I] [R] [W] – demeurant [Adresse 7], domiciliée [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [B] – demeurant [Adresse 7], domiciliée [Adresse 8]

Nnon comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hervé CASSEL

1 copie certifiée conforme à : Madame [I] [R] [W]

Monsieur [J] [B]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, Le syndicat des copropriétaires de la résidence AURELIA sis [Adresse 2] à Sartrouville (ci-après le syndicat des copropriétaires de la résidence [10]) , et le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] sis [Adresse 18] Sartrouville (ci-après le syndicat des copropriétaires [Adresse 15]), et représentés par leur syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret) ont fait assigner Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum :

1° à payer au au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] AURELIA :

—  5575,83 euros hors frais au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er janvier 2025 inclus-après la répartition des charges de l’exercice 2022/2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

—  245,83 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les entiers dépens, ne pas écarter l’exécution provisoire,

2° à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15], :

—  355,16 euros, hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er janvier 2025 inclus-après la répartition des charges de l’exercice 2022/2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2023-2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

-1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire,

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience, le [Adresse 23], et le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], représentés par leur syndic, le Cabinet [L], ont été représentés par leur conseil.

Ils ont remis à l’audience de nouvelles conclusions signifiées à l’étude du commissaire de Justice, sollicitant la condamnation solidaire ou in solidum de Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] à leur payer, les sommes suivantes :

Au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [10]:

—  8671,79 euros hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus-après la répartition des charges de l’exercice 2023/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

—  250 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] :

—  495,48 euros hors frais au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus-après la répartition des charges de l’exercice 2023/2014, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  250 euros au titre des dommages-intérêts,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Bien que régulièrement cités à personne, Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret)at, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— une attestation notariée en date du 9 juin 2021 selon laquelle Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] sont propriétaire des lots n°215 et 250 (appartement et cave) ainsi que la matrice cadastrale correspondante,

— le solde des travaux de l’exercice 2022/2023

— les appel de charges +cotisations fonds travaux du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025,

— le solde de charges dues à la suite de la clôture de l’exercice 2022-2023 (période du du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023).

— les procès-verbaux des assemblées générales suivants :

— le procès-verbal du 19 décembre 2022, ayant notamment réajusté le budget du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et appelé les fonds, ajusté le budget pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et approuvé le budget de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le procès verbal du 15 novembre 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, voté un certain nombre de travaux à entreprendre dans la résidence [Adresse 11], approuvé le budget pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— le procès verbal du 27 février 2025 ayant notamment approuvé les comptes de l’exerccie du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, confirmé le budget pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, approuvé le budget pour la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et décidé que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer des dommages-intérêts à l’un des copropriétaires de la résidence serait financé par le solde créditeur de l’exercice du 30 juin 2024.

— les attestations de non-recours,

— la mise en demeure du 10 septembre 2024,

— un commandement de payer du 24 octobre 2024 et la facture correspondante,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— le solde sinistre incendie et travaux de modernisation des ascenceurs,

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] de payer la somme de 3241,47 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre 2024.

L’ensemble des documents produits par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 8671,79 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus)

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] pour la somme de 8671,79 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus)

Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] seront par conséquent solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 8671,79 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l’assignation.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendra d’ajouter à cette somme, la somme de 245,83 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 10 septembre 2024 pour un montant de 54 euros et la somme de 191,83 euros au titre du commandement de payer en date du 4 novembre 2024.

En conséquence, Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 245, 83 euros, au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 15]

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret)at, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaires de Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B],

— les appels de fonds du 1er avril 2024 au au 1er juillet 2025+ côtisations travaux,

— les procès verbaux des Assemblées générales des copropriétaires précédemment citées,

— attestation de non recours,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic,

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] de payer la somme de 3241,47 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 septembre 2024.

L’ensemble des documents produits par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 495,48 euros hors frais au titre des charges de copropriété du parking arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus).

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] justifie être créancier de Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] pour la somme de 495,48 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus)

Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] seront par conséquent condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 495,48 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de l’assignation.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner solidairement ces derniers à payer :

— au [Adresse 23], la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles,

— au syndicat des copropriétaires [Adresse 15], la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence AURELIA sis [Adresse 2] à [Localité 22] représenté par son syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret) les sommes suivantes :

—  8671,79 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025

-245, 83 euros euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence AURELIA sis [Adresse 2] à [Localité 22] représenté par son syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret) de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] sis [Adresse 20] à [Localité 22] représenté par son syndic, le Cabinet [L] (Agence Levallois-Perret) les sommes suivantes :

—  495,48 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 (appel du 1er juillet 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] sis [Adresse 19] [Adresse 4] [Localité 22] représenté par son syndic, le Cabinet [L] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] [W] et Monsieur [J] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 31 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY greffier.

Le greffier La juge