Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 23/02157 – N° Portalis DB22-W-B7H-RGQN

Code NAC : 72D

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [F]

né le 29 Janvier 1941,

demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Jean-Christophe WATTINNE de la SARL PAGNIEZ WATTINNE AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA GIV, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 343 254 793 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marie-Laure PAGES – DE VARENNE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société SR IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 830 888 962 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David FERTOUT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

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ACTE INITIAL du 31 Mars 2023 reçu au greffe le 13 Avril 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

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EXPOSE DES FAITS

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété. Son syndic est la société FONCIA GIV.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est aujourd’hui constitué de 3 bâtiments : A, B et C.

Monsieur [S] [F] est propriétaire d’un logement situé au 2ème étage du bâtiment A.

Le bâtiment B et le bâtiment C ont fait l’objet d’une restauration pour création de 8 logements et d’un local de bureau.

Par assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2017, la transformation du bâtiment B en immeuble de logements a été autorisée.

Maître [G], Notaire, a établi le 15 février 2018 un modificatif de l’état descriptif de la copropriété rajoutant un bâtiment C et des nouveaux lots.

Les travaux ont été réalisés sous l’égide la société SR IMMOBILIER. Les travaux de rénovation du bâtiment B ont débuté au premier semestre 2017.

Une demande a été effectuée auprès de GRDF pour l’alimentation en gaz des bâtiments B et C. Cette alimentation en gaz depuis le porche située sous le bâtiment A été réalisée en apparent en août 2018.

Par exploit du 27 décembre 2019, Monsieur [F] a assigné en référé expertise devant le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] Versailles, ci-après dénommé le syndicat, et la société SR IMMOBILIER.

Suivant une ordonnance de référé rendue le 7 avril 2020, le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES a désigné Monsieur [T] en qualité d’expert judiciaire.

Le 23 février 2021, Monsieur [T] a déposé son rapport.

Par actes d’huissier des 31 mars et 12 avril 2023, Monsieur [S] [F] a assigné le syndicat et la société SR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Dans son assignation, Monsieur [S] [F] demande au tribunal de :

— condamner la société SR IMMOBILIER payer la somme de 47.890,14 € TTC, sous réserve de réactualisation, se décomposant comme suit :

—  8.568,17 € TTC au titre du déplacement de l’alimentation de gaz

—  30.910 € TTC au titre des travaux de tranchée et de pavage au niveau du porche de l’immeuble A avec indexation au BT 01 à la date d’établissement du devis le 17 décembre 2020,

—  4.206,41 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre

—  743,56 € TTC au titre des honoraires d’un coordonnateur SPS

—  1.762 € TTC au titre des honoraires du syndic

—  1.700 € au titre du coût de la souscription d’une assurance dommage ouvrage à hauteur de (sic).

Il fait valoir que :

— les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence qu’aucune autorisation n’a été donnée à la société SR IMMOBILIER de procéder aux travaux litigieux de modification de conduite d’alimentation de gaz,

— la société SR IMMOBILIER a usurpé la qualité du syndic mandaté par le syndicat des copropriétaires lorsqu’elle a signé une autorisation de travaux à GRDF le 14 février 2018,

— les travaux litigieux ont profondément affecté l’aspect extérieur de la copropriété au niveau de l’immeuble A, une alimentation de gaz de couleur jaune courant en aérien sous le porche de cet immeuble du XIXème siècle,

— la responsabilité de la société SR IMMOBILIER est engagée au titre des travaux affectant les parties communes effectués sans autorisation, lesdits travaux affectant de manière importante l’aspect extérieur de l’immeuble,

— il a été très affecté par la réalisation sans autorisation des travaux litigieux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2024, la société SR IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer la société SR IMMOBILIER recevable et bien-fondée en ses conclusions ;

à titre principal,

— débouter Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER ;

à titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER ;

— limiter la somme à allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], au titre des honoraires du syndic, à celle de 1.140,14 euros HT ;

— limiter la somme à allouer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10], au titre de l’assurance Dommages-ouvrage, à celle de 1.700 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] de ses demandes formées à l’encontre de la société SR IMMOBILIER, au titre du préjudice dejouissance, des frais irrépétibles et des dépens ;

en tout état de cause

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] et Monsieur [F] à payer à la société SR IMMOBILIER la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.

— débouter Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] du surplus de leurs demandes.

Elle fait valoir que :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 a expressément autorisé les travaux de promotion immobilière dans les conditions de l’article 25 de la loi du10 juillet 1965 sous réserve notamment de se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises, et faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art,

— le 11 juillet 2018, le syndic a confirmé à Monsieur [F] que le cheminement de la canalisation est imposé par GRDF, ainsi que la couleur. Il a également précisé que pour des raisons de sécurité, la canalisation ne peut être ni repeinte, ni coffrée,

— il est donc surprenant que le syndic n’ait pas fait valoir l’argumentaire de ses conclusions pendant la réalisation des travaux, et ce alors même qu’à cette date il confirmait à Monsieur [F] les exigences techniques et de sécurité imposées par GRDF,

— l’Architecte de la Ville de [Localité 9] et le cabinet TEXA ont confirmé la conformité des travaux,

— la société GRDF est régulièrement assurée,

— les travaux réalisés par la société SR IMMOBILIER sont donc parfaitement conformes, et ne génèrent aucune impropriété à destination de l’immeuble,

— le coloris jaune de la canalisation de gaz est imposé par la réglementation

NF DTU 61.1,

— ce n’est donc pas la société SR IMMOBILIER qui a défini ni validé le choix du tracé, sur lequel elle n’avait pas la main. Ce sont les entreprises spécialisées dans ce type de travaux qui s’en sont chargées, et l’Architecte qui a assuré le suivi de ces travaux sans former la moindre observation ni réserve,

— C’est la société LAONNOISE DE TRAVAUX PUBLICS qui mentionne pour la première fois la société SR IMMOBILIER en qualité de syndic dans son étude, et ce par erreur. Cette erreur est ensuite reprise par la société GRDF dans sa proposition d’intervention. Les échanges avec GRDF confirment que cette société avait connaissance de la qualité de copropriétaire de la société SR IMMOBILIER,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 qui a expressément autorisé les travaux de promotion immobilière est antérieur à leur réalisation en 2018,

— Monsieur [F] ne peut solliciter une quelconque indemnisation au titre des travaux de remise en état de la canalisation, dès lors que le syndicat des copropriétaires en forme déjà la demande dans le cadre de la présente instance,

— Monsieur [F] échoue à rapporter la preuve de la matérialité et du quantum de son préjudice moral,

— l’expert judiciaire en page 21 de son rapport a avalisé la somme de

1.140,14 euros HT, et donc de 1.762 euros TTC,

— les cotisations d’assurance ne sont pas assujetties à la TVA,

— le plan de stationnement ne permet pas de justifier du bien fondé du préjudice de jouissance, dans son principe et dans son montant.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu le rapport d’expertise déposé par Mr [T] le 23 février 2021

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile

— débouter la société SR IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes au titre des travaux de remise en état et des frais induits par ces travaux, outre TVA applicable au jour du Jugement et actualisation selon l’indice BT 01 :

— Devis travaux GRDF pour un montant de 7.140,14 € HT ;

— Devis de l’entreprise TREZENTORRES pour un montant

de 28.100 € HT ;

— Honoraires de maitrise d’œuvre pour un montant de 3.824,01 € HT ;

— Honoraires de coordonnateur SPS d’un montant de 704,80 € HT ;

— Coût des honoraires du Syndic d’un montant de 1.762 € TTC ;

— Coût de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage d’un montant de 1.700 €.

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.508 € TTC au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la société SR IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société SR IMMOBILIER au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître LISSARAGUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— débouter la société SR IMMOBILIER de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir que :

— la canalisation gaz enterrée a été déplacée par GRDF à la demande de la société SR IMMOBILIER sans que cette dernière ait obtenue l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— ces travaux étant parfaitement irréguliers, le syndicat des copropriétaires est aujourd’hui fondé à exiger de la société SR IMMOBILIER de rétablir la situation à l’identique de la situation préexistante, avec réalisation du réseau en enterré,

— la société SR IMMOBILIER doit supporter le coût des travaux de remise en état,

— l’assemblée générale du 21 juin 2017 s’est bornée à autoriser la transformation du bâtiment B initialement à usage commercial en un bâtiment à usage d’habitation, et non pas la modification de la distribution du réseau de gaz, qui relève d’une problématique distincte et qui aurait donc dû faire l’objet d’une résolution distincte,

— les travaux effectués par la société SR IMMOBILIER l’ont été sans le contrôle de l’architecte de la copropriété,

— les règles de l’art, qui incluent l’esthétisme du bâtiment (CA de [Localité 8], 31 mai 2005), n’ont pas été respectées,

— les dispositions de règlement de copropriété, qui interdisent à un copropriétaire d’intervenir sur les parties communes sans autorisation, ont été méconnues,

— la société SR IMMOBILIER a usurpé la qualité de syndic en signant une autorisation de travaux à GRDF le 14 février 2018 dans la partie réservée à

l'« autorisation du Syndic »

— le désordre esthétique provient du fait que la canalisation était à l’origine enterrée et non apparente en façade,

— l’Expert judiciaire qui mentionne en page 15 de son rapport que « le choix du tracé est donc validé par SR IMMOBILIER »,

— l’impossibilité de se garer dans le parking intérieur de l’immeuble contraindra les copropriétaires et occupants à stationner leur véhicule au sein d’un parking extérieur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandé

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture en date du 8 octobre 2024 a invité les parties à déposer leur dossier de plaidoirie quinze jours avant l’audience.

En l’absence de dépôt de son dossier et de ses pièces à l’audience, Monsieur [S] [F] a été invité à déposer son dossier le 6 mars 2025 puis à nouveau le 19 mars 2025.

Aucun dossier de plaidoirie contenant les pièces de Monsieur [S] [F] n’a été déposé au greffe de la juridiction.

Or, cette carence ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur les prétentions des parties dès lors que plusieurs pièces essentielles à la résolution du litige comme le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2017 et le rapport d’expertise judiciaire du 23 février 2021 ne lui ont pas été communiquées.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats.

Par ailleurs, il convient d’inviter les parties à conclure sur la nature de partie privative ou de partie commune de la canalisation objet du litige et partant sur la responsabilité juridique d’éventuels travaux la concernant.

Pour permettre aux parties diligentes de conclure sur ce point et de pouvoir se communiquer les pièces utiles à la résolution du litige, il y a lieu également d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

Enfin, pour permettre aux parties d’élaborer ensemble une résolution amiable du litige et, le cas échéant, de déterminer une solution technique répondant à leurs besoins, positions et intérêts respectifs, le tribunal les invite également à faire connaître leur avis sur leur éventuelle convocation à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ordonne la réouverture des débats ;

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du

11 juin 2025 à 9 heures 30 pour conclusions des parties sur la nature de partie privative ou de partie commune de la canalisation objet du litige et la responsabilité juridique d’éventuels travaux la concernant, communication des pièces utiles à la solution du litige et avis sur une éventuelle convocation en audience de règlement amiable ;

Sursoit à statuer sur les prétentions des parties et les dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT