TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00332 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI2K

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

S.A. SEMIV

C/

[K], [R] [Z], [U] [L] épouse [Z]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LE DEUN

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [Z]

Mme [Z]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SEMIV

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, substituée par M^e Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [K], [R] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

Madame [U] [L] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2017, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE (SEMIV) a donné à bail à Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] un appartement situé dans la résidence [9] au [Adresse 1] pour une durée de six ans moyennant un loyer mensuel révisable de 807,76 euros, outre 235,80 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 807,76 euros.

Les locataires ont donné congé le 3 août 2020 et un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 7 septembre 2020 constatant des dégradations locatives.

Par courrier du 4 octobre 2022 la SA SEMIV a mis en demeure les locataires de régler les différentes sommes, correspondant à l’arriéré locatif, à la régularisation des charges locatives et au coût des réparations locatives correspondant à une somme globale de 2.147,74 euros, après déduction du dépôt de garantie de 807,76 euros.

Une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation a été tentée et s’est soldée par un avis d’absence de conciliation en date du 16 février 2023 en raison de l’absence des locataires.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la SA SEMIV a assigné Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

Dire et juger la société propriétaire recevable et bien fondée en sa demande, Condamner Monsieur et Madame [Z] solidairement et à défaut in solidum à lui payer la somme de 2.147,74 euros, en principal, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022, Condamner Monsieur et Madame [Z] in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner Monsieur et Madame [F] in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement, Condamner les époux [Z] en tous les dépens.

A l’audience du 5 décembre 2024, la SA SEMIV, représentée, maintient ses demandes.

Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z], régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la demande de la SA SEMIV au titre de la régularisation des charges :

Le bailleur produit un décompte détaillant les charges dues par les locataires qui s’élèvent à la somme de 168,14 euros au 29 avril 2021.

Les locataires ne comparaissent pas et ne rapportent alors pas la preuve du paiement de cette somme. Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] au paiement de la somme de 168,14 euros au titre des charges.

Sur la demande de la SA SEMIV au titre des loyers :

Le bailleur réclame aux locataires le règlement d’une somme de 140,60 euros au titre des loyers, correspondant au reliquat restant dû depuis leur départ des lieux.

Les locataires ne comparaissent pas et ne rapportent alors par la preuve du paiement de cette somme. Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] seront donc condamnés à régler la somme de 140,60 euros au titre des loyers impayés à la SA SEMIV.

Sur les dégradations locatives :

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir le preneur paisiblement pendant la durée du bail.

Il en résulte que, lorsque le bailleur reproche à son locataire d’avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état de logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d’exécution par le locataire de son obligation d’entretien ou des réparations locatives où s’il trouve sa cause dans l’usure ou l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, c’est-à-dire à la vétusté.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de deux mois lorsque tel n’est pas le cas.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

En l’espèce, la SA SEMIV demande le versement d’une somme de 2.646,76 euros au titre des réparations locatives. Elle fournit par ailleurs un devis d’une entreprise de peinture qui estime à 3.735,96 euros la remise en état des murs dégradés.

L’état des lieux de sortie fait état de nombreux murs et portes dégradés par des traces de feutre, alors que l’état des lieux réalisé lors de l’entrée des locataires faisait état de murs et portes neufs. Ces traces de feutres ne sont pas issues de la vétusté, ni d’un usage normal des lieux. Dans ces conditions, et en l’absence de contestation, les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie doivent être déclarées imputables aux locataires.

Il y a donc lieu de déclarer que les dégradations constatées au niveau des murs, portes et placards de l’appartement sont imputables à un usage anormal par les locataires de la chose louée et il convient en conséquence de fixer les réparations locatives qui leur incombent à hauteur de 2.646,76 euros.

Après déduction faite du dépôt de garantie de 807,76 euros retenu par le bailleur, les locataires seront condamnés à régler au bailleur la somme de 1.839 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SA SEMIV demande l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros. Cependant elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement des locataires, compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la SA SEMIV.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] à payer à la SA SEMIV la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] à payer à la SA SEMIV la somme de 168,14 euros au titre des charges locatives de l’exercice 2020,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] à payer à la SA SEMIV la somme de 140,60 euros au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] à payer à la SA SEMIV la somme de 1.839 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 807.76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de condamnation en dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [K], [R] et Madame [L] [U] épouse [Z] à payer à la SA SEMIV la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE