TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 10]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00401 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMAZ

N° RG 25/00084 – N° Portalis DB22-W-B7J-SY2C

JUGEMENT

DU : 18 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] , représenté par son syndyc en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE

DEFENDEUR(S) :

[U] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 18 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DIX HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE,

inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n°728 203 480 dont le siège social est [Adresse 9], prise en son établissement FONCIA VBDS BOUCLES DE SEINE [Adresse 8], prise en la personne de son Président.

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocate au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 13] est placé sous le régime de la copropriété, et [U] [N] y est propriétaire des lots numéros 57, 76, 78 et 80.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 23 janvier 2025, fait assigner [U] [N] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 5043,60 € arrêtée au 22 janvier 2025, celle de 303,04 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2283 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cité à étude, [U] [N] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Il y a lieu d’ordonner la jonction entre les instances enregistrées sous les numéros 24-0401 et 25-0084 qui concernent le même litige afin d’y statuer par un seul et même jugement.

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2014 et 2022 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé général des dépenses pour les années 2022 et 2023,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2022 au premier trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er septembre 2022 au 1er janvier 2025,

— les mises en demeure des 9 février, 6 mars, 9 mai, 1er juin, 15 novembre et 11 décembre 2023,

— la sommation de payer du 29 janvier 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [U] [N] reste devoir la somme de 5043,60 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 22 janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seules l’envoi des mises en demeure des 9 février, 9 mai et 15 novembre 2023 par lettres recommandées avec avis de réception est justifié, et la signification de la sommation de payer s’est avérée nécessaire en raison du fait que le copropriétaire ne réclame pas les lettres recommandées qui lui sont adressées.

Il convient donc de condamner à ce titre [U] [N] à payer au syndicat la somme de 303,04 € qu’il demande à ce titre.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [U] [N] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que des travaux ont été décidés en 2022 et 2024. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 600 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [N] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [U] [N] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros 24-0401 et 25-0084 ;

CONDAMNE [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] :

— la somme de 5043,60 € au titre des charges impayées au 22 janvier 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus,

— la somme de 303,04 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [U] [N] aux dépens ;

CONDAMNE [U] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU