Minute n° 25/00146

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00146 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I2LC

SDC [Adresse 8]

C/

Mme [J] [E], divorcée [R]

M. [U] [R]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

SDC CLOS SAINT-MICHEL REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON

assignation en date du 02 Mai 2025

DEFENDEUR(S) :

Mme [J] [E], divorcée [R], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

M. [U] [R], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Mme [J] [E] ([Localité 10])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE

Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] ( mère de Monsieur [R] )sont propriétaires des lots n°162, 181 et 485 au sein de l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 5], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte d’huissier en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de les voir condamnés solidairement, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1901,75 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, frais et appels provisionnels sur charges arrêté au 18 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,412,91 € au titre de l’appel provisionnel du 01/07/2025 (1er trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,94 €, sauf à parfaire,412,91 € au titre de l’appel provisionnel du 01/10/2025 (2ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,94 €, sauf à parfaire,412,91 € au titre de l’appel provisionnel du 01/01/2026 (3ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,94 €, sauf à parfaire,412,91 € au titre de l’appel provisionnel du 01/04/2026 (4ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 19,94 €, sauf à parfaire,190,17 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires,980 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer,

Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant plusieurs mises en demeure et une sommation de payer délivrée en février 2025, Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] ne règlent pas régulièrement leurs charges de copropriété, ni même leurs appels de provision sur charges, pas plus que leurs appels de fonds travaux.

Au jour de l’audience, il actualise sa créance à la somme de 2133,93 euros selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, comprenant ainsi l’appel provisionnel du 01/07/2025.

Il rappelle :

qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d’hypothèque ;que l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une rémunération spécifique peut être perçue à l’occasion de prestations particulières définies par décret et que le contrat de syndic reprend intégralement le contrat type de ce décret concernant les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Il soutient que l’absence de règlement des appels et charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il précise que les comptes définitifs pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 ont été approuvés par les Assemblées Générales des 11 décembre 2023 et 17 décembre 2024, à laquelle Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] ont été régulièrement convoqués et dont ils se sont vus notifier les procès-verbaux.

En défense, Madame [J] [E], qui justifie également d’un pouvoir de représentation pour son fils, déclare contester le montant des sommes dues au regard du fait que l’appartement est inhabité et en travaux. Elle précise avoir demandé des explications sur le montant des charges appelées au syndic de copropriété sans obtenir de réponse.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

1/ Sur la solidarité et l’obligation à la dette de charges

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En matière de charge de copropriété, la solidarité ne peut s’appliquer aux copropriétaires indivis que si le règlement de copropriété le prévoit.

Or en l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas produit. L’avis de mutation rédigée par le notaire précise cependant que Madame [J] [E] a acquis la pleine propriété indivise des biens objet de la vente à concurrence de 60 % tandis que Monsieur [U] [R] l’a acquis à 40 %.

Par conséquent, aucune condamnation solidaire ne pourra être prononcée , la condamnation étant dès lors conjointe.

2/ Sur la dette de charges

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] verse notamment aux débats :

un avis de mutation attestant que Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] sont propriétaires des lots n°162, 181 et 485,les contrat de syndic ayant pris effet le 1er janvier 2021 et 1er janvier 2024,les procès-verbaux des Assemblées Générales des 11 décembre 2023 et 17 décembre 2024 ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2022/2023 et 2023/2024 et les budgets provisionnels pour les exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, et ayant autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte actualisé des sommes dues, arrêté à la somme de 2133,93 euros en date du 4 juillet 2025,

Le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] n’ont pas acquitté leur quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 2133,93 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Si les défendeurs contestent le montant de l’arriéré de charges de copropriété, force est de constater qu’ils n’apportent aucun justificatif au soutien de leur allégation. Ils n’ont en outre jamais formé de contestation à l’encontre des décisions d’assemblées générales ayant approuvés les comptes et les budgets prévisionnels.

3/ Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 108 € correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’huissier qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et qui constituent au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre, et à la sommation prise en charge au titre des dépens.

Il résulte de l’ensemble des développements que Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 9], la somme totale de 2025,93 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1360,90 € à compter de la sommation de payer et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, il convient donc de faire également droit à la demande au titre de l’appel provisionnel pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l’exercice 2025/2026, soit la somme de 1298,55 euros.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il doit cependant être rappelé que la bonne foi est toujours présumée et qu’en l’espèce aucun élément

caractérisant la mauvaise foi des défendeurs n’est rapportée en l’absence de précédent pas plus qu’un préjudice distinct du retard de paiement.

Par ailleurs et si la collectivité des copropriétaires supporte l’avance de trésorerie à raison de la défaillance de l’un d’entre eux, la copropriété tient de l’article 19.2 de la loi de la possibilité de rendre exigibles, à l’égard du copropriétaire défaillant, des appels de charge non échus, ce qui constitue en soit une sanction complémentaire de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de ce chef de demande.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et de la sommation de payer du 6 février 2025.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 500 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] à payer conjointement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], les sommes de :

2025,93 euros au titre des charges de copropriété dues ainsi que des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 4 juillet 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 1360,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

1298,55 euros au titre des appels provisionnels pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025/2026, d’un montant respectif de 432,85 euros (412,91 + 19,94) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs autres ou plus amples demandes.

CONDAMNE Monsieur [U] [R] et Madame [J] [E] in solidum aux dépens, y compris le coût de la sommation de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le cinq septembre deux mille vingt-cinq, les parties en ayant été avisées conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT