TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2026

N° RG 23/05701 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQE4

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, GIF CARRIERES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 839 088 531 dont le siège social est situé

[Adresse 2] et représentée par son Président, Monsieur [F] [R], domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Mélanie GAUTHIER de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [J]

né le 02 Mars 1942 à [Localité 1] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Stéphanie ASSUERUS-CARRASCO de la SELARLU CABINET FREZZA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 05 Octobre 2023 reçu au greffe le 06 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Avril 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [J] est copropriétaire des lots n° 2, 10, 12 et 14 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à HOUILLES (78800), pris en la personne de son syndic, la société GIF CARRIERES, a par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, fait assigner M. [J] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2025, le syndicat sollicite la condamnation de M. [J] au paiement des sommes suivantes :

—  12.278,58 euros à titre principal, au titre des frais et charges arrêtés au

22 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2019,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. [J] aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e GAUTHIER.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2025, Monsieur [Y] [J] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965, et notamment les articles 14-1 et suivants, et l’article 19-2,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les jurisprudences citées,

— débouter le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 2] de toutes ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 2] à payer à Monsieur [J] la somme de 1.074,38 € au titre des charges trop perçues.

— subsidiairement, si le Tribunal retenait les charges dues à compter du

1er Juillet 2017,

— fixer le montant éventuellement dû par Monsieur [J] au titre des charges de copropriété au 28 Décembre 2018 à la somme de 2.026,34 €.

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 2] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] à [Localité 2] en tous les dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— des courriers de relance et mise en demeure,

— un état récapitulatif faisant état pour la période du 28 décembre 2018 au

1er juillet 2023 d’une somme due de 14.142,51 euros incluant des frais et un décompte actualisé au 22 janvier 2025 portant un solde de 12.278,58 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2017 au

1er octobre 2018 et du premier trimestre 2019 au troisième trimestre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

14 décembre 2017, 18 octobre 2018, 20 décembre 2019, 17 novembre 2020, 23 juin 2021, 24 mai 2022, 23 mars 2023 et 10 décembre 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre leur notification,

— le contrat de syndic.

Concernant les sommes reprises de l’ancien syndic, le syndicat soutient qu’elles ne seraient pas concernées par le litige puisque ne feraient pas partie de ses demandes. Toutefois, dès lors qu’il avance cette affirmation parce qu’il a imputé les règlements intervenus entre le 26 mars 2019 et 15 juin 2023 (dont le détail n’est au demeurant pas donné), son appréciation apparaît erronée puisque sans la « reprise balance », les paiements ainsi effectués n’auraient pas été imputés sur cette « reprise balance » mais sur les échéances postérieures de sorte qu’il ne saurait être prétendu que cette ligne comptable ne serait pas concernée par le présent litige.

Au surplus, si le syndicat verse des pièces de l’ancien syndic et notamment une édition du grand livre du 1er janvier 2018 au 28 décembre 2018 et des appels de fonds, il y a lieu de constater qu’elles ne démontrent pas la réalité des sommes dues dès lors notamment que le grand livre fait apparaître que le défendeur a réglé ses charges en 2018 et que le solde antérieur à l’année 2018 de 10.920,53 euros n’est pas justifié.

Il en résulte que la justification des sommes dues au titre de la « reprise balance ancien syndic au 28 décembre 2018 » n’est pas établie et il convient d’écarter les sommes dues par M. [Y] [J] à ce titre.

Concernant les charges d’eau, M. [Y] [J] conteste les sommes facturées faisant valoir qu’il aurait installé des compteurs d’eau individuels.

Il ressort des appels de fonds que des index concernant ses lots sont mentionnés et les charges d’eau lui sont imputées suivant une répartition avec un clef « tantièmes ou consommation » qui change chaque année de sorte qu’il semble que cette répartition soit faite sur la base de la consommation réelle. Or, le syndicat indique en page 6 de ses conclusions “en l’absence de compteurs individuels, la consommation d’eau est commune à tous les copropriétaires et répartie en fonction de leurs millièmes de copropriété dans les charges générales. Lorsqu’il existe des compteurs d’eau individuels ceux-ci sont relevés par des prestataires de services spécialisés, en l’espèce la société ISTA, qui communiquent les relevés au syndic”.

Il en résulte que la répartition des consommations d’eau telle que présentée par le syndicat apparaît particulièrement imprécise. En tout état de cause, le syndicat ne saurait à la fois imputer des charges d’eau au défendeur au titre des charges générales en lui faisant supporter ainsi la consommation des autres copropriétaires et lui imputer sa consommation individuelle du fait qu’il aurait contrairement à d’autres copropriétaires fait installer des compteurs individuels.

Au regard de l’imprécision des critères de répartition des charges d’eau,

M. [Y] [J] est donc bien-fondé à voir déduire une somme de

923,76 euros à ce titre.

En revanche, concernant les frais d’huissier résultant de la signification avec commandement de payer établie par Me [T], le fait que M. [Y] [J] soit à l’origine de l’acte ne le dispense pas de participer aux frais imputés au syndicat à hauteur de ses tantièmes sans que cette dispense ne soit constatée ou prononcée par la juridiction qui peut s’y opposer sur le fondement de l’article 10-1 de la loi précitée ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Concernant les frais, le syndicat englobe en une seule et même prétention charges et frais alors que ceux-ci reposent des textes et des régimes différents de sorte que les seconds ne sauraient être inclus dans le décompte de charges. Le syndicat n’ayant formé aucune demande spécifique et distincte au titre des frais, il y a lieu, en tout état de cause, de déduire les frais imputés du décompte de charges de M. [Y] [J] et de débouter le syndicat de ses demandes à ce titre.

Il en résulte que le décompte produit par le syndicat doit être retranché des sommes suivantes :

—  10.920,51 euros au titre de la « reprise balance ancien syndic »,

—  923,76 euros au titre des charges insuffisamment justifiées,

—  948 euros au titre des frais indûment facturés dans le décompte de charges.

Il en résulte que le compte de charges de M. [Y] [J] est effectivement créditeur d’une somme de 513,69 euros à la date du 22 janvier 2025.

Le syndicat sera donc dès lors débouté de l’ensemble de ses prétentions en ce compris sa demande présentée à titre de dommages-intérêts.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à payer cette somme au défendeur dès lors que celui-ci a vocation à être ultérieurement débiteur envers le syndicat de sorte que cette somme pourra être imputée directement dans le cadre de son compte de charges.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [J] les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, le syndicat sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens. Toutefois, l’équité recommande de ne pas dispenser M. [Y] [J] de toute participation aux frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’intégralité de ses prétentions,

Constate que le compte de M. [Y] [J] au titre des charges

de copropriété était créditeur d’une somme de 513,69 euros à la date

du 22 janvier 2025,

Déboute M. [Y] [J] de sa demande de condamnation à ce titre,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [Y] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à dispenser M. [Y] [J] de toute participation aux frais de procédure,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT