MINUTE N°

N° RG 24/00499 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLRP

S.A. [Adresse 7] VENANT AUX DROITS DE L’OPIEVOY

C/

Madame [U] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A D’HLM LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS DE L’OPIEVOY immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux et domiciliés en cette qualité

non comparante, représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [U] [K] née le 07 Janvier 1996 à [Localité 8] (COTE D’IVOIRE) , demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET

1 copie certifiée conforme à : Madame [U] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 juillet 2021, la Sa d’HLM LES RESIDENCES a donné à bail à madame [U] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 354,12 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte d’huissier du 3 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES- représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de madame [U] [K] ; de prononcer le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 3.965,16 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM LES RESIDENCES s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, mettant en avant le paiement partiel du dernier loyer et le montant important de l’arriéré locatif. Elle met en avant la situation professionnelle précaire du locataire.

Madame [U] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 110 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Sa d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la CAF par courrier enregistré le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 12 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 611,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que madame [U] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.742,23 € à la date du 22 mars 2025.

Madame [U] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.742,23 €, avec les intérêts au taux à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré défavorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire .

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat, en particulier la perspective d’un nouvel emploi rémunérateur lui permettant de s’acquitter de son loyer courant et d’une mensualité supplémentaire pour apurer l’arriéré locatif, que le défendeur est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, madame [U] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [U] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Sa d’HLM LES RESIDENCES, madame [U] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2021 entre la Sa d’HLM LES RESIDENCES et madame [U] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

CONDAMNE madame [U] [K] à verser à la Sa d’HLM LES RESIDENCES la somme de 3.742,23 € (décompte arrêté au 22 mars 2025, incluant quittancement du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE madame [U] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 103 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Sa d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [U] [K] soit condamné à verser à la Sa d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE madame [U] [K] à verser à la Sa d’HLM LES RESIDENCES une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par madame Blandine JAOUEN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,