TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

4 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00795 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCPN

Code NAC : 64A

AFFAIRE : [U] [X], [I] [L] épouse [X] C/ [R] [M], [P] [Y]

DEMANDEURS

Monsieur [U] [X], né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 16], de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286

Madame [I] [L] épouse [X], née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 13] (Espagne), de nationalité française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286

DEFENDEURS

Monsieur [R] [M] né le [Date naissance 12] 1977 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant [Adresse 5].,

représenté par M^e Stéphanie GAUTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38, M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1838

Madame [P] [Y] née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 5].,

représentée par M^e Stéphanie GAUTIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38, M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1838

Débats tenus à l’audience du 16 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière, lors de l’audience,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du jeudi 16 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié reçu le 21 septembre 2018, Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] ont acquis de Monsieur [H] [T] une maison d’habitation sise au [Adresse 8] (Yvelines).

Par acte authentique du 29 janvier 2019, Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] ont acquis la maison voisine sise au [Adresse 10] (Yvelines).

Un géomètre expert, mandaté par Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y], a proposé un plan de bornage de la limite séparative entre les deux propriétés le 19 février 2024.

Invoquant l’existence de vues droites irrégulières sur leur fonds, Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] ont sollicité un commissaire de justice, qui a établi un procès-verbal de constat le 24 janvier 2025.

Par courrier de leur conseil en date du 11 avril 2025, les époux [X] ont mis en demeure Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] d’avoir « à faire cesser définitivement les vues droites existantes depuis le [Adresse 4] (châssis fixes et verres dormants pour les fenêtres, pare-vues pour le balcon), sur le terrain des époux [X], sis [Adresse 7], et situées à moins d’un mètre 90 de la limite séparative entre les deux fonds », faisant valoir que ces vues permises sur leur propriété leur généraient non seulement une perte d’intimité, mais également des nuisances acoustiques.

Une tentative de conciliation a été menée le 9 juillet 2025 et s’est conclue par un échec.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] ont fait assigner en référé Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 16 octobre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y], sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à mettre fin aux vues droites suivantes, créées sur le terrain sis [Adresse 10] (Yvelines) :

vue droite matérialisée par la fenêtre ouvrante à deux vantaux (environ 80 cm de largeur x 90 cm de hauteur) de la buanderie du [Adresse 9]), à 57 cm centimètres de la limite séparative, au rez-de-chaussée, en munissant la fenêtre de châssis fixes et de verres dormants ;vue droite matérialisée par la fenêtre coulissante à deux vantaux (environ 1,50 m de largeur x 1,80 m de hauteur) d’une pièce à vivre donnant sur le jardin du [Adresse 8] (Yvelines), à moins de 190 cm de la limite séparative, au rez-de-chaussée, en munissant la fenêtre de châssis fixes et de verres dormants ;vue droite depuis le balcon situé juste au-dessus de cette pièce à vivre, au premier étage du [Adresse 11]), à moins de 190 cm de la limite séparative, en munissant le balcon d’un pare-vues totalement occultant ;- débouter Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] à leur verser une indemnité de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance.

Ils soutiennent en substance, au visa de l’article 678 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, que les vues litigieuses étant situées à moins de 190 cm de la limite séparative, leur caractère irrégulier est indiscutable et leur génère un préjudice certain.

Ils exposent que la situation s’est aggravée depuis l’abattage par les défendeurs en 2021, sans autorisation, de quatre arbres de haute tige, implantés en limite séparative, persistants et de plus de 20 mètres de haut, qui dissimulaient le balcon ainsi que la pièce à vivre de leur maison.

Ils estiment que relève de la compétence du juge du fond le moyen des défendeurs selont lequel « les ouvertures litigieuses étaient intégrées au bâti d’origine et existent (…) depuis plus de 30 ans » et reprochent aux défendeurs d’inverser la charge de la preuve, dès lors que ce ne sont pas les époux [X] qui revendiquent un droit, se contentant de faire état d’une violation particulièrement évidente des règles édictées par le code civil : l’existence d’un trouble manifestement illicite est caractérisée puisque des vues droites existent à moins d’un mètre 90 de la limite séparative des deux fonds.

Ils concluent, à titre surabondant, à l’absence de contestation sérieuse, faisant valoir que les défendeurs ne justifient pas d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, dès lors que leur vendeur n’occupait pas le bien, qui avait été mis en location de 1983 à 2018, contrairement à leur propre vendeur qui témoigne que les ouvertures de la rotonde ainsi que le balcon au-dessus de la rotonde ne pouvaient être vus car ils étaient dissimulés par la végétation de haies d’arbres des deux propriétés.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement les époux [X] à leur verser la somme de 6 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils soutiennent en substance, au visa de l’article 690 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur et qu’en l’espèce, le droit tiré du respect des prescriptions de l’article 678 du code civil revendiqué par les demandeurs se heurte au moyen tiré de la prescription trentenaire des défendeurs qui est de nature à constituer un doute sérieux sur la revendication de ce droit.

Ils indiquent ainsi que les ouvertures litigieuses étaient intégrées au bâti d’origine et existent sur leur fonds depuis plus de trente ans, ainsi que cela ressort de l’acte de vente du 13 novembre 1951, les ouvertures litigieuses étant déjà clairement matérialisées sur un plan de 1949 joint au permis de construire et sur un plan de 1957, ce qui est confirmé par une attestation de l’ancien propriétaire de la maison qui indique qu’aucune modification n’a jamais été réalisée depuis son achat par ses parents en 1951 et par d’anciennes photographies.

Ils ajoutent que les époux [X] ont installé une palissade brise-vue devant la fenêtre du salon, supprimant ainsi toute nuisance de vue ; qu’un entrepreneur indique que le balcon est équipé d’une étanchéité autoprotégée et ne peut être utilisé comme une terrasse destinée à accueillir du mobilier, de sorte qu’il ne doit être accessible que pour des raisons d’entretien technique et ne peut recevoir la qualification de balcon au sens des dispositions du code civil relatives aux ouvertures. Ils indiquent avoir installé un vitrage dépoli au niveau de la fenêtre de la buanderie et proposent de prolonger le brise vue d’ores et déjà installé.

Ils précisent qu’il ressort clairement des photographies produites que les vues litigieuses donnent directement sur les troncs des arbres, troncs qui ne comportaient pas de feuillage abondant, mais au contraire un feuillage très clairsemé permettant parfaitement d’avoir connaissance de l’existence des vues, de sorte que l’abattage des arbres n’a nullement eu pour effet de faire apparaître l’existence des vue.

Les défendeurs estiment enfin que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui s’impose en référé des nuisances prétendues, se bornant à les alléguer.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes principales :

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Par ailleurs, l’article 690 du même code dispose, s’agissant des servitudes établies par le fait de l’homme, que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

En l’espèce, il est constant et ressort des photographies et plans produits que la fenêtre de la buanderie de la maison de Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] se situe à moins de 1,90 mètres de la limite séparative des propriétés, de même que la fenêtre coulissante à deux vantaux de la pièce à vivre donnant sur le jardin au rez-de-chaussée et que le balcon du premier étage.

Toutefois, le caractère illicite du trouble caractérisé par cette situation n’est pas établi, dès lors qu’il ressort de plans versés aux débats, datant respectivement de 1949 et 1957, corroborés par le témoignage circonstancié de Monsieur [H] [T], ancien propriétaire de la maison, et de photographies, que cette configuration des lieux existe depuis plus de trente ans, de sorte qu’une acquisition de servitudes de vue par prescription trentenaire ne peut être exclue, ce qui est de nature à mettre en doute l’illicéité alléguée. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’existence d’une telle prescription ne peut en effet être écartée du simple fait que la maison a été mise en location, dès lors que le droit dont se prévalent les défendeurs n’est pas celui des locataires, mais celui de leur vendeur, précédemment propriétaire.

A défaut pour Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient de rejeter intégralement leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] la somme totale de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

REJETONS les demandes de Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] à l’encontre de Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [P] [Y] la somme totale de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [I] [L] épouse [X] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Fatoumata SOUMAHORO, Greffier, lors du délibéré, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Fatoumata SOUMAHORO Eric MADRE