TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

15 Décembre 2025

ROLE : N° RG 25/01825 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MVPM

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. AUTOMILLENIUM

GROSSES délivrées

le

à Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

COPIES délivrées

le

à Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7] [Adresse 8] (RCS D'[Localité 1] 307 508 747)

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitués à l’audience de plaidoiries Maître Célia MUSLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

SARL AUTOMILLENIUM (RCS D'[Localité 1] 432 464 212)

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Célia MUSLIN, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2012, la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] a donné à bail à la SARL AUTOMILLENIUM un terrain nu situé en partie Sud d’un immeuble plus important, sis à l’angle du [Adresse 4], sur la commune de CHATEAUNEUF-LES-MARTIGUES et de la route nationale, représentant une superficie de 500m2, le loyer étant fixé à 500€ par mois, et l’activité du bail étant «  la vente et l’achat de véhicules neufs et d’occasion ».

Suivant acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] a fait notifier à la SARL AUTOMILLENIUM un congé avec offre de renouvellement pour une période de 9 ans à compter du 31 décembre 2024, moyennant un loyer de 36.000€ HT HC par an.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2024, la SARL AUTOMILLENIUM a notifié à la bailleresse son acceptation du principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2025, mais a contesté le montant du loyer proposé.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 4 mars 2025, la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 14.400 € HT HC.

Par acte du 24 avril 2025, la SCI DU QUARTIER DU [Adresse 8] a fait assigner la SARL AUTOMILLENIUM devant la présente juridiction aux fins de fixation du loyer renouvelé à la somme de 14.400€ HT HC à compter du 1er janvier 2025.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 2 octobre 2025, la SCI [Adresse 7] [Adresse 8] demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-33, R 145-30 et R 145-23 et suivants du code de commerce,

Au principal,

Fixer à la somme de 14.400€ HT HC le montant du loyer annuel révisé du local objet du litige à compter du 1er janvier 2025, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Débouter la SARL AUTOMILLENIUM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la SARL AUTOMILLENIUM à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,A titre subsidiaire,

Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de déterminer le montant de la valeur locative de l’immeuble considéré,Fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant l’expertise à la somme de 14.400€ HC HT par an en principal,Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir,Réserver les frais et dépens.

La société soutient qu’à plusieures reprises, la société preneuse a manqué à ses obligations resultant du bail, au cours de l’année 2013 s’agissant du paiement du loyer, et au cours des années 2021 et 2023 s’agissant du respect du périmètre foncier du terrain en empiétant sur des emplacements loués à d’autres commerçants.

La société affirme que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnnement et que la règle du lissage ne s’applique pas dès lors que le bail s’est prolongé plus de douze ans.

Sur la fixation de valeur locative, la société bailleresse affirme que les emplacement similaires près du centre commercial sont loués moyennant des loyers mensuels de 1.000€ pour 20 places de parking ou 1.300€ pour 200m2, et que le cabinet [L] retient une valeur moyenne de 26€/m2/an HT HC, qu’aucun élément ne justifie un tel écart avec le loyer fixé par le bail initial.

La société bailleresse soutient que l’emprise au sol du bail est conforme à ce qui est prevu par le bail, qu’en tout état de cause, le bail mentionne expressément une surperficie indicative, ce qui exclut toute contestation sérieuse, et que le preneur a occupé les lieux pendant plus de 12 ans ce qui vaut reconnaissance tacite de la consistance louée.

En outre, la société bailleresse fait valoir que les accusations de prétendu harcèlement sont fausses et en tout état de cause étrangères au litige.

Enfin, la société bailleresse affirme que le rapport de AIXPERTISE CONSULTING retient une valeur de 10.366€ par an, inférieure à la valeur locative retenu par Monsieur [L] (14.400€ par an), sans apporter d’éléments sérieux et cohérents avec les usages du marché pour fixer une telle valeur.

A titre subsidiaire, la société bailleresse sollicite une expertise.

Dans son mémoire notifié par LRAR du 18 novembre 2025, la SARL AUTOMILLENIUM demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-33 , L 145-30 et L 145-23 et suivants du Code de commerce,

A titre principal,

Fixer à compter de la signification du jugement à intervenir à la somme de 10.366€ HT par an le montant du loyer annuel révisé des locaux à usage commercial sis [Adresse 11], les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,Rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de la SCI [Adresse 13],Subsidiairement,

Donner acte à la SARL AUTOMILLENIUM de ses protestations et réserves à la demande d’instruction demandée par la SCI [Adresse 7] [Adresse 8] et que pendant la durée de l’expertise le loyer ne pourra qu’être celui actuellement payé,En tout état de cause,

Condamner la SCI DU QUARTIER DU [Adresse 8] à payer à la SARL AUTOMILLENIUM la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, incluant le coût du constat de Me [H] et le coût du mesurage par Monsieur [E], géomètre expert.

La SARL AUTOMILLENIUM conteste les affirmations de la SCI [Adresse 7] [Adresse 8] relatives à l’inexécution des obligations tirées du bail. La société soutient tout d’abord que l’emplacement qui lui est loué n’est pas matérialisé et n’a jamais été clairement délimité si ce n’est par le plan annexé au bail aux termes duquel la surface est de 500m2. Ensuite, la société conteste le défaut de jouissance paisible que lui reproche la bailleresse faisant valoir que les véhicules étaient bien présents sur le terrain objet de la location et non sur les parkings alentours. En outre, la SARL AUTOMILLENIUM fait valoir que c’est la société bailleresse qui est à l’origine de désordres (travaux perpétuels) qui troublent grandement la jouissance paisible qu’elle doit lui assurer et que son gérant subit un harcèlement injustifié de la bailleresse, lequel a de graves consequences sur son état de santé. Enfin, la SARL AUTOMILLENIUM affirme être à jour de ses loyers.

Sur la valeur locative, la SARL AUTOMILLENIUM précise que Me [B], commissaire de justice, n’est pas géomètre-expert, si bien que ses indications sur le mesurage n’ont aucune valeur probante, qu’en réalité, la surface occupée par les véhicules est de 498m2 ce qui est conforme au bail, et l’emprise au sol mesurée par son expert-géomètre est de 380m2 soit 120m2 de moins que les 500m2 environ visés par le bail. La société ajoute que la valeur locative retenue par AIXPERTISE CONSULTING est de 10.366€ par an, soit une valeur plus “conforme” que celle que propose la bailleresse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. »

En l’espèce, il convient de constater l’accord des parties pour le renouvellement du bail à la date du 1er janvier 2025.

Le montant du loyer du bail renouvelé qui sera fixé à l’issue de la présente instance sera donc rétroactivement fixé à compter de la date de renouvellement et non à compter de la date de signification du présent jugement, comme demandé par la société défenderesse.

Ensuite, les observations des parties relatives au respect par la SARL AUTOMILLENIUM des obligations du bail n’ont pas à être examinées dans la mesure où elles sont sans incidence directe sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Ensuite, si le prix du bail est actuellement de 7.488€ par an, le bail conclu le 25 juin 2012 s’est prolongé tacitement jusqu’au 31 décembre 2024, date du congé notifié par acte du 27 juin précédant, soit pendant plus de 12 ans si bien qu’en application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer est de droit. Le prix du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative.

En outre, les parties produisent chacune le rapport d’un expert intervenu à leur demande et les valeurs locatives retenues par chacun sont relativement proches, 14.400€ /an HT HC par Monsieur [L] (par ailleurs expert judiciaire) sur le fondement de 29€ par m2 et pour une superficie de 500m2, tandis que la société AIXPERTISE CONSULTING (dont les associés Monsieur [W] et Madame [T] sont aussi experts judiciaires) retient une valeur locative de 10.366€/an HT HC sur le fondement de 27€ par m2 et une superficie de 498m2 et pondérée à 426,60m2.

Il s’ensuit que les valeurs locatives sur lesquelles s’opposent les parties sont très proches.

Sur la question de la superficieLe bail est clair quant à la superficie louée, et ce même s’il précise une surperficie “ environ”, ce qui s’explique par le fait qu’il s’agit d’une grande superficie non délimitée matériellement.

Il n’y a pas lieu de faire determiner la superficie par un géomètre, la juridiction retenant qu’il s’agit d’un terrain nu de 500m2 dont une partie ( 396m2 selon AIXPERTISE CONSULTING, ce qui n’est pas contesté) est recouverte d’un enrobé et l’autre partie (102m2) d’une couche de gravette. Il convient de préciser que le bail prévoyait que les travaux étant à la charge du bailleur.

Ensuite, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de pondération de 30% du fait de l’aire gravillonnée, dans la mesure où le bail porte sur un terrain nu et où il ne résulte pas du rapport d’AIXPERTISE CONSULTING que la surface qu’il retient comme justifiant une pondération, soit 102m2, est moins utile à l’activité commerciale.

Sur la détermination de la valeur locative par m2/an avant abattementLes prix couramment pratiqués dans le voisinage doivent s’entendre des prix concernant des terrains dans un rayon proche de quelques kilomètres, ce qui est le cas des termes de comparaison retenus par AIXPERTISE CONSULTING. Si les termes de comparaison retenus par Monsieur [L] sont moins pertinents, un seul concernant [Localité 3], les autres étant situés trop loin à [Localité 14] et [Localité 2], cependant, au final, les valeurs moyennes au m2 retenues par les deux experts sont très proches, 28€/m2 pour l’expert du bailleur et et 27€/m2 pour l’expert du preneur.

Il y a lieu de préciser que AIXPERTISE CONSULTING détaille quatre termes de comparaison tous situés sur la RN 113 et la RN 568, étant précisé que des deux termes les plus comparables, soit pour des surfaces de terrain de 500m2, il ressort des valeurs locatives de 27,90€/m2/an et 28,80€/m2/an.

De ces éléments, alors que le terrain présente manifestement un aménagement satisfaisant pour l’activité exercée et une position favorable dans la zone commerciale, la juridiction retient une valeur locative de 28€ /m2/an.

Sur les abattements en raison des clauses du bailAIXPERTISE CONSULTING retient un abatement de 10% du fait du remboursement par le preneur de la taxe foncière.

Monsieur [L] retient deux surcotes de 5% chacune en raison de la présence d’une clause de non-concurrence et d’une autorisation de construire, et une décote de 5% dès lors que la taxe foncière est à la charge du preneur.

Sur la question de la taxe foncièreL’article R.145-8 du Code de commerce dispose notamment que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative».

En application des dispositions, la refacturation de la taxe foncière au preneur justifie d’appliquer un abatement de 10% sur la valeur locative.

Sur la clause de non-concurrence et l’autorisation de construireS’agissant d’un terrain nu, l’autorisation donnée au preneur d’édifier une construction à usage de bureau pour son activité, le projet devant être soumis au préalable à l’agrément du bailleur, si bien qu’il s’agit d’une autorisation limitée lui procurant un avantage naturel du fait de la nature du terrain, ne saurait être considérée comme une clause exorbitante du droit commun en faveur de celui-ci.

De même, la clause de non-concurrence ne constitue pas une clause exorbitante de droit commun mais une clause usuelle compte-tenu de l’activité exercée.

Au final, le loyer du bail renouvelé s’établit à 12.600€ HT HC par an (28€x 500m2 avec abattement de 10%), toutes clauses du bail demeurant inchangées.

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances du présent litige, le montant du loyer du bail renouvelé étant fixé à une somme annuelle intermédiaire entre les demandes de chacune des parties, chacune conservera la charge des dépens exposés et autres frais (frais d’expertise, sur la valeur locative et le mesurage, et de procès-verbal de constat de commissaire de justice).

De même, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procedure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’accord des parties pour le renouvellement du bail à la date du 1er janvier 2025,

FIXE le montant du loyer renouvelé concernant les locaux sis [Adresse 12], à compter du 1er Janvier 2025 à la somme de 12.600€ HT HC par an,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens, et autres frais d’expertise, sur la valeur locative et le mesurage, et de procès-verbal de commissaire de justice,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX