TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Chambre de proximité

N° RG 25/00982 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKOC

JUGEMENT

Du : 05 Février 2026

[C] [A] [J] [F] [I] [G], [K] [A] [E] [B] [F]

C/

[H] [D]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e BOURDOT

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [D]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [C], [A], [J] [F] née [G]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Typhanie BOURDOT, substituée par Maître Auriane MOUA, avocats au barreau de VERSAILLES

Monsieur [K], [A], [E], [B] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Typhanie BOURDOT, substituée par Maître Auriane MOUA, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant

A l’audience du 27 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2010 ayant pris effet le 7 mai 2010, M. [K] [F] et Mme [C] [F] ont donné à bail à M. [H] [D], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel révisable de 862 euros, outre des provisions sur charges d’un montant de 158 euros.

Des loyers et charges sont restés impayés de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par ailleurs, par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un congé pour reprise personnelle à effet au 6 mai 2025.

Cependant, M. [H] [D] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 20 août 2025, M. [K] [F] et Mme [C] [F] ont fait assigner M. [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

à titre principal,

condamner M. [H] [D] à leur payer le montant des loyers et charges échus au 6 mai 2025, date à laquelle le bail a pris fin, soit la somme de 15 326 euros,dit que ces somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [H] [D] pour l’occupation sans droit ni titre du logement durant le mois de juin 2025, à la somme de 1 243 euros charges comprises, correspondant au montant du loyer et des charges qu’il convient de doubler en application du bail, soit la somme de 2 486 euros charges comprises et condamner M. [H] [D] à leur payer ladite indemnité d’occupation,dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,rejeter toute demande de délais de paiement formulée par M. [H] [D],condamner M. [H] [D] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de sa résistance abusive,condamner M. [H] [D] à leur payer la somme de 2 880 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 novembre 2025.

M. [K] [F] et Mme [C] [F], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble des demandes telles que dans l’assignation. Ils expliquent que M. [H] [D] a finalement quitté les lieux le 30 juin 2025 sans toutefois s’acquitter de sa dette. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités par le défendeur faute de preuve de sa bonne foi et de sa solvabilité.

En défense, M. [H] [D] a comparu en personne. Il explique percevoir une petite retraite de 2 800 euros et avoir une dette à l’égard du service des impôts. Il indique que son activité secondaire était en baisse en 2025 mais qu’il verra ses revenus multipliés par trois à compter de janvier 2026. Il sollicite un délai de paiement et propose un échéancier de 500 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur l’occupation sans droit ni titre

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter.

Le congé doit, dans ce cas, « à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. »

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail liant les parties en date du 16 mars 2010, à effet au 7 mai 2010, s’est successivement renouvelé, par périodes de trois ans, à compter du 7 mai 2010.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2024 versé aux débats, M. [K] [F] et Mme [C] [F] ont fait signifier à M. [H] [D] un congé pour reprise personnelle des locaux à effet au 6 mai 2025. Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Par ailleurs, le courrier portant congé pour reprise personnelle comporte les mentions requises en ce qu’il précise que les époux [F] souhaitent faire du logement, sis [Adresse 1], [Localité 9], leur résidence principale.

Ce congé délivré dans les formes et délais prévus à l’article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, est régulier.

Par conséquent, le bail se trouve résilié par l’effet du congé à la date du 6 mai 2025 à minuit et M. [H] [D] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 7 mai 2025.

2- Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’est trouvé résilié, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Est réputée non écrite toute clause :

h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble »

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mars 2010 conclu entre les époux [F], ayant pour mandataire de gestion du bien, la société SOVIA IMMOBILIER, et M. [H] [D] prévoit en sa partie 10 (clause résolutoire et clauses pénales), petit 2, que si le locataire résiste à la libération des lieux loués, une fois sans droit ni titre, il sera redevable d’une « indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien ».

Cette clause, qui met à la charge du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des obligations du bail, apparait manifestement excessive à l’égard du consommateur profane.

Dès lors, cette clause sera réputée non écrite de telle sorte que la demande de M. et Mme [F] de voir l’indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer courant et des charges, sera rejetée.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, non pas au double du montant du loyer tel que demandé par les bailleurs, ce qui est manifestement excessif, mais au montant du loyer indexé et des charges, soit la somme de 1243 euros.

M. [H] [D] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que le locataire n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges. Il n’est pas contesté par ailleurs qu’il a quitté les lieux le 30 juin 2025 sans s’être acquitté du paiement de l’indemnité d’occupation.

Il ressort du décompte actualisé arrêté au 11 juillet 2025 que la dette locative s’élève à la somme 16 569 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il y a lieu de préciser que le dépôt de garantie d’un montant de 862 euros qui a été conservé par les bailleurs doit venir en déduction de cette dette.

Ainsi, la somme finalement due par M. [H] [D] s’élève à 15 717 euros.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner M. [H] [D] à payer à M. [K] [F] et Mme [C] [F] la somme de 15 717 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus et après déduction du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4 – Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, M. [H] [D] sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette par mensualités de 500 euros. Toutefois, il convient de constater qu’il n’a pas réglé le loyer depuis le mois d’octobre 2024 jusqu’à son départ le 30 juin 2025. En outre, il ne produit aucun justificatif de sa situation financière et personnelle pour garantir le respect d’un échéancier.

Par conséquent, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les époux [F] demandent la condamnation de M. [H] [D] à leur verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il est établi que M. [H] [D] a quitté les lieux le 30 juin 2025, soit moins de deux mois après la date de résiliation du contrat de bail par effet du congé.

Il n’est pas contesté que les lieux ont été rendus vides et qu’aucune réparation locative n’a été mise à sa charge. Par ailleurs, les bailleurs ont conservé le dépôt de garantie sans le déduire du montant total réclamé à l’occasion de la présente instance ni même évoquer ce point dans le décompte.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des dommages et intérêts, aucune résistance abusive n’étant établie de la part de M. [H] [D].

6- Sur les autres demandes

M. [H] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant le coût de l’acte de congés du 29 octobre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [F] les sommes exposées par eux dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [H] [D] à leur verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 29 octobre 2024 à M. [H] [D] par M. [K] [F] et Mme [C] [F],

DIT que le bail en date du 16 mars 2010 qui liait les parties a expiré au 6 mai 2025 à minuit,

CONSTATE que M. [H] [D] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 10], depuis le 7 mai 2025,

REJETTE la demande de M. et Mme [F] de condamnation de M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges,

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M M. [K] [F] et Mme [C] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux survenue le 30 juin 2025.

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M. [K] [F] et Mme [C] [F] la somme de 15 717 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 11 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE M. [K] [F] et Mme [C] [F] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE M. [H] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à M. [K] [F] et Mme [C] [F] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT